Решение Севастопольского городского суда от 03 июня 2020 года №3а-26/2019, 3а-7/2020

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 июня 2020 года Дело N 3а-7/2020
Севастопольский городской суд в составе:
судьи Артамоновой Т.А.,
при секретаре Дубровой А.В., помощнике Лактионовой Ю.О.,
с участием представителя административного истца - А.С.,
представителей административного ответчика - А.С., Н.В..,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка (далее - ООО "СЗ "Молочная балка", Общество) владеет на праве субаренды на основании договора от 16.04.2018 с ООО "Фирма "Крыминтерсвязь" земельным участком с кадастровым номером N, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью 3,0 га, категория земель: земли населённого пункта, вид разрешённого использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1). Договор заключен сроком до 29.03.2021, зарегистрирован в Севреестре 26.04.2018 (т. 1 л.д. 9-13, 147-150).
В свою очередь, названный земельный участок передан Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в аренду ООО "Фирма "Крыминтерсвязь" на основании договора от 01.03.2018 сроком на 9 лет и 11 месяцев, зарегистрированного в Севреестре 02.04.2018 (т. 1 л.д.151-166, 181-187).
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость выше названного земельного участка составляет 147 147 600,00 рублей и внесена в указанном размере в государственный кадастр 09.01.2019 (т. 1 л.д. 14, 180, т. 2 л.д. 45).
Постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП вступило в силу с 01.01.2019.
ООО "СЗ "Молочная балка" обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 43 311 061, 00 рублей по состоянию на 01.01.2018; внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером N в размере 43 311 061, 00 рублей.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что Обществом проведена работа по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, результаты которой свидетельствует о том, что установленная административным ответчиком кадастровая стоимость в отношении спорного земельного участка в размере 147 147 600,00 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную ИП Д.Э. в отчёте об оценке N от 06.03.2019, что нарушает права и законные интересы Общества как плательщика арендной платы. 12.03.2019 ООО "СЗ "Молочная балка" обратилось с письменным заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории города Севастополя, однако решением Комиссии от 05.04.2019 N заявление Общества было отклонено при причине составления отчёта с нарушением требований законодательства и методологии оценочной деятельности.
Определением суда от 02.10.2019 к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечены ООО "Фирма "Крыминтерсвязь", в качестве соответчика - Государственное бюджетное учреждение города Севастополя "Центр государственной кадастровой оценки" (далее - Центр), освобождённое от участия в деле в качестве заинтересованного лица.
Определением суда от 23.08.2019 к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечён Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
В судебном заседании представитель ООО "СЗ "Молочная балка" А.С. иск поддержал по изложенным в нём основаниям, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы ввиду несогласия с заключением эксперта N от 16.03.2020 по основаниям, изложенным в письменном заявлении от 02.06.2020, проведение которой просил поручить другому экспертному учреждению.
Представители Центра Н.В. А.С. против удовлетворения иска и назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражали ввиду отсутствия оснований для этого.
Представители Правительства Севастополя, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр), ООО "Фирма "Крыминтерсвязь", Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявили, в связи с чем, учитывая положения ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как указывалось выше и усматривается из материалов дела, ООО "СЗ "Молочная балка" на основании заключённого 16.04.2018 с ООО "Фирма "Крыминтерсвязь" договора субаренды является правообладателем земельного участка 91:02:003003:1, расположенным по адресу: г. <адрес> общей площадью 3,0 га, категория земель: земли населённого пункта, вид разрешённого использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1) (т. 1 л.д. 147-166).
Величина годовой субарендной платы за пользование данным земельным участком согласно расчёту составляет 121 723 рублей (пункт 2.1 договора субаренды).
Размер годовой субарендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендатором в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города Севастополя, но не чаще одного раза в год. Размер субарендной платы пересматривается также в случае повышения размера арендной платы, установленной договором аренды земельного участка от 01.03.2018. В случае изменения размера субарендной платы арендатор уведомляет об этом субарендатора и направляет в его адрес проект соглашения о внесении изменений в договор субаренды (пункт 2.4 договора субаренды).
Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3 договора аренды от 01.03.2018 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федельного значения Севастополя, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП, в размере 0,2 % от нормативной цены земельного участка.
Нормативная цена земельного участка составляет 58 520 400,00 рублей, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: нормативная цена Х ставка арендной платы, и составляет 117 040,80 рублей (58 520 400,00 Х 0,002).
Учитывая, что с 01.01.2019 на территории города Севастополя вместо нормативной цены земельных участков применяется кадастровая стоимость, то и расчёты арендной платы по названным договорам стали производиться исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
В подтверждение исполнения обязанности по внесению субарендной платы ООО "СЗ "Молочная балка" представлены копии платёжных поручений за период с 14.06.2018 по 14.03.2019 (т. 2 л.д. 12-20).
Решением от 05.04.2019 N Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории города Севастополя заявление ООО "СЗ "Молочная балка" от 12.03.2019 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N отклонено при причине составления отчёта оценщика ИП Д.Э. с нарушением требований законодательства и методологии оценочной деятельности (т. 1 л.д. 47-53).
Следовательно, вопреки доводам ответчика, утверждённые постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (статьи 247, 248 КАС РФ).
В обоснование заявленных исковых требований ООО "СЗ "Молочная балка" представлен отчёт об оценке N от 06.03.2019, изготовленный ИП Д.Э., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 43 311 061, 00 рублей (т. 1 л.д. 15-46).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Статьёй 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.
Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 3.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которому судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
В связи с существенными противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и отличием рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой в отчёте об оценке, от его кадастровой стоимости, определениями суда от 23.10.2019 и от 29.01.2020 по делу назначены первоначальная и повторная судебные оценочные экспертизы, направленные на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающие проверку отчёта об оценке N от 06.03.2019, изготовленного ИП Д.Э., на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
При этом, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018.
В соответствии с поступившим в суд экспертным заключением N N от 25.11.2019, составленным экспертами ООО Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" С.В. и Т.П., отчёт об оценке N от 06.03.2019, изготовленный ИП Д.Э., не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, выявленные несоответствия повлекли неправильное определение рыночной стоимости земельного участка (т. 2 л.д. 134-242).
Данное заключение по вопросу о соответствии отчёта об оценке N от 06.03.2019 требованиям Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки сторонами по делу не оспаривается и принимается судом в этой части в качестве надлежащего доказательства.
Опрошенный в судебном заседании эксперт ООО Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" С.В. выводы о несоответствии отчёта об оценке N от 06.03.2019, изготовленного ИП Д.Э., требованиям законодательства об оценочной деятельности поддержал, с чем также соглашается суд.
В свою очередь, судом также принимается в качестве допустимого и относимого доказательства заключение повторной судебной оценочной экспертизы N от 16.03.2020, изготовленное экспертом ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" Н.В., по вопросу установления рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018, выводы которого им также подтверждены в письменных пояснениях от 03.06.2020 (т. 4 л.д. 1-41).
Не доверять выводам указанных экспертиз в принятой судом части оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертизы назначались непосредственно судом. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, а исследования в принятой судом части проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности.
Применительно к установлению экспертом Н.В. рыночной стоимости суд исходит из следующего.
Согласно заключению N от 16.03.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 составляет 100 030 000, 00 рублей.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N.
Из экспертного заключения N от 16.03.2020 следует, что при расчёте рыночной стоимости здания эксперт использовал сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода экспертом обоснован и подробно мотивирован в разделе 2.3.1 заключения и сомнений не вызывает.
Экспертом проведён анализ исследуемого земельного участка, учтено имеющееся публичное обременение в виде ограничений, установленных Приказом Минкультуры России от 12.08.2016 N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе" (далее - Приказ Минкульта N 1864) применительно к оцениваемому объекту.
Так, экспертом установлено, что исследуемый земельный участок в соответствии с Приказом Минкульта N 1864 попадает в два регламентных участка: Р-3-2, участок Л-12 и Р4-4, участок С-4. Поскольку участок подпадает под действие режима использования Р4-4, участок С-4 в незначительной площади (менее 3 %), экспертом расчёт стоимости осуществлён с учётом характеристик режима использования Р-3-2, участок Л-12, такой подход эксперта не оспаривается сторонами.
Вопреки доводам административного истца, экспертом при определении наиболее эффективного использования спорного земельного участка соблюдения положения пунктов 12,13,14 ФСО N 7, пункта 15 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4) (утв. приказом Минэкономразвития N 508 от 22.20.2010).
Так, согласно названным нормам наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Также экспертом дополнительно учтены требования пунктов 1.11, 1.15 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358), согласно которым при определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из допущения о продолжении сложившегося его фактического использования. В случае если имеются документы, подтверждающие невозможность продолжения фактического использования объекта недвижимости, такой объект оценивается в индивидуальном порядке на основе его наиболее эффективного использования. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства.
Принимая во внимание вышеизложенные требования и конкретные обстоятельства настоящего дела, суд соглашается с выводом эксперта о том, именно наличие публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (ОКН), охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства, выраженных в разрешённом режиме использования Р-3-2, участок Л-12 Приказа Минкульта N 1864 в отношении исследуемого земельного участка формируют физическую возможность его использования, юридическую разрешённость и экономическую оправданность, и, как следствие, наиболее эффективное его использование, которое эксперт определилкак "строительство объектов общественного питания и отдыха населения", что согласуется с классификатором видов разрешённого использования земельных участков. При этом, экспертом применена корректировка на вид использования с целью исключения завышения стоимости земельного участка путём применения минимально возможного значения из используемого экспертом справочника.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, вывод относительно выбора наиболее эффективного использования исследуемого земельного участка экспертом мотивирован и обоснован, базируется на перечисленных выше положениях ФСО и Методических указаний, им не противоречит.
Доводы истца о незаконности заключения по причине отсутствия в нём выводов о влиянии статуса ОКН на рыночную стоимость исследуемого земельного участка подлежат отклонению, поскольку эксперт, напротив, учёл особенности требований к использованию и застройке, установленные требованиями соответствующих режимов согласно Приказу Минкульта N 1864. Именно ограничения, накладываемые на использование спорного земельного участка данным Приказом, влияют на его рыночную стоимость, в связи с чем положены экспертом в основу установления его вида использования и подбора объектов-аналогов.
Вопреки доводам административного истца выводы эксперта соответствуют Методическим рекомендациям по оценке объектов недвижимости, отнесённых в установленном порядке к объектам культурного наследия (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности 23.06.2015), именно их требования об учёте ограничений по использованию оцениваемого земельного участка, накладываемых особенностями ОКН согласно Приказу Минкульта N 1864, были положены в основу экспертного исследования, что также соответствует ФСО N 7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-Р).
Требования ФСО N 7 к выбору объектов-аналогов в соответствующих сегментах рынка соблюдены, подробное и мотивированное обоснование их выбора экспертом приведено разделе 2.1.5 заключения и в таблице 2.3, в связи с чем суд отклоняет доводы административного истца об их несопоставимости с исследуемым объектом. Экспертом объекты-аналоги выбраны с учётом их местоположения и территории, на которую распространяются ограничения Приказа Минкульта N 1864 по режиму использования, применены корректирующие коэффициенты, с целью минимизации необходимости корректировок были выбраны объекты-аналоги с близкими и иными (кроме нахождения в границе территории ОКН) характеристиками, прежде всего, связанные с ограничениями по плотности и высотности застройки.
В заключении содержится подробный анализ рыночной информации непосредственно на соответствующем локальном рынке земельных участков. Экспертом использованы исключительно объекты-аналоги, вовлечённые в гражданский оборот согласно требованиям ГК РФ, актуальные по состоянию на дату оценки, и которые возможно точно идентифицировать. Сбор рыночной информации осуществлён с использованием сайта поиска архивных объявлений, что подтверждено скриншотами интернет-страниц и позволяет проверить указанные сведения посредством доступа по соответствующей ссылке.
Следовательно, осуществлённый поиск объектов-аналогов, отбор для участия в расчётах и формирование итоговой величины рыночной стоимости являются достоверными, обоснованными и полными, основанные на этих данных результаты расчётов достоверными и проверяемыми.
С учётом вышеизложенного, при итоговом согласовании результатов, эксперт, опираясь на характер недвижимости, цели оценки и используемое определение стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей применённый метод и используемый в процессе определения стоимости, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах экспертного заключения, основываясь на анализе и полученных результатах, пришел к соответствующему выводу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, результаты которой утверждены упомянутым постановлением. Все расчёты по установлению рыночной стоимости объекта экспертизы имеют обоснования фактическими данными, содержащимися в материалах административного дела и установленными в процессе экспертизы. Суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы.
Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, о государственной судебно-экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.
Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, как об этом просит административный истец, судом не усматривается, поскольку отсутствуют условия для этого процессуального действия, предусмотренные статьей 83 КАС РФ - у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нём выводах, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя административного истца отказано.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ). Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).
Руководствуясь положениями статьи 84 КАС РФ об оценке доказательств, прихожу к выводу, что указанная в заключении эксперта Н.В. N от 16.03.2020 итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 100 030 000, 00 рублей подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно заявлению экспертного учреждения и счёту на оплату N от 16.03.2020 стоимость повторной экспертизы ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" составляет 60 000 рублей (т. 4 л.д. 43-44).
Согласно счёту на оплату N от 14.11.2019 стоимость экспертизы ООО Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" составляет 72 000 рублей (т.2 л.д. 241).
Поскольку данные судебные экспертизы не были оплачены до их проведения, то указанные суммы подлежат взысканию в пользу соответствующего экспертного учреждения с административного истца в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.В. и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.
Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учёт того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Учитывая, что ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:003003:1 в размере превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, установленную в судебном экспертном заключении, на 47,1%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, оснований для взыскания расходов на оплату экспертных заключений с административных ответчиков не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. <адрес>, с кадастровым номером N, общей площадью 3 000 +/- 303 кв.м., категория земель - земли населённого пункта, вид разрешённого использования - малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1) равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 100 030 000, 00 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 марта 2019 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09 января 2019 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка" (ОГРН 1179204005243, ИНН 9204565975, КПП 920401001) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" (ИНН 7018043400, КПП 701701001, БИК 046902606) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Молочная балка" (ОГРН 1179204005243, ИНН 9204565975, КПП 920401001) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Независимый консалтинговый центр "Эталонъ" (ИНН 7715501960, КПП770901001, БИК 044525411) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 72 000,00 (семьдесят две тысячи) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Севастопольский городской суд.
Судья Т.А. Артамонова
Мотивированное решение в окончательной форме принято 10 июня 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка