Решение Липецкого областного суда от 17 сентября 2020 года №3а-26/2020

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2020 года Дело N 3а-26/2020
Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Агапиной Наталии Александровны к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Агапина Н.А. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35 000 кв.м., из земель особо охраняемых территорий и объектов под базу отдыха, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 02.10.2014г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как налогоплательщика. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2020 г., выполненным ИП ФИО10 в размере 3675000 руб.
Представитель административного истца Агапиной Н.А. по доверенности и ордеру Малахова Е.С. в судебном заседании заявленные требования поддержала, полагала заключение судебной экспертизы не достоверным доказательством в силу допущенных экспертом нарушений законодательства об оценочной деятельности.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Попова Е.П. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы не возражала.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. Суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца Малаховой Е.С., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Поповой Е.П., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец Агапина Н.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес>, общей площадью 35 000 кв.м (л.д. 22-23, т.1).
Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на 02.10.2014г. в размере 6190800 руб. (л.д.24,120-125 т.1).
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2020г., выполненный ИП ФИО11 согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02.10.2014 г. составляет 3675000 руб.
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2020г., выполненный ИП ФИО12 на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве допустимого доказательства по делу.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В упомянутом отчете при анализе рынка оценщиком использована информация по предложениям о продаже земельных участков под ИЖС в районе расположения объекта оценки, в то время как объект оценки относится к категории земель под объекты рекреации и лечебно-оздоровительного назначения. Корректировка на вид разрешенного использования не была произведена.
Оценщиком произведена поправка на торг согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2012 год, при этом поправка на торг принята как среднее значение скидки на цены для баз отдыха, а не скидка на цены земельных участков.
При определении поправки на торг допущена ошибка, что противоречит п.5 ФСО N 3 и приводит к занижению рыночной стоимости земельного участка.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N от 13.01.2020г., выполненный ИП ФИО16 ФИО13 не соответствует приведенным требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N 3, допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Липецкому филиалу ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО14ФИО14
В соответствии с заключением судебной экспертизы N от 10.08.2020г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35 000 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес> составляет 5513550 руб. (л.д.192-210 том 1).
Анализируя экспертное заключение N от 10.08.2020г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от затратного и доходного подходов, применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнения продаж (метода корректировок), как наиболее полно отвечающего заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет сайты, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, картографического материала публичной кадастровой карты, а также с осмотром земельного участка экспертом в присутствии собственника Агапиной Н.А. и ее представителя.
В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).
Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 7.
Оспаривая заключение судебной экспертизы, представитель административного истца ссылался на то, что эксперт не обоснованно не применил корректировку на категорию земель, а также имелась необходимость применения корректировки на транспортную доступность и на статус населенного пункта.
Для проверки указанных доводов, по ходатайству представителя административного истца судом была назначена дополнительная судебная экспертиза.
В соответствии с выводами дополнительной судебной экспертизы N от 14 сентября 2020 года, оснований для вышеуказанных корректировок не имеется. При этом экспертом указано, что согласно классификации земельных участков классу земель под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения соответствуют категории земель: земли особо охраняемых территорий и земли населенных пунктов. Согласно Справочнику оценщика недвижимости. Том 3.Корректирующие коэффициенты для земельных участков под ред.Л.А.Лейфера. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород,2014 г. корректировка на категорию земель в данном случае не требуется и не содержится в Справочнике. Указанным Справочником не предусмотрена корректировка на статус населенного пункта. Корректировка на транспортную доступность не производилась, поскольку оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги имеют сопоставимую транспортную доступность, близки к основным и вспомогательным транспортным магистралям (л.д.10-13 т.2).
Оценив доводы представителя административного истца и содержание судебных экспертиз N от 10.08.2020г. и N 6804/9-4 от 14 сентября 2020 года, суд приходит к выводу о правильности примененных экспертом корректировок.
Как следует из Справочника оценщика недвижимости. Том 3.Корректирующие коэффициенты для земельных участков под ред.Л.А.Лейфера. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород,2014 г., использовавшегося при проведении экспертиз, для земельных участков под объекты рекреации основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка являются: местоположение земельного участка, передаваемые имущественные права, наличие коммуникаций, общая площадь (стр.156). По всем указанным факторам экспертом проведено исследование и приведено обоснование применения/неприменения соответствующей корректировки. Кроме того, экспертом рассматривались корректировки на условия финансирования сделки, на условия продажи, на время продажи, на категорию земель, разрешенное использование, транспортную доступность.
Как следует из выписки из ЕГРН, объект оценки относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. При проведении экспертизы экспертом использованы объекты-аналоги из категории земель населенных пунктов, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Как следует из разъяснений в вышеназванном Справочнике оценщика недвижимости, классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, основываясь на опыте оценки земли, авторами принята за основу несколько иная классификация в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, приведено примерное соответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке. Исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия приведенным категории и виду разрешенного использования. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельных участков и выборе аналогов, возможно, что объекты с различными видами разрешенного использования по классификатору могут быть включены в один сегмент рынка. При этом согласно приведенной таблице примерного соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (стр.104-106) земли под объекты рекреации принадлежат к категориям в соответствии с Земельным кодексом РФ - земли особо охраняемых территорий. Земли населенных пунктов. Таким образом, корректировка на категорию земель не является в данном случае обязательной.
Выводы эксперта о хорошей транспортной доступности, как у объекта оценки, так и объектов-аналогов какими-либо доказательствами не опровергнуты. Само по себе то обстоятельство, что объект оценки расположен в <адрес>, а объекты-аналоги в г.Липецке, не свидетельствует о несопоставимости транспортной доступности объектов.
Довод административного истца о необходимости применения корректировки на статус населенного пункта со ссылкой Справочник оценщика недвижимости-2016 года, предусматривающий корректировку для земельных участков под индустриальную застройку, является не состоятельным, поскольку указанные справочные сведения в данном случае не применимы.
Все иные доводы представителя административного ответчика о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены и основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности. Выбор методики исследования, в том числе необходимость и обоснованность применения корректировок, исходя из положений ФСО N 7, является прерогативой эксперта.
Суждения эксперта ФИО15 основываются на анализе и сопоставлении нескольких источников информации, на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению по состоянию на 02.10.2014г. в размере равном его рыночной стоимости - 5513 550 рублей.
С учетом разъяснения, содержащегося в п 7. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. <адрес>, общей площадью 35 000 кв.м., по состоянию на 02.10.2014г. в размере равном его рыночной стоимости - 5513 550 (пять миллионов пятьсот тринадцать тысяч пятьсот пятьдесят) рублей.
Датой подачи Агапиной Наталией Александровной заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10.06.2020г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В удовлетворении административного иска Агапиной Наталии Александровны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 25.09.2020 г.
.
.
.
10


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка