Решение Хабаровского краевого суда от 17 мая 2016 года №3а-26/2016

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 17 мая 2016 года Дело N 3а-26/2016
 
г. Хабаровск 17 мая 2016 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Волошиной Е.В. при секретаре Колесниковой А.И. с участием представителя административного истца администрации г.Хабаровска Ефимковой Е.К., заинтересованного лица Романенко И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2016 года №14,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27.01.2016 года №14, которым по заявлению Романенко И.А. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6000 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере < данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Романенко И.А. не является собственником земельного участка, не имеет правоустанавливающих документов на него и не имеет права требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, не вправе выступать заказчиком Отчета об оценке земельного участка, администрация г.Хабаровска не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости, из отчета об оценке невозможно идентифицировать объекты-аналоги, использовались цены предложений, но не сделок, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, объекты-аналоги расположены в разных районах города, вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду разрешенного использования объекта оценки, характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки по площади и по стоимости, вид разрешенного использования объекта оценки самостоятельно определен оценщиком и соотнесен к группе видов разрешенного использования земельных участков ВРИ-3 и объектов-аналогов ВРИ-9, документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объектов оценки или объектов-аналогов не представлено, корректировка методом соотношения удельных показателей кадастровой стоимости объекта рассчитывалась по результатам государственной кадастровой оценки земель в Хабаровском крае, утвержденной Постановлением Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003г. № 68, Постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008г. № 273-пр, утративших силу.
В судебном заседании представитель Администрации г.Хабаровска Ефимкова Е.К. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Заинтересованное лицо Романенко И.А. возражал против удовлетворения требований Администрации г.Хабаровска, суду пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка изначально определена неверно, отчет об оценке соответствует принципу достоверности, на отчет дано положительное экспертное заключение.
В судебное заседание не явились: представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю - по неизвестной суду причине, представитель административного ответчика Управления Россреестра по Хабаровскому краю - просила рассмотреть дело в их отсутствие, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем возможно рассмотреть дело в их отсутствие.
В представленных в суд отзывах на административное исковое заявление представители административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю просили отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку Романенко И.А. представил в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости полный пакет документов, предусмотренный требованиями действующего законодательства, на земельном участке расположены объекты недвижимости, зарегистрированные за Романенко И.А., согласно решения суда за Романенко И.А. признано право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность за плату, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ Романенко И.А. имеет исключительное право на приобретение земельного участка, участие Романенко И.А. в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении не требуется.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив свидетеля ФИО1, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Согласно данным кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 21.08.1992г., относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства 1-2х этажного гаража на 189 боксов с помещениями для хранения огородной продукции. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в 630м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: < адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла < данные изъяты>.
14.01.2016г. Романенко И.А. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка, Отчет №1058 от 30.09.2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО Региональный экспертно-оценочный центр «ВЫМПЕЛ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет < данные изъяты>., Положительное экспертное заключение на отчет №15/01-001/УЭ/99-2 от 25.10.2015г., составленное экспертом Некоммерческой Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, решение Краснофлотского районного суда г.Хабаровска.
27.01.2016г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере < данные изъяты>. по состоянию на 01.01.2012г., составляет более 30%, а именно 31, 4%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере < данные изъяты>.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года №263 (далее - Приказ №263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № П/121, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю», член комиссии по согласованию - Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, член комиссии - Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа № 263.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (ст.24.18 Закона об оценочной деятельности).
Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., члена комиссии Бондар Г.Д. при участии секретаря комиссии Вохминой Е.В.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета №1058 от 30.09.2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет < данные изъяты>., а также Положительного экспертного заключения на отчет № 15/01-001/УЭ/99-2 от 25.10.2015г., составленного экспертом Некоммерческой Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков.
Доводы административного истца об отсутствии у Романенко И.А. права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются необоснованными.
В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что Романенко И.А. является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: < адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016г. №.
На основании решения Краснофлотского районного суда г.Хабаровска от 16.04.2015г. за Романенко И.А. признано право на приобретение за плату в общую долевую собственность 623/1000 долей земельного участка площадью 6000+/-27 кв.м с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилое здание, участок находится примерно в 630м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: < адрес>
Из расчета стоимости указанного земельного участка следует, что выкупная цена исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Из изложенного следует, что Романенко И.А. имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность и вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, Комиссия приняла заявление Романенко И.А. к рассмотрению на законных основаниях.
Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в п.6 Постановления Пленума № 28.
Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, Романенко И.А. соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст.24.18).
Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает необоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.
Из показаний допрошенного в судебном заседании оценщика ФИО1 следует, что рыночная стоимость объекта оценки определялась на 01.01.2012г., в связи с отсутствием объектов-аналогов с видом разрешенного использования №3 для проведения оценки за рассматриваемый период взяты объекты-аналоги со сходным назначением, при этом проведен сравнительный анализ, проведены корректировки, в отчете указаны ссылки на сайты, в которых содержатся адреса объектов-аналогов, корректировка на вид разрешенного использования рассчитывалась на основе анализа удельных показателей кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки земель, установленной Постановлением Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003г. №68, Постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008г. №273-пр, расчет корректировки производился в таблице Excel, в связи с чем в отчете приведен итоговый результат корректировки.
Согласно п.3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как следует из положений п.4 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Как следует из положений п.14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно представленного отчета оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка спорного земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на 01 января 2012 г. и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, обосновав отказ от применения доходного и затратного подходов. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки основано на результатах сравнительного подхода, методом сравнения продаж.
В качестве источника информации оценщик использовал электронную версию журнала «Вся недвижимость Хабаровска», сведения официального сайта Росреестра Хабаровского края «Мониторинг рынка недвижимости».
Предложения по продаже объектов получены оценщиком из информации, которая приведена в Отчете.
Из этих предложений оценщиком выбрано пять объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. В отчете об оценке указаны объекты-аналоги и источники информации о земельных участках. В связи с чем доводы Администрации г.Хабаровска о невозможности проверить сведения об объектах-аналогах, являются необоснованными.
За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.
Оценщик применил соответствующие корректировки на торг, на предложения к продаже, на местоположение, на площадь, на вид разрешенного использования. В отчете приведено обоснование соответствия корректировок.
Так, вид разрешенного использования объекта оценки - для размещения гаражей и автостоянок. Объект оценки расположен в зоне К-2.
В соответствии с п.8.4.2. «Правил землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденных Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. №211, К-2 - зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров. Территориальная зона выделена в целях обеспечения правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства для размещения объектов коммунального хозяйства, складирования и распределения товаров, пассажирских и грузовых перевозок. В данную зону включены предприятия по транспортному и инженерному обслуживанию, а также склады, базы, автостоянки. Данная зона также содержит "легкое" производство, станции техобслуживания и прочие производственные коммерческие услуги. Зона не используется для размещения промышленности.
Ввиду отсутствия объектов-аналогов с видом разрешенного использования №3 (для размещения гаражей и автостоянок), оценщиком в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки со сходным назначением - под размещение производственных, административных зданий, относящихся к виду разрешенного использования №9.
Не указание в отчете об оценке земельного участка расчета корректировки на вид разрешенного использования не является основанием для признания незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поскольку в отчете содержатся выводы и результаты произведенных расчетов, правильность которых подтверждена положительным экспертным заключением № 15/01-001/УЭ/99-2 от 25.10.2015г.
В судебном заседании установлено, что положения Постановления Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003г. №68, Постановления Правительства Хабаровского края от 25.11.2008г. №273-пр применялись оценщиком при корректировке на вид разрешенного использования для сравнения удельных показателей кадастровой стоимости, по результатам государственной кадастровой оценки земель в Хабаровском крае, утвержденной вышеуказанными Постановлениями.
Кроме того, суду не представлено доказательств того, что не указание в отчете об оценке расчета корректировки на вид разрешенного использования, применение в отчете Постановления Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003г. №68 «Об утверждении кадастровой стоимости земель поселений Хабаровского края», Постановления Правительства Хабаровского края от 25.11.2008г. №273-пр «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае», существенно повлияло на результаты расчетов величины рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию несоответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.
Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 6576000руб. подтверждена.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка суду не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления администрации г.Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 27 января 2016 года №14 отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 23 мая 2016 года.
Судья Хабаровского краевого суда Е.В.Волошина



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка