Дата принятия: 01 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-26/2021
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 апреля 2021 года Дело N 3а-26/2021
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного
суда административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Россети Волга" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
публичное акционерное общество "Россети Волга" (далее - ПАО "Россети Волга", административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, категория земель: земли населённых пунктов, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 11 747 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 23 383 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения нежилых зданий, для размещения объектов энергетики, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 11 609 кв.м, виды разрешённого использования: размещение и эксплуатация рпб Наровчатского рэс, для размещения объектов энергетики; <адрес>,
<адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 24 512 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 905 кв.м, виды разрешённого использования: под строительство объекта (сооружения) инженерно-технического обеспечения (пс 110/10 кв "центральная" закрытого типа с питающими линиями электропередач от пс 110/10 кв "Новозападная"), для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 700 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения производственного здания (испытательного полигона), для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 12 568 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 24 245 кв.м, виды разрешённого использования: размещение и эксплуатация рпб, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 18 699 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения и эксплуатации пс 110/35/10-6 кв "Кижеватово", для размещения подстанций, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 51 484 кв.м, виды разрешённого использования: для строительства учебного комбината с полигоном, для размещения административных зданий, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 64 635 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения производственных зданий промышленности, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков, сведения о которой внесены в ЕГРН, не соответствует их рыночной стоимости, что затрагивает права административного истца как собственника (для земельных участков с кадастровыми номерами N и N) и арендатора земельных участков (для остальных земельных участков), поскольку размер земельного налога и арендной платы исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, а именно:
36 610 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
18 690 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
18 240 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
3 160 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 590 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 950 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 850 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 520 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
1 640 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
1 960 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
13 570 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N
Определением Пензенского областного суда от 11 февраля 2021 года производство по настоящему делу было приостановлено в связи назначением судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N.
Определением Пензенского областного суда от 9 марта 2021 года производство по делу возобновлено.
В судебном заседании представитель административного истца ПАО "Россети Волга" по доверенности Корнеева И.Н., полагая заключение судебной экспертизы недостоверным доказательством, поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В., государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. после допроса эксперта при вынесении решения полагались на усмотрение суда, не поддержав ранее заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Пензенской области, УМИ г. Пензы, администрация г. Пензы, администрация Спасского района Пензенской области, КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области, администрация Наровчатского района Пензенской области, администрация Малосердобинского района Пензенской области, администрация Тамалинского района Пензенской области, администрация Бессоновского района Пензенской области, администрация г. Спасска Спасского района Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" Боричевой О.Б., Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., администрации Тамалинского района Пензенской области по доверенности Фроловой М.А. поступили отзывы с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.
От представителей заинтересованных лиц главы администрации Спасского района Пензенской области Ахрамеева Ю.Б., главы администрации г. Спасска Спасского района Пензенской области Тимошина А.Н., главы администрации Наровчатского района Пензенской области Решетченко А.В., и.о. председателя КУМИ администрации Бессоновского района Пензенской области Цырина М.А., администрации Малосердобинского района Пензенской области по доверенности Андреева М.В. поступили заявления с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
От представителей заинтересованных лиц администрации г. Пензы Шмегеровской Н.М., УМИ г. Пензы Моисеевой С.Е. поступили возражения с просьбой об отказе в удовлетворении заявленных требований.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ПАО "Россети Волга" является собственником земельных участков, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 24 245 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: размещение и эксплуатация рпб, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 64 635 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: для размещения производственных зданий промышленности, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 21 января 2021 года N КУВИ-002/2021-1300938, N КУВИ-002/2021-1301899, свидетельствами о государственной регистрации права от 20 января 2012 года <адрес>, от 1 декабря 2008 года <адрес>.
Кроме того, ПАО "Россети Волга" является арендатором земельных участков, категория земель: земли населённых пунктов, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 11 747 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, расположенного по адресу: <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 23 383 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения нежилых зданий, для размещения объектов энергетики, <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 11 609 кв.м, виды разрешённого использования: размещение и эксплуатация рпб Наровчатского рэс, для размещения объектов энергетики; <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 24 512 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 905 кв.м, виды разрешённого использования: под строительство объекта (сооружения) инженерно-технического обеспечения (пс 110/10 кв "центральная" закрытого типа с питающими линиями электропередач от пс 110/10 кв "Новозападная"), для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 700 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения производственного здания (испытательного полигона), для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 12 568 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, <адрес>
- с кадастровым номером N, общей площадью 18 699 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения и эксплуатации пс 110/35/10-6 кв "кижеватово", для размещения подстанций, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 51 484 кв.м, виды разрешённого использования: для строительства учебного комбината с полигоном, для размещения административных зданий, <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 21 января 2021 года N КУВИ-002/2021-13011432, N КУВИ-002/2021-1302109, N КУВИ-58:19:0160202:17, N КУВИ-002/2021-1302395, N КУВИ-002/2021-1300300, N КУВИ-002/2021-1300218, N КУВИ- 58/02:0240102:11, N КУВИ-002/2021-1300674, N КУВИ-002/2021-1301692, договорами аренды земельных участков, а именно: от 17 июня 2010 года N 188/10 и дополнительным соглашением к нему от 1 марта 2016 года; от 14 мая 2009 года N 124/09 и дополнительными соглашениями к нему от 19 мая 2014 года, от 1 марта 2016 года; от 6 октября 2010 года N 72 и дополнительными соглашениями к нему от 1 августа 2012 года и 21 июля 2017 года; от 1 октября 2011 года N 1310 и дополнительными соглашениями к нему от 16 июля 2012 года и от 26 июня 2019 года, от 3 июля 2012 года N 19 и дополнительным соглашением к нему от 26 апреля 2018 года; от 29 октября 2018 года N 115/18; от 6 августа 2012 года N 173/12 и дополнительным соглашением к нему от 20 февраля 2015 года; от 13 июня 2012 года и дополнительным соглашением к нему от 21 июня 2019 года; от 20 июля 2012 года N 14 и дополнительным соглашением к нему от 22 апреля 2019 года N 2 (том 1 л.д. 58-163).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со статьёй 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 настоящего Кодекса.
Поскольку ПАО "Россети Волга" является плательщиком налога на землю (земельные участки с кадастровыми номерами N, N), налоговая база которых определяется как их кадастровая стоимость, и арендатором остальных земельных участков, размер арендной платы которых также исчисляется исходя из кадастровой стоимости, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных участков в размере равном их рыночной стоимости, в связи с чем он вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении названных земельных участков.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена на основании приказа Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 года N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населённых пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" и составила по состоянию на 1 января 2018 года следующие значения:
55 027 643,72 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
31 659 605,9 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
23 484 482,22 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
7 554 598,4 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
3 525 714 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
4 676 381,85 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
4 525 862,48 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
4 371 265,23 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
27 319 275,45 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
3 217 086,08 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
3 155 009,26 руб. для земельного участка с кадастровым номером 58:27:0090211:35, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков от 23 марта 2020 года N КУВИ-001/2020-6210647, N КУВИ-001/2020-6210567, N КУВИ-001/2020-6210805, N КУВИ-001/2020-6210985, N КУВИ-001/2020-6211105; N КУВИ-001/2020-6211202; N КУВИ-001/2020-6211244, N КУВИ-001/2020-6211284, N КУВИ-001/2020-6211873, N КУВИ-001/2020-6211342, N КУВИ-001/2020-6211373 (том 1 л.д. 12-22).
Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 11 сентября 2019 года (для земельных участков с кадастровым номером 58:29:1003011:31, 58:29:1003011:26), 1 января 2019 года для остальных земельных участков.
Согласно данным выпискам, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорных зданий, является 1 января 2018 года.
При обращении в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков административным истцом ПАО "Россети Волга" представлен отчёт об оценке от 20 июня 2020 года N 101/19, подготовленный индивидуальным предпринимателем Балакшиной А.Ю., в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года составила:
36 610 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
18 690 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
18 240 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
3 160 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 590 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 950 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 850 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
2 520 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
1 640 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
1 960 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N;
13 570 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N (том 2 л.д. 1-282).
При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N оценщик провёл анализ рынка недвижимости, к которым относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных земельных участков; провёл подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. Расчёты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Лицами, участвующими в деле, достоверность данных, содержащихся в отчёте в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, не оспорена. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в данной части не поступало.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года в следующих значениях: с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N.
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломеева С.В. от 4 марта 2021 года N ОКС-04/03/21-01, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости составила следующие значения: 23 079 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 4 477 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 2 700 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 19 517 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 39 488 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N.
Суд, исследовав заключение эксперта от 4 марта 2021 года N ОКС-04/03/21-01 применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного подхода методом корректировок является мотивированным и корректным.
Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки входят в сегмент земельных участков под производственно-складское использование, в связи с чем, анализ рынка экспертом проводился в отношении данной группы участков.
После проведения анализа рынка было установлено, что минимальная стоимость 1 кв. м земельных участков производственно-складского назначения по состоянию на дату оценки составляет 290 руб., максимальное - 2 269 руб.; средняя стоимость земельных участков указанного сегмента рынка - 1 312 руб. за 1 кв.м, медиальное среднее значение - 1 178 руб. за 1 кв.м. При этом земельные участки названного сегмента рынка условно делятся на участки, имеющие высокий коммерческий потенциал (расположенные в активных промышленных зонах города, с технической возможностью подключения коммуникаций, удобными подъездными путями) и земельные участки, расположенные за пределами г. Пензы (в непосредственной близости на расстоянии 10 км) либо имеющие существенные недостатки (в том числе формальное расположение в г. Пензе, фактически - за её пределами, неудачное расположение относительно крупных автодорог и инженерных коммуникаций и т.д.). Диапазон стоимости первых за 1 кв. м колеблется от 800 до 1 500 руб., среднее значение - 1 200 руб.; диапазон стоимости вторых - от 300 до 600 руб. за 1 кв. м, среднее значение стоимости за 1 кв. м - 500 руб.
В рамках сравнительного подхода отобрано по 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых объектов недвижимости, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых объектов недвижимости.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Ворфоломеев С.В., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При оценке доводов административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном подборе объектов-аналогов для объекта исследования с кадастровым номером N судом из заключения и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Основой оценки рыночной стоимости недвижимости является анализ наиболее эффективного его использования, которое соответствует его наибольшей стоимости, физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано (пункты 12-13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 1), одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путём сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Объект оценки с кадастровым номером N имеет вид разрешённого использования - для размещения административных зданий. Фактически около 80% его площади занято учебным полигоном, предназначенным для подготовки работников предприятия и проведения соревнований между ними. Расположенное на указанном земельном участке административное здание имеет вспомогательное значение, поскольку предназначено для деятельности самого предприятия (в составе имеется столовая для работников), не используется для целей извлечения прибыли, в связи с чем названный объект исследования также был отнесен экспертом к рынку недвижимости производственно-складского назначения, с чем суд соглашается.
Суд признаёт необоснованным довод того же административного ответчика о неправильном применении экспертом корректировки на площадь земельных участков. Так площадь оцениваемых земельных участков варьируется от 2 700 кв. м до 51 484 кв.м, объектов - аналогов - от 2 700 кв.м до 16 000 кв.м. Применяя единый подход к оценке объектов исследования, эксперт в целях сглаживания указанных различий применил поправки на площадь (масштаб), данные о которых приведены на сайте ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиэлт" по состоянию на 1 января 2018 года. При этом им было учтено, что Справочник оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 (о необходимости применения которого просит административный ответчик) содержит ограничение для использования приведённых в нём корректировок на площадь земельных участков при таком существенном отличии (стр. 190-191 названного Справочника).
Судом исследовался и признан несостоятельным довод ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном применении экспертом поправки на близость к автомагистралям, а также довод административного истца о двукратном применении экспертом корректировки на наличие свободного подъезда, исходя из следующего.
При введении корректировок экспертом в числе прочего оценивалась возможность беспрепятственного проезда к участкам, их расположение относительно крупных автодорог, качество и удобство подъездных путей.
Вопреки доводу административного истца корректировка на наличие свободного подъезда (предусматривающая саму возможность беспрепятственного доступа к земельному участку) и корректировка на подъездные пути (оценивающая их качество и близость к автомагистралям), не являются тождественными, поскольку учитывают различные факторы, влияющие на стоимость объекта.
Экспертом установлено, что все объекты исследования расположены в непосредственной близости к крупным улицам г. Пензы, с хорошими подъездными путями, но не имеют прямого выхода на ФАД М-5 "Урал". Объект исследования с кадастровым номером N располагается на сопоставимом расстоянии от крупной улицы г. Пензы (около 200 м от ул. Аустрина г. Пензы), однако находится в глубине квартала. Все объекты-аналоги расположены в глубине промышленной застройки (за исключением земельного участка с кадастровым номером N) и не имеют прямого выезда на крупные автодороги. С учётом указанных особенностей местоположения каждого земельного участка экспертом применены корректировки на подъездные пути и близость к автомагистралям, предусмотренные Справочником оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017, сглаживающие названные отличия, с чем суд соглашается.
Кроме того, экспертом установлено, что объект-аналог N 1, находящийся по адресу: г. Пенза, ул. Г. Титова, д. 5 расположен в глубине микрорайона, к нему отсутствует прямой доступ с дорог общего пользования, в том числе с ул. Титова. В этой связи согласно данным ЕГРН об объекте недвижимости установлен сервитут для проезда через соседний земельный участок. Данное затруднение в самой возможности беспрепятственного проезда к объекту-аналогу дало эксперту основание для применения поправки на наличие свободного подъезда (в минимальном значении), с чем суд соглашается. Данная корректировка в отличие от корректировки на подъездные пути и близость к автомагистралям учитывает иные особенности местоположения объекта-аналога, в связи с чем имелись достаточные основания для применения обеих.
При изучении довода представителя административного истца о неправильно подобранном объекте-аналоге N 2, имеющим вид разрешенного использования - для размещения объектов здравоохранения, судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
В ходе экспертного исследования установлено, что названный объект-аналог вопреки утверждению административного истца располагаются в зоне ПК-4 - зона производственных и коммунальных объектов (о чём имеется указание в объявлении о его продаже); ближайшее окружение представляет собой объекты производственно-складского назначения, куда относятся объекты оценки; виды разрешенного использования объектов оценки и объекта-аналога N 2 предполагают размещение объектов производственного назначения различного класса опасности, при этом возможно изменение вида разрешённого использования аналога без значительных финансовых вложений. Эксперт, проведя исследование рынка, а также учитывая вышеуказанные факторы, пришел к выводу о том, что ценообразование участков, имеющих различные виды разрешенного использования, но расположенные в единой локации и территориальной зоне, позволяющей размещение рассматриваемых объектов, будет единообразным, данные участки сопоставимы и относятся к одному сегменту рынка, корректировка по данному фактору не требуется, с чем суд соглашается. Доказательств того, что использование данного объекта-аналога при проведении экспертизы повлияло на правильность определения рыночной стоимости объектов недвижимости стороной не представлено.
Судом исследовался и также признан несостоятельным довод административного истца о недостоверности заключения эксперта ввиду использования объекта-аналога N 2, не имеющего сведений о кадастровом номере, при оценке объекта исследования с кадастровым номером N.
В ходе экспертного исследования установлено, что объявление о продаже названного объекта-аналога, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Пушкари, опубликовано 27 марта 2017 года, содержит сведения о его назначении - промышленное, площади - 1,6 га (16 000 кв.м), стоимости - 10 000 000 руб., а также фото, позволяющие идентифицировать конкретное местоположение, что было осуществлено экспертом при формировании базы объектов-аналогов.
На момент проведения настоящей экспертизы по данным публичной кадастровой карты на указанном месте располагается пять земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, общая площадь которых составляет 16 022 кв.м. Выезд на место, анализ данных публичной кадастровой карты позволили эксперту установить тождественность названных объектов объекту, объявление о продаже которого опубликовано 27 марта 2017 года, а с учётом отсутствия запрета на использование информации о земельных участках, разделённых впоследствии на несколько - применить его в качестве аналога, с чем суд соглашается.
С учетом изложенного суд приходит к следующему. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости осуществлено сравнительным подходом методом корректировок; при этом данный метод в числе прочих этапов включает в себя изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми объектами. Анализ факторов, приведённых сторонами, проведен экспертом на указанном этапе, его процесс и результат отражён в заключении эксперта, оснований не доверять которому у суда не имеется. Обстоятельств, указывающих на неправильность подбора экспертом объектов-аналогов, а также влияние этого на вывод эксперта, судом не установлено.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным принять заключение эксперта в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N.
Поскольку выводы заключения эксперта, признанные судом достоверными, не совпадают с выводами отчёта от 20 июня 2020 года N 101/19, подготовленного индивидуальным предпринимателем Балакшиной А.Ю. в отношении земельных участков N, N, N, N, N, суд не принимает его в указанной части в качестве доказательства их рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года, а именно: 23 079 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 4 477 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 2 700 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 19 517 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 39 488 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N (по результатам проведённой судебной экспертизы) и 3 160 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N; 2 850 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 2 520 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 13 570 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 1 640 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N, 1 960 000 руб. для земельного участка с кадастровым номером N.
Доводы заинтересованного лица администрации г. Пензы и УМИ г. Пензы о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку судом установлена рыночная стоимость указанных выше спорных земельных участков на дату оценки, которая не совпадает с их кадастровой стоимостью, требования административного искового заявления подлежат удовлетворению.
Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено в суд в сроки, установленные статьёй 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
6 ноября 2020 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённой приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 6 мая 2019 года N 250 -пр, решением которой от 20 ноября 2020 года заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости - отклонено (том 1 л.д. 170-186). В суд ПАО "Россети Волга" обратилось 29 декабря 2020 года, направив административное исковое заявление почтой (том 2 л.д. 284).
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
Согласно счёту и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 39 000 руб.
Счёт, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведённой по делу экспертизы и доказательств её неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике её определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учётом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определённой по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного лица, которому принадлежит объект недвижимости.
Следовательно, с учётом объективной специфики данной категории дел и приведённой выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учётом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости (округлённо на 28% для земельного участка с кадастровым номером N, 38 % для земельного участка с кадастровым номером N, 2% для земельного участка с кадастровым номером N, 23 % для земельного участка с кадастровым номером N, 4 % для земельного участка с кадастровым номером N) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объектах недвижимости с учётом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права, не исключая внесения новых сведений в государственный кадастр недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость объекта.
Таким образом, с учётом специфики данной категории дел и приведённой выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выявленное судом расхождение между кадастровой стоимостью недвижимого имущества, установленной приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 года N 652-пр, и определённой судом его рыночной стоимостью, нельзя квалифицировать в качестве существенного расхождения, а, соответственно, установленное расхождение не может свидетельствовать о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, не может свидетельствовать о нарушении прав административного истца как налогоплательщика и плательщика арендной платы.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
Суд также принимает во внимание, что экспертное учреждение не является стороной по делу, при этом понесло расходы на проведение экспертизы, в связи с чем в удовлетворении требования об их взыскании не может быть отказано.
Поскольку по делу для разрешения административного спора была назначена и проведена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, стоимость которой в соответствии с представленным счётом составила 39 000 руб. и до настоящего времени не оплачена, при этом, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что расходы за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ПАО "Россети Волга" в пользу ООО Межрегиольный центр независимой оценки".
По указанным выше основаниям понесённые административным истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины в связи с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, N, N, N возмещению не подлежат.
Вместе с тем, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установленная кадастровая стоимость более чем в два раза (округлённо на 58%) превышает его рыночную стоимость. Такая разница является существенной и свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика налога.
Следовательно, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей, понесённые административным истцом при обращении в суд в целях оспаривания кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в соответствии со статьёй 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежат взысканию с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ПАО "Россети Волга".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление публичного акционерного общества "Россети Волга" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 24 245 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: размещение и эксплуатация рпб, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>, - 19 517 000 (девятнадцать миллионов пятьсот семнадцать тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 64 635 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: для размещения производственных зданий промышленности, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>, - 13 570 000 (тринадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 11 747 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, расположенного по адресу: <адрес>, - 1 960 000 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 23 383 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения нежилых зданий, для размещения объектов энергетики, <адрес>, - 23 079 000 (двадцать три миллиона семьдесят девять тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 11 609 кв.м, виды разрешённого использования: размещение и эксплуатация рпб Наровчатского рэс, для размещения объектов энергетики; <адрес>, - 1 640 000 (один миллион шестьсот сорок тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 24 512 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, <адрес>, - 3 160 000 (три миллиона сто шестьдесят тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 905 кв.м, виды разрешённого использования: под строительство объекта (сооружения) инженерно-технического обеспечения (пс 110/10 кв "центральная" закрытого типа с питающими линиями электропередач от пс 110/10 кв "Новозападная"), для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, <адрес>, - 4 477 000 (четыре миллиона четыреста семьдесят семь тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 700 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения производственного здания (испытательного полигона), для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, <адрес>, - 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 12 568 кв.м, виды разрешённого использования: под объекты энергетики, для размещения объектов энергетики, <адрес>, - 2 850 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 18 699 кв.м, виды разрешённого использования: для размещения и эксплуатации пс 110/35/10-6 кв "Кижеватово", для размещения подстанций, <адрес>, - 2 520 000 (два миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 51 484 кв.м, виды разрешённого использования: для строительства учебного комбината с полигоном, для размещения административных зданий, <адрес>, - 39 488 000 (тридцать девять миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч) рублей.
Датой подачи публичным акционерным обществом "Россети Волга" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать
6 ноября 2020 года.
Взыскать с публичного акционерного общества "Россети Волга" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы на производство экспертизы в размере 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу публичного акционерного общества "Россети Волга" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 (две тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 9 апреля 2021 года.
Судья Е.М. Шелахаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
