Решение Ростовского областного суда от 28 октября 2020 года №3а-261/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 октября 2020 года Дело N 3а-261/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.,
при ведении протокола помощником судьи Руденко А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2943 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)); гостиничное обслуживание (гостиницы, а также иные здания, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 мая 2019 года в размере 15 647 784 рубля.
В обоснование заявленных требований ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" указывает, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость которого по состоянию на 27.05.2019 установлена в размере 38 590 999,83 рублей. По мнению административного истца, разница между установленной кадастровой стоимостью принадлежащего ему земельного участка и определенной по его инициативе рыночной стоимостью данного объекта в размере 15 647 784 рубля, является существенной и влияет на размер земельного налога, а также другие обязательственные платежи, чем нарушаются права организации.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
Представитель административного истца ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" по доверенности - Слюсаренко К.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в первоначально заявленном объеме, просила удовлетворить, пояснив вместе с тем, что административный истец не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.
Правительство Ростовской области в возражении на административное исковое заявление полагало представленный административным истцом отчет об оценке недопустимым доказательством по делу. Дополнительно в письменном ходатайстве представителем Правительства Ростовской области указано на отсутствие возражений и замечаний относительно заключения эксперта ООО "Экспертное бюро", а также на отсутствие возражений против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, в сумме 26 967 000 рублей. Также в ходатайстве выражена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика.
Управление Росреестра по Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
От Администрации города Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области отзывы и ходатайства в суд не поступали.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, обладающих публичными полномочиями, извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате судебного заседания на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" - Слюсаренко К.В., суд приходит к следующим выводам.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в том числе юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Установлено, что ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2943 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)); гостиничное обслуживание (гостиницы, а также иные здания, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, последняя в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 27 мая 2019 года в размере 38 590 999,83 рублей.
Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, изменение кадастровой стоимости в 2019 году имело место в связи с изменением вида разрешенного использования соответствующего объекта недвижимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Таким образом, являясь собственником указанного объекта недвижимого имущества, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта.
Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, в целях соблюдения предусмотренного действующим законодательством для юридических лиц обязательного досудебного порядка урегулирования спора, ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" 18.02.2020 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении по Ростовской области (далее - Комиссия).
Решением Комиссии от 03.03.2020 N 11-26/2020-22 заявление ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" отклонено со ссылкой на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке N 12021/02-2020 от 12.02.2020, составленный оценщиком ООО "ГЕО-ДОН". В указанном отчете оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 мая 2019 года составляла 15 647 784 рубля.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В рамках настоящего административного дела суд, учитывая наличие ходатайства административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью объекта, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27 мая 2019 года, поручив проведение экспертизы эксперту ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО1
Согласно заключению эксперта N 253/20 от 30 июля 2020 года, составленному экспертом ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 27 мая 2019 года составляет 26 743 000 рублей.
В связи с наличием у административного ответчика Правительства Ростовской области возражений относительно заключения эксперта N 253/20 от 30 июля 2020 года, эксперт ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО1 была допрошена в судебном заседании. Будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт ФИО1 поддержала выводы, изложенные в заключении, полагала составленное ею заключение полностью соответствующим принципам объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных законодательством, регламентирующих судебно-экспертную деятельность.
Однако поскольку в ходе допроса эксперта ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО1 в судебном заседании сомнения Правительства Ростовской области в обоснованности составленного ею заключения не устранены в полном объеме (в части подбора объектов-аналогов, описания объема доступных оценщику данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов, обоснования отбора объектов-аналогов и указания на наличие (отсутствие) других предложений; в части полноты обоснования проведения корректировок), определением суда по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2
Согласно заключению эксперта N 828-Э/2020 от 1 октября 2020 года, составленному экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 27 мая 2019 года составляет 26 967 000 рублей.
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2 от лиц, участвующих в деле, не поступило. Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении, составленном по итогам проведения повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, являются в достаточной степени аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону по состоянию на дату оценки.
Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого осуществлен подбор аналогичных объектов, в наибольшей степени схожих с исследуемым объектом. Одновременно экспертом проанализированы характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого объекта по ценообразующим факторам, выявленным в ходе анализа рынка объекта исследования. По выявленным различиям экспертом применены корректировки. Отказ от использования затратного и доходного подходов для определения рыночной стоимости объекта экспертизы в достаточной степени мотивирован экспертом в исследовательской части заключения.
В заключении эксперта содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения конкретных корректировок.
Суд находит заключение эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2 N 828-Э/2020 от 1 октября 2020 года убедительным, не вызывающим сомнений в своей обоснованности. Расчеты, проведенные экспертом в рамках используемого сравнительного подхода, а также приведенное экспертом согласование стоимости и итоговый расчет стоимости земельного участка позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае представленный административным истцом отчет об оценке N 12021/02-2020 от 12.02.2020, составленный оценщиком ООО "ГЕО-ДОН", не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета фактически проверены путем назначения судебной оценочной и повторной судебной оценочной экспертиз, результаты проведения которых позволяют прийти к выводу об обоснованности оспаривания указанного отчета.
В свою очередь, заключение эксперта ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО1, составленное по результатам проведения первоначальной судебной экспертизы, не может быть признано недостоверным доказательством.
Анализ заключений судебной оценочной и повторной судебной оценочной экспертиз позволяет суду прийти к выводу о том, что экспертом ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" не было допущено таких нарушений действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые бы привели к искажению результатов проведенного исследования. Учитывая незначительную разницу между итоговыми величинами рыночной стоимости спорного земельного участка, определенными судебными экспертами (224 000 рублей), не имеется оснований полагать в полной мере нашедшими свое подтверждение сомнения административного ответчика Правительства Ростовской области в правильности выводов судебного эксперта ФИО1
Проанализировав собранные по делу доказательства, учитывая отсутствие возражений административного истца и Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, изложенных в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению, поскольку определенный судебным экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2 размер рыночной стоимости объекта недвижимости является экономически обоснованным.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
При этом датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, т.е. 18 февраля 2020 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
В данном случае удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с его рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости в рамках настоящего дела не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (30,1%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 35 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Одновременно с учетом приведенных выше выводов суд полагает необходимым возложить на административного истца также расходы на проведение первоначальной судебной экспертизы, поскольку установление в ходе судебного разбирательства по делу обстоятельств, послуживших основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, само по себе не является обстоятельством, освобождающим стороны (в данном случае - административного истца) от несения расходов на проведение данной экспертизы. Заключение эксперта ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" ФИО1 не признано судом недопустимым, недостоверным доказательством, не соответствующим требованиям действующего законодательства.
С учетом изложенного, то обстоятельство, что в основу решения суда положены выводы заключения повторной судебной экспертизы, не может свидетельствовать об исключении расходов на проведение первоначальной судебной экспертизы из объема судебных издержек, подлежащих распределению между сторонами по административному делу.
Согласно экономическому обоснованию стоимости оказания услуг, представленному ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг", в данном случае такая стоимость составила 34 000 рублей.
Вместе с тем, принимая во внимание изложенные выше фактические обстоятельства, а именно, наличие недостатков заключения судебного эксперта, явившихся основанием назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о необходимости снижения подлежащей выплате судебному эксперту ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" суммы в счет оплаты услуг по проведению судебной экспертизы до 20 000 рублей, поскольку в данном случае вознаграждение в таком размере соответствует объему и качеству проделанной экспертом работы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2943 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- общественное питание(объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)); гостиничное обслуживание (гостиницы, а также иные здания, используемые с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 27 мая 2019 в размере 26 967 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 18 февраля 2020 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" в пользу ООО "Южный региональный центр экспертизы и оценки "АС-Консалтинг" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 20 000 рублей.
Взыскать с ООО "Магазин N 65 Октябрьского района" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Мотивированное решение изготовлено 3 ноября 2020 года
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка