Дата принятия: 02 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-262/2019
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 декабря 2019 года Дело N 3а-262/2019
Рязанский областной суд в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителя административного истца ООО "Культурно-деловой центр" Кузнецова А.С.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Культурно-Деловой Центр" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Культурно-Деловой Центр" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно выписке из ЕГРН от 25.03.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 13 813 353, 58 рублей.
Указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <скрыто> составляет 2 987 000 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 2 987 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
В процессе производства ООО "Культурно-Деловой Центр" исковые требования уточнило, просило установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в размере 4 387 967 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Культурно-Деловой Центр" исковые требования в указанном размере поддержал.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. не возражала против права истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, полагая, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года заключением судебной экспертизы определена неверно, в связи с чем просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, судебного эксперта, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Из материалов дела следует, что ООО "Культурно-Деловой Центр" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.03.2019 года.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 25.03.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет по состоянию на 01.01.2018 года 13 813 353, 58 рублей.
В соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 2 987 000 рублей
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы N от 13.08.2019 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 4 472 194 рубля.
В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы N судом по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы N от 14.11.2019 года, проведенной <скрыто> по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 4 061 693 рубля.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО9 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержала в размере представленного ею расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года от 02.12.2019 года в сумме 4 387 967 рублей, исключив из расчета рыночной стоимости объекта оценки объект-аналог N 3, использованный в заключении дополнительной судебной экспертизы.
Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 02.12.2019 года, объяснений эксперта ФИО9 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под индустриальную застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета от 02.12.2019 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года в сумме 4 387 967 рублей и пояснений судебного эксперта ФИО9 в суде следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N объекты сравнения (объекты-аналоги) NN 1, 2 ею проверены, объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.
Эксперт ФИО9 в судебном заседании подтвердила, что указанные ответчиком в дополнительном отзыве на административный иск дополнительные объекты (объекты-аналоги NN 3, 4, 5, 6, 7) ею исследованы при анализе рынка и, по ее мнению, не могут быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта оценки:
объекты-аналоги NN 3 и 4 (расположенные по адресу: <адрес>) представляют собой один и тот же объект - земельный участок с кадастровым номером N, продающийся по частям, расположенный в градостроительной зоне Д2, имеющий вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства; объект-аналог N 5 - земельный участок с кадастровым номером N, расположенный <адрес> (исследован на стр. 57, 104-108 заключения дополнительной судебной экспертизы) является застроенным (по данным Росреестра на нем расположено сооружение - водопроводная сеть) в то время как объект оценки в расчетах принимается условно-свободным от объектов недвижимости; объект-аналог N 6 - земельный участок с кадастровым номером N, расположенный <адрес> (исследован на стр. 53, 85-88 заключения дополнительной судебной экспертизы), является застроенным объектами капитального строительства, в связи с чем указанные объекты несопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки;
объект-аналог N 7 - земельный участок с кадастровым номером N, расположенный на территории <адрес>, (исследован на стр. 56, 98-101 заключения дополнительной судебной экспертизы) имеет минимальный диапазон цен (350 руб. за 1 кв. метр), в связи с чем она отказалась от его использования в расчетах.
Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованный экспертом в расчете объект-аналог N 2 относится к иному сегменту (классу) земель, чем объект оценки, и несопоставим с ним без применения корректирующего коэффициента.
Согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы N 897-1 от 11.12.2008 года, градостроительные зоны П2 (зона предприятий IV-V класса опасности) и П3 (зона коммунально-складских организаций) относятся к одной градостроительной зоне П (производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры), и имеют сходные виды разрешенного использования.
Судебный эксперт подтвердил в суде, что объект-аналог N 2 (земельный участок с кадастровым номером N) в настоящее время имеет вид разрешенного использования - под строительство кемпинга, расположен в градостроительной зоне П3 и сопоставим с объектом оценки, расположенным в зоне П2 и имеющим разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, т.е. относится к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом (согласно таблице N 5 Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 год, - земли, предназначенные под индустриальную застройку), в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору.
Судебный эксперт подтвердил, что им проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект оценки ею рассмотрен как имеющий возможность подключения к коммуникациям, поскольку самостоятельные коммуникации на нем отсутствуют, но подведены к расположенному на нем зданию (электроснабжение, газоснабжение). Изучив карты-схемы "Эколого-градостроительные мероприятия", "План современного использования территории", размещенные на официальном сайте администрации г.Рязани, содержащие сведения об инженерной инфраструктуре г.Рязани, исходя из расположения объектов-аналогов в черте города в зоне развитой инженерной инфраструктуры и активной застройки, где расположено большое количество производственных объектов, им сделан вывод о возможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов ко всем коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение), в связи с чем корректирующие коэффициенты не применены.
Согласно сообщениям администрации г.Рязани N 05/3-11-5415 от 20.11.2019 г. и N 05/3-11-5456 от 22.1.2019 года земельные участки с кадастровыми номерами: N и N относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, их предоставление осуществляется органом местного самоуправления городского округа, однако, администрация г.Рязани информацию о продаже данных земельных участков в период с 27.08.2015 года по настоящее время на информационных интернет-сайтах не размещала, земельный участок с кадастровым номером: N администрацией г.Рязани в аренду не предоставлялся.
Таким образом, предложение о продаже прав на объект-аналог N 3, не нашло своего подтверждения в суде, в связи с чем суд соглашается с выводом эксперта о необходимости исключения из использования в расчете рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога N 3, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: N и N.
Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Сообщение МП "Водоканал" г.Рязани N 07-06/4031 от 21.11.2019 года о том, что на земельных участках с кадастровыми номерами N и N (объекты-аналоги N 1 и N 2) сети центрального водоснабжения и канализации отсутствуют и к границам не подведены, заключение судебной экспертизы не опровергают. Судебный эксперт ФИО9 в суде подтвердила, что несмотря на указанные в сообщении МП "Водоканал" г.Рязани обстоятельства, к объектам-аналогам может быть подведено водоснабжение и канализация.
Сообщение МУП "Рязанские городские распределительные электрические сети" (МУП "РГРЭС") N 6232-08 от 20.11.2019 года об отсутствии возможности технологического присоединения объектов производственного назначения на земельных участках с кадастровыми номерами N и N к электрическим сетям не опровергают заключение судебного эксперта, из пояснений которого следует, что указанная организация не является единственным поставщиком услуг по передаче электроэнергии и технологическому присоединению к электросетям в Рязанской области, в частности, такие услуги по г.Рязани оказывает ОАО "Рязаньэнерго" (филиал ПАО "МРСК Центра и Поволжья"), у которого, согласно сведениям с официального сайта организации, имеется свободная для технологического присоединения трансформаторная мощность по центрам питания напряжением 35 кВ и выше.
Рецензии на заключение судебного эксперта ФИО9 специалиста ФИО15 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, выводы дополнительной судебной экспертизы не опровергают.
Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО9 сторонами не приведено.
Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы в размере представленного экспертом расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года в сумме 4 387 967 рублей, достоверным.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в размере 4 387 967 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Культурно-Деловой Центр" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 387 967 рублей.
Датой подачи заявления считать 10 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
