Решение Нижегородского областного суда от 20 июля 2017 года №3а-262/2017

 
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 20 июля 2017 года Дело N 3а-262/2017
 
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 20 июля 2017 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя административного истца Щелковой Е.В. - Умяровой Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Щелковой Елены Викторовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Щелкова Елена Викторовна обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка общей площадью 4709 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 970 000 (один миллион девятьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 19.10.2016 г.
В обоснование Щелкова Е.В. указала, что обладает земельным участком на праве аренды, что подтверждается Договором аренды от 08.11.2016 г. № №.
Кадастровая стоимость арендованного административным истцом земельного участка, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области», составляет 5 098 858, 11 рублей. Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.
Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке № от 26.12.2016 г., выполненным оценщиком ООО «Элит Оценка» ФИО5
Административный истец 27.12.2016 г. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии от 18.01.2017 г. № заявление Щелковой Е.В. было отклонено.
Ссылаясь на положения ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, административный истец указывает, что в результате определения кадастровой стоимости указанного земельного участка (с явным несоответствием кадастровой и рыночной стоимости) затронуты ее имущественные права.
Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указав, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39 (л.д.209-221 т.1).
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указало, что Учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Просит рассмотреть дело без участия представителя, с учетом позиции, отраженной в отзыве (л.д.1-6 т.2).
Администрацией г. < адрес> Нижегородской области представлен отзыв на административное исковое заявление Щелковой Е.В., в котором указано, что решением № от 12.04.2017 г. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонила заявление Щелковой Е.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и оставила кадастровую стоимость без изменения, указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Данный Отчет в разы уменьшает стоимость земельных участков, что нарушает права городского округа г. < адрес> Нижегородской области, поскольку уменьшается налог, получателем которого является местный бюджет.
Кроме того, Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.
Администрация города < адрес> Нижегородской области указывает, что на основании вышеизложенного, заявленные административные исковые требования Щелковой Е.В. об установлении по состоянию на 19.10.2016 г. кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, не признает.
Также просит рассмотреть дело без участия представителя Администрации (л.д.222-225 т.1).
В судебном заседании представитель Щелковой Е.В. - Умярова Э.А. просила удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
В судебное заседание Щелкова Е.В., представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации города < адрес> Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя Щелковой Е.В. - Умяровой Э.А., обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании п.5 ч.2 ст.14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
На основании подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.
Из материалов дела следует, что Щелкова Е.В. пользуется на праве аренды земельным участком с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенным по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых зданий.
Указанное право подтверждается договором аренды от 08.11.2016 г. №-Ю, заключенном между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города < адрес> Нижегородской области (Арендодатель) и Щелковой Е.В. (Арендатор). По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование земельный участок, общей площадью 4709 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилых зданий, сроком на 49 лет с даты подписания акта приема- передачи земельного участка.
Согласно Приложению № 1 к договору аренды «Расчет арендной платы», размер арендной платы рассчитан исходя из положений Методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 г. № 186, и непосредственно зависит от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.20).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, Щелкова Е.В., права и обязанности которой как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы, затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, с учетом которой определяется арендная плата, является, в силу положений ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости арендованного им земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что Щелкова Е.В. в добровольном порядке 27.12.2016 г. обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, по состоянию на 19 октября 2016 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Щелковой Е.В. решением комиссии от 18.01.2017 года № было отклонено (л.д.192-193).
Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: < адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет 19.10.2016 г. Относится к категории земель «земли населенных пунктов», виду разрешенного использования «производственная деятельность».
Руководствуясь Методическими указаниями, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 г. № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (далее - Методические указания), кадастровая стоимость земельного участка, образованного в границах населенного пункта, определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок.
01.01.2015 г. вступило в силу Постановление Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» (далее - Постановление № 863).Приложением 2 данного Постановления утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01.11.2013 г. необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельных участков, выявленных ранее учтенных земельных участков, а также в случае внесения при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка. Удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала № в соответствии с Приложением данного Постановления выбран по девятой группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» и составляет 1082, 79 руб.
Руководствуясь Методическими указаниями, кадастровая стоимость определена в размере 5 098 858, 11 рублей по состоянию на 19.10.2016 г.
Государственный кадастровый учет изменений качественных и (или) количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, не проводился(л.д.7-8 т.2).
Таким образом, в рамках настоящего дела подлежат применению положения ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 19 октября 2016 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, Щелкова Е.В. представила в суд отчет об оценке № от 26.12.2016 г., выполненный оценщиком ООО «Элит Оценка» ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19.10.2016 г. составляет 1 970 000 рублей (л.д.23-70).
Судом установлено, что представленный ФИО1 отчет об оценке № от 26.12.2016 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика ФИО5, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющейся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка(земельные участки под производственно-складскую застройку, расположенных в промзонах г. < адрес>), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из отчета № от 26.12.2016 г., оценщиком для сравнения было отобрано 4 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, оценщиком применены корректировки: на торг, на «красную линию» - на основании Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки», том 3, ПЦФКО, Нижний Новгород, 2016 г.; на наличие инженерных коммуникаций - на основе данных интернет-сайта http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm; на площадь - на основании данных, изложенных в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 1 (40), 2005 год и на основе данных интернет-сайта Ocenschiki-i-Eksperty.ru (стр.54-64 Отчета - л.д.52 т.1 оборот-64 оборот).
Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложены в разделах 11 и 12 (стр.65 Отчета - л.д.55 т.1).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4709 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - «для эксплуатации нежилых зданий», расположенного по адресу: < адрес> по состоянию на 19.10.2016 г. составляет 1 970 000 (один миллион девятьсот семьдесят тысяч) рублей.
По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке № от 26.12.2016 г., у суда не имеется.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в суд в качестве свидетеля может быть вызвано лицо, составившее отчет об оценке.
В силу ст.59 КАС РФ показания свидетеля также являются одним из доказательств по делу, и оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами.
Оценщик, подготовивший отчет № от 26.12.2016 г., ФИО7 была допрошен судом в качестве свидетеля по ходатайству представителя административного истца, дала пояснения по составленному отчету (протокол судебного заседания, аудиозапись).
Показания свидетеля признаются судом относимым и допустимым доказательством по данному делу.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Элит Оценка» ФИО5 № № от 26.12.2016 г. отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую дату - на 19 октября 2016 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования Щелковой Е.В. об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2016 года в заявленном размере подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 18.01.2017 г. № заявление Щелковой Е.В. об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость земельного участка была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.
Суд полагает, что оформление и содержание отчета об оценке № от 26.12.2016 г., выполненный оценщиком ООО «Элит Оценка» ФИО5, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям вышеназванных Федеральных стандартов оценки.
Согласно п.11 ФСО № 3, в тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
На стр.50 Отчета № от 26.12.2016 г. имеются ссылки на источники информации по всему тексту отчета, на стр.66 имеется список использованных источников, а так же на 81-89 Отчета присутствуют копии источники информации объектов-аналогов: фото печатных изданий и интернет-страниц (л.д.63-67 т.1 оборот).
Не свидетельствуют об обратном и не могут повлечь отказ в удовлетворении вышеуказанных требований Щелковой Е.В. доводы Правительства Нижегородской области и Администрации г.< адрес> о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося на праве аренды у Щелковой Е.В. вышеуказанного земельного участка, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости (ст.66 Земельного кодекса РФ).
Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, не касаются существа рассматриваемого спора, и, соответственно, не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Щелковой Е.В. требований.
В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что Щелкова Е.В. в добровольном порядке 27 декабря 2016 года обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи Щелковой Е.В. заявления об оспаривании кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая соответствует дате обращения административного истца - Щелковой Е.В. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть, 27 декабря 2016 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Административное исковое заявление Щелковой Елены Викторовны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4709 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - производственная деятельность, расположенного по адресу: < адрес>, в размере 1 970 000 (один миллион девятьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 19 октября 2016 г.
Датой подачи заявления Щелковой Е.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 27 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья областного суда Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка