Дата принятия: 04 марта 2019г.
Номер документа: 3а-26/2019
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 марта 2019 года Дело N 3а-26/2019
Калининградский областной суд в лице судьи Шкуратовой А.В.,
при секретаре Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению Красильниковой Василины Юрьевны к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации МО "Гурьевский городской округ" об установлении кадастровой стоимости магазина с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Красильникова В.Ю. обратилась 29 декабря 2018 г. в суд с названным выше административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося в её собственности магазина, общей площадью 121,80 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3260 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года, указав, что Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости на ту же дату в размере 5304 811 руб.
Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.12.2018 г. N 032-12-18, подготовленному оценщиком ФИО10 ООО "Независимое агентство оценки", рыночная стоимость вышеуказанного магазина по состоянию на 01 января 2016 г. составляет 3260 000 руб.
Сославшись на то, что завышение кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N влечет необоснованное завышение размера уплачиваемого ею налога на имущество физических лиц, Красильникова В.Ю. просила суд установить по состоянию на 01 января 2016 г. кадастровую стоимость магазина равной его рыночной стоимости в размере 3260 000 руб.
В судебном заседании представитель Красильниковой В.Ю. - Барилец Е.С. настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.
Представители Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, администрации МО "Гурьевский городской округ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
Выслушав объяснения представителя Красильниковой В.Ю. - Барилец Е.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждено, что Красильникова В.Ю. является собственником магазина, общей площадью 121,80 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, (копия свидетельства о государственной регистрации права; выписка из ЕГРН- л.д. 6, 9-12).
В силу п.п. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно ст. 400 Налогового кодекса РФ, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
На основании п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Решением Гурьевского районного Совета депутатов от 15.11.2013 г. N 201 "О налогах на территории Гурьевского городского округа" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Магазин с кадастровым номером N включен в утвержденный приказом Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли от 26.12.2017 N 161 Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год (п. 7703 Перечня).
Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость магазина с кадастровым номером N установлена в размере 5304 811 руб.
Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 03 февраля 2017 года (л.д.7).
Административный истец, будучи плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанного объекта недвижимого имущества, не согласился с результатами определения его кадастровой стоимости и оспорил их в суд.
На основании ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости магазина с кадастровым номером N в размере 5304 811 руб. по состоянию на 01 января 2016 г., утвержденные Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года N 625, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.12.2018 г. N 032-12-18, подготовленный оценщиком ФИО11 ООО "Независимое агентство оценки", согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного магазина по состоянию на 01 января 2016 г. составляет 3260 000 руб.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной Красильниковой В.Ю. рыночной стоимости магазина лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.
Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.
Не представлено и доказательств в подтверждение того, что указанный объект недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года имел другую рыночную стоимость.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Оценщик ФИО12 проводивший оценку, имеет специальное высшее образование, высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (11 лет), право на осуществление оценочной деятельности подтверждено квалификационным аттестатом N 006821-1 от 26 марта 2018 года, выданным по направлению "Оценка недвижимости".
Оценщиком проведен визуальный осмотр магазина и его фотофиксация.
Согласно описанию объекта оценки, он представляет собой здание торгово-сервисного (свободного) назначения, расположен на принадлежащем административному истцу на праве собственности земельном участке за пределами центральной части г. Гурьевска, вблизи основой транспортной артерии г. Гурьевска - Калининградское шоссе, в зоне застройки многоквартирными и индивидуальными жилыми домами, промышленно-складской застройки, в районе, характеризующемся наличием среднеразвитой социально-экономической инфраструктуры.
Из содержания отчета следует, что при его подготовке оценщик использовал все три подхода к оценке стоимости магазина: доходный, затратный и сравнительный.
В затратном подходе стоимость имущества определялась оценщиком с применением сборников "УПВС" с последующим пересчетом полученной в базовом периоде стоимости в текущую стоимость на дату оценки, после чего из определенных затрат на воспроизводство/замещение был вычтен накопленный износ и устаревания, имеющиеся у объекта оценки, введенного в эксплуатацию в 2001 году. Разница между затратами на воспроизводство/замещение и стоимостью накопленного износа и устареваний оцениваемого имущества является остаточной стоимостью объекта оценки, которая и представляет собой текущую обоснованную рыночную стоимость затрат на воспроизводство /замещение оцениваемого имущества из аналогичных материалов за минусом имеющегося у оцениваемого имущества износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составила 3187000 руб.
В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки определялась на основании сравнения предложений на продажу схожих объектов-аналогов, в качестве которых были выбраны производственно-складские объекты с административными помещениями, по своему конструктивному исполнению и использованию наиболее близкие к объекту оценки. После проведения корректировок, отражающих все имеющиеся различия между объектом оценки и объектами сравнения, сравнительным подходом была определена рыночная стоимость магазина с кадастровым номером N в размере 4141000 руб.
В доходном подходе стоимость объекта оценки определена на основании прямой капитализации дохода, получаемого от сдачи помещений в аренду. Полученный поток дохода был уменьшен на расходы по содержанию имущества и все виды прочих расходов. В результате проведенных расчетов определен чистый операционный доход, который был пересчитан в стоимость оцениваемого имущества с применением коэффициента капитализации. Стоимость доходным подходом представляет собой капитализированную стоимость потока дохода от использования имущества. Полученное значение стоимости представляет собой наиболее вероятное, с точки зрения рисков, получение дохода от эксплуатации оцениваемого имущества, которое составило по результатам оценки доходным подходом 2376000 руб.
После осуществления расчетов тремя вышеназванными подходами оценщиком проведено согласование полученных стоимостей методом средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присвоен весовой коэффициент (сумма коэффициентов равна 1 или 100%). По затратному подходу присвоен весовой коэффициент 22,5%, по сравнительному подходу - 40%, по доходному - 37,5%. Итоговая стоимость определена умножением стоимостей на присвоенные им весовые коэффициенты, с последующим суммированием полученных произведений.
В результате проведения согласований оценщиком определена рыночная стоимость принадлежащего административному истцу магазина, которая за вычетом стоимости земельного участка составила 3260000 руб.
Проанализировав названный отчет, суд соглашается с выводом оценщика и считает, что итоговая величина стоимости, отраженная в отчете, соответствует рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Представленный административным истцом отчет соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
Суд не находит оснований сомневаться в установленной оценщиком рыночной стоимости принадлежащего Красильниковой Я.В. на праве собственности магазина с кадастровым номером N и считает требования административного истца об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 3260 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Красильниковой Василины Юрьевны к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрации МО "Гурьевский городской округ" об установлении кадастровой стоимости магазина в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость магазина, общей площадью 121,80 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3260 000 руб. по состоянию на 01 января 2016 года.
Датой подачи административного иска считать 29 декабря 2018 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 07 марта 2019 года.
Судья Калининградского
областного суда А.В. Шкуратова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
