Решение Калининградского областного суда от 11 июня 2021 года №3а-262/2020, 3а-15/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 3а-15/2021
от 11 июня 2021 года по делу N 3а-15/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Ивановой О.В.
при секретаре Кичигиной О.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шарфа Олега Адольфовича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Шарф О.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, указав, что арендует у администрации МО "Зеленоградский городской округ" земельный участок с кадастровым N, площадью 665 кв.м, вид разрешенного использования -для обслуживания существующего жилого дома, расположенного по <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 5 602 465, 40 руб.
Согласно полученному им отчету оценщика Мелкозерова А.В. N З-026-2020 от 11 сентября 2020 года рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на ту же дату составляет 3 252 000 руб.
Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, тем самым считает, что превышением кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права и затрагиваются интересы административного истца как плательщика арендной платы.
Ссылается на то, что действующее правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 665 кв.м, вид разрешенного использования - для обслуживания существующего жилого дома, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 252 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца - Голишникова М.А. административный иск поддержала, при этом полагала возможным при разрешении заявленных исковых требований исходить из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, установленной заключением проведенной по административному делу повторной судебной экспертизы.
Шарф О.А., представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, муниципального образования "Зеленоградский городской округ", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили, административный истец направил для участия в деле своего представителя.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Шарф О.А. на основании договора N 607-КЗО/2008 от 15 октября 2008 года, заключенного с администрацией муниципального образования "Зеленоградский район" Калининградской области, является арендатором земельного участка с кадастровым N, площадью 665 кв.м, вид разрешенного использования -для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 10-15).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции закона от 22 июля 2010 года) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка с кадастровым N на 1 января 2019 года в размере 5 602 465, 40 рублей установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области", принятым в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка в указанном размере по состоянию на 1 января 2019 года внесены в государственный кадастр недвижимости 28 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 19).
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336 (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Из содержания пунктов 2, 4, 6, 7 названного Порядка следует, что при наличии кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный реестр недвижимости, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.
Условиями договора аренды N 607-КЗО/2008 от 15 октября 2008 года предусмотрено, что расчет суммы арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым N производится ежегодно исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.
Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).
Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).
В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить все влияющие на итоговое расчетное значение параметры.
Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Следовательно, при разрешении данного административного дела на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:120307:20 по состоянию на 1 января 2019 года, а на административных ответчиках и заинтересованных лицах при несогласии с заявленными требованиями - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, представленных административным истцом.
При обращении в суд с административным иском в его обоснование Шарф О.А. представил суду результаты отчета N З-026-2020 от 11 сентября 2020 года, составленного оценщиком Мелкозеровым А.В., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 252 000 (т. 1 л.д. 23-51).
С целью проверки обоснованности отчета, представленного административным истцом, и замечаний представителя заинтересованного лица на данный отчет, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда от 15 декабря 2020 года по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" Латушко Е.С.
Согласно полученному по итогам судебной экспертизы заключению эксперта ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" Латушко Е.С. от 1 марта 2021 года N 03-ЭЗ-02/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 934 000 рублей.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности указанного выше заключения эксперта ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" Латушко Е.С. определением суда от 15 апреля 2021 года по тому же вопросу назначена повторная судебная экспертиза.
Согласно полученному по итогам повторной судебной экспертизы заключению эксперта ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. N 09-05/ЭС-2021 от 24 мая 2021 года по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 665 кв.м, вид разрешенного использования -для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по <адрес>, составляет 4 031 000 рублей (т. 2 л.д. 121-177).
Как указано выше, сторона истца в ходе судебного разбирательства, согласившись с выводами проведенной в ходе судебного разбирательства повторной судебной экспертизы и фактически уточнив заявленные исковые требования, результаты отчета N З-026-2020 от 11 сентября 2020 года, составленного оценщиком Мелкозеровым А.В., не поддержала.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым N имеет категорию земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания индивидуального жилого дома.
Как видно из заключения судебной экспертизы от 1 марта 2021 года N 03-ЭЗ-02/2021, экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнительного анализа цен предложений.
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Как следует из содержания пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно заключению эксперта оцениваемый земельный участок с кадастровым N располагается на расстоянии менее 500 метров от береговой полосы, что также не оспаривается стороной истца.
Из пояснений эксперта Латушко Е.С., допрошенной в ходе судебного разбирательства, следует, что весь анализ месторасположения объектов сводится к тому, что жилые дома расположены на расстоянии до 500 м от береговой линии, на расстоянии от 500 м до 1 000 м от береговой линии, и свыше 1 000 м, тем самым имеется зависимость цены от удаленности от моря.
Так, из заключения эксперта следует, что в качестве объекта-аналога N 1 принят земельный участок, расположенный по <адрес>. К указанному объекту-аналогу экспертом применена повышающая корректировка цен земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в курортных регионах в зависимости от расстояния до моря - в размере 1,47.
Как следует из содержания экспертного заключения, местоположение объектов оказывает влияние на цены сделок. Вносимые корректировки отражают следующие факторы, влияющие на стоимость: наличие инфраструктуры в районе окружения объекта аналога; транспортная доступность; привлекательность района расположения. Корректировка (поправка на месторасположение) проводится с учетом привлекательности местоположения объектов сравнения и отражает влияние перечисленных факторов на их стоимость. От месторасположения зависит текущий спрос на объект, перспектива его рост, соответствие объекта окружающей застройке, коммерческая привлекательность и т.д.
При этом из пояснений эксперта Латушко Е.С. видно, что эксперт при исследовании исходил из того, что уровень цен зависит от удаления от береговой линии, ул. Герцена находится в пределах 500 м до 1000 м от береговой линии, и на ней цены в отношении объектов недвижимости уже меньше, в связи с чем к указанному объекту-аналогу применена соответствующая повышающая корректировка.
Вместе с тем, ссылаясь на то, что указанный объект-аналог находится на расстоянии более 500 метров от береговой линии, эксперт не привел объективных данных, которые бы безусловно позволяли считать такие обстоятельства установленными, тогда как сторона истца категорически оспаривает указанные суждения эксперта и настаивает, что ул. Герена расположена согласно сведениям публичной карты на расстоянии 475 м.
Как пояснила эксперт Латушко Е.С. в судебном заседании, по объекту-аналогу N 1, расположенному на <адрес>, расстояние от береговой линии определена ею исходя из точки на карте, которая показывает расположение участка, указанную собственником земельного участка при опубликовании объявления.
Вместе с тем, из содержания экспертного заключения видно, что эксперт не проверяла указанные сведения, на которые она ссылается в своем заключении, в объявлении отсутствует информация о том, что объект-аналог расположен менее или более 500 м от береговой линии, скриншот данного объявления также не имеет никакой точки на карте, которая бы позволяла определить месторасположение земельного участка на карте, при этом данное объявление не содержит указание на кадастровый номер земельного участка, что также не позволяет проверить расположение объекта-аналога применительно к сведениям, размещенным в интернет-сервисе "Публичная кадастровая карта".
Таким образом, доводы административного истца о том, что объект-аналог N 1 располагается на расстоянии менее 500 м от береговой линии, в связи с чем он полностью сопоставим с объектом оценки, тем самым к нему не требовалось применение повышающей корректировки, объективными данными не опровергнуты.
При этом из пояснений эксперта в ходе судебного разбирательства следует, что в случае, если не принимать корректировку к объекту-аналогу, расположенному на ул. Герцена, соответственно рыночная стоимость спорного объекта будет меньше. Однако, ссылаясь на то, что применение повышающей корректировки к объекту-аналогу N 1 повлияло на итоговую рыночную стоимость, эксперт указала на незначительность снижения рыночной стоимости объекта в случае неприменения такой корректировки, однако не привела конкретные фактические данные.
С учетом изложенного представляется необоснованным подход эксперта о том, что между объектом исследования и объектом-аналогом N 1 выявлены различия по местоположению, что в свою очередь потребовало корректировать по выявленным различиям цену объекта-аналога или ее удельный показатель с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
При этом в заключении судебной экспертизы экспертом приводятся сведения о том, что публичные предложения о покупке на сопоставимые земельные участки, имеющие местоположения ближе к береговой линии на удалении 500 м от Балтийского моря варьируются в пределах 5 000-7 000 руб. за кв.м, предложения на земельные участки на удалении 500-1000 м от береговой линии 3000-5000 руб. Участки, позиционирующие себя как потенциально коммерческое использование, предлагаются к продаже по стоимости от 7 000 руб. до 15 000 руб. за кв.м.
В то же время эксперт пришла к выводу о том, что среднее значение удельного показателя стоимости объектов-аналогов составляет 5 613, 57 руб., вместе с тем стоимость 1 кв.м спорного земельного участка составила 7 420 рублей, что сопоставимо, как указано выше, с публичными предложениями о покупке земельных участков, позиционирующих себя как потенциально коммерческое использование.
Между тем, каких-либо убедительных разъяснений, почему стоимость спорного земельного участка, находящегося на удалении менее 500 м от береговой линии, в размере 7 420 руб., превышает верхний диапазон публичных предложений о покупке на сопоставимые земельные участки, из которых эксперт исходил при исследовании (варьируются в пределах 5 000 - 7000 руб.), экспертом в ходе судебного разбирательства не приведено.
С учетом вышеизложенного, давая оценку указанному выше заключению эксперта ООО "Калининградский центр судебной экспертизы и оценки" Латушко Е.С. от 1 марта 2021 года N 03-ЭЗ-02/2021, суд приходит к выводу, что оно не отвечает требованиям закона, предъявляемым к доказательствам об их достоверности, тем самым не может быть положено в обоснование выводов суда о рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года.
В тоже время экспертное заключение эксперта ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. N 09-05/ЭС-2021 от 24 мая 2021 года, составленное по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и обоснованный ответ на поставленный вопрос. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе федеральных стандартов оценки. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
Эксперт Окомелко Н.В., проводившая исследование в рамках назначенной повторной судебной оценочной экспертизы обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Из содержания повторной судебной экспертизы следует, что при ее проведении эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки; отказ от использования иных подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Экспертом отобраны объекты-аналоги, исходя из приведенных в заключении фактических данных, при этом экспертом обосновано применение или отказ от применения при расчетах рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости соответствующих корректировок. Расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
По своему содержанию экспертное заключение N 09-05/ЭС-2021 от 24 мая 2021 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта Окомелко Н.В. содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.
Доводов и доказательств, опровергающих выводы эксперта Окомелко Н.В. или вызывающих сомнение в обоснованности и объективности сделанных выводов, лицами, участвующими в деле, также не представлено.
Оценив экспертное заключение N 09-05/ЭС-2021 от 24 мая 2021 года по результатам проведения повторной судебной экспертизы, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта Окомелко Н.В.
Более того, представитель административного истца также согласилась с выводами повторной судебной экспертизы и применительно к ним фактически уточнила требования административного иска.
Таким образом, исследовав представленные доказательства, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, соглашаясь с тем, что его кадастровая стоимость, установленная на ту же дату, является завышенной.
Что же касается размера рыночной стоимости земельного участка, то суд по изложенным выше мотивам находит достоверной итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную экспертом Окомелко Н.В.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющимся арендатором земельного участка, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
С учетом вышеизложенного датой подачи заявления Шарфа О.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости является дата обращения в Калининградский областной суд - 9 октября 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск Шарфа О.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 665 кв.м, вид разрешенного использования -для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 031 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления Шарфа О.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости считать дату обращения в Калининградский областной суд - 9 октября 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 21 июня 2021 года.
Судья
О.В. Иванова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка