Дата принятия: 08 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-262/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 апреля 2019 года Дело N 3а-262/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Взлет" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Взлет" (далее - ООО "Взлет", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "ФПК Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), общей площадью 1322 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7700756 рублей по состоянию на 28.11.2017.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обращалось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю заявление было отклонено.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, ФГБУ "ФПК Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы относительно заявленных требований изложили в письменных отзывах.
С учетом надлежащего извещения лиц, не явившихся в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации", были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Взлет" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), общей площадью 1322 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем представлены выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости и свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно сведений об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером **, он сформирован и поставлен на кадастровый учет 30.10.2006. Кадастровая стоимость которого по состоянию на 28.11.2017 (с момента государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением его площади) составила 20085952, 42 рубля. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю б/н от 22.01.2018 в соответствии с Приказом от 18.10.2016 N П/0515 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права Общества по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание ни постановления Правительства Пермского края N 1610-п, ни утвержденного данным постановлением удельного показателя кадастровой стоимости кадастрового квартала. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП К., которой составлен отчет об оценке от 17.12.2018 N 513/О-18 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, по отчету рыночная стоимость по состоянию на 28.11.2017 спорного земельного участка определена оценщиком в размере 7700756 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25.12.2018 N 1326 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном рыночной стоимости, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от рыночной стоимости, указанной в отчете, более чем на 30% (а именно, на 62%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО N 3 и подпунктов "а, б" пункта 22 ФСО N 7.
Положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности при составлении ответа выполнены, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости установлена на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.
Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком ИП К. в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков категории земель населенных пунктов, предназначенных под коммерческое использование на территории Пермского края. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на земельные участки, расположенные во 2-3 зонах престижности г. Перми в период 3 квартала 2017 года составляет от 4787, 23 руб./кв.м до 8839,78 руб./кв.м. С учетом местоположения объекта (2 зона престижности), площади (средняя), физических характеристик (рельеф ровный), оценщик сделал вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 4500 руб./кв.м до 7000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг.
То обстоятельство, что вид разрешенного использования объекта оценки на момент регистрации перехода права собственности к ООО "Взлет" (26.02.2008) указан "под существующий магазин" не свидетельствует о том, что оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. С 01.03.2019 участок имеет вид разрешенного использования "для общего пользования (уличная сеть)", на участке расположено здание магазина, таким образом, сегмент рынка "участки под коммерческое использование" оценщиком определен верно.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок по виду права, на торг, по локальному местоположению, оценщиком приведено со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от применения иных корректировок.
Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложения объектов-аналогов из объявлений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
В соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2017 Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки, Н.Новгород, 2017, под ред. Лейфера Л.А., корректировка на расположение относительно красной линии крупных автодорог учитывает отличие стоимости объекта в зависимости от наличия выхода на красную линию крупной автодороги. При этом спорный земельный участок расположен на удалении от красной линии крупной автодороги, в то время как аналоги N 1 и N 3 расположены на красной линии крупной автодороги, а аналог N 2 расположен внутри квартала. Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что оценщиком корректировка на локальное местоположение произведена верно.
Судом отклоняется указание на то, что в таблице 26 отчета приведено описание выбранных аналогов для расчета рыночной стоимости земельного участка, но площадь и цена объектов не соответствует данным, указанным в объявлении на стр. 37 отчета.
Характеристики объектов-аналогов, использованных оценщиком для расчета рыночной стоимости земельного участка, совпадают с характеристиками, описанными в копиях электронных листов объектов-аналогов, представленных на стр. 37 отчета, при этом в расчетах оценщиком использованы данные, приведенные в предложениях о продаже аналогов, в связи с чем нарушений пункта 5 ФСО N 3 не имеется.
Как следует из отчета об оценке, использованные в качестве аналогов N 2 и N 3 участки имеют вид разрешенного использования "стоянки легковых автомобилей", "физкультурно-оздоровительный комплекс" (стр. 27-28 отчета), которые также как и объект оценки расположены в коммерческих зонах, на которых возможно возведение таких же построек, как и по разрешенному виду использования объекта оценки, в связи с чем судом не установлено оснований для вывода, что в отчете нарушены подпункты "а, б" пункта 22 ФСО 7.
В силу положений пункта 20 ФСО N 7 при оценке земельных участков специальное допущение должно устанавливать, что их стоимость определяется как условно свободных, то есть без учета зданий, строений и иных объектов капитального строительства, расположенных на них.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО "Взлет" подлежат удовлетворению.
При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, собственником которого оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ООО "Взлет" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 17.12.2018, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Взлет" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общего пользования (уличная сеть), общей площадью 1322 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7700756 рублей по состоянию на 28 ноября 2017 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию - 17 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 9 апреля 2019 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
