Дата принятия: 26 августа 2020г.
Номер документа: 3а-261/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2020 года Дело N 3а-261/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Бустрак" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Бустрак" обратилось в суд с административным исковым заявлением с учетом уточнений об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Телегинского с/о, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Телегинского с/о, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административный иск обоснован следующим: ООО "Бустрак" на праве собственности принадлежат указанные земельные участки, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N и N соответственно.
ООО "Бустрак" произведена оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно отчету ООО "Унисон" N рыночная стоимость земельного участка N N установлена в размере N. Согласно отчету ООО "Унисон" N рыночная стоимость земельного участка N N установлена в размере N.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "Бустрак" Овсянникова Е.А. административные исковые требования с учетом уточнений поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заслушав участников процесса, допросив свидетеля Ассонова В.Н., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Из материалов дела следует, что ООО "Бустрак" является собственником спорных земельных участков, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Бустрак" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость земельных участков NNN, N утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N и N соответственно.
Административным истцом представлены отчеты ООО "Унисон" N оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере N, а земельного участка с кадастровым номером N - N.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Ассонова Н.В., допрошенного в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Довод Департамента о неправильном определении сегмента рынка объектов оценки, подлежит отклонению ввиду следующего.
В силу пункта 20 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Судом установлено, что на спорных земельных участках располагаются: автомобильная мойка, здание гаража и стоянка для автобусов.
С учетом фактического использования объектов оценки оценщиком правильно применены коды ВРИ 4.9 -служебные гаражи, 4.9.1.3- автомобильные мойки, и в связи с указанным назначением подобраны соответствующие аналоги.
Довод административного ответчика о неправильном применении оценщиком корректировки при определении стоимости земельного участка с кадастровым номером N является недоказанным.
Судом установлено, что к земельному участку с кадастровым номером N имеется грунтовая дорога, которая проходит от Московского проспекта.
Вместе с тем, проезд на земельный участок с кадастровым номером N возможен только через земельный участок с кадастровым номером N, т.е. фактически речь идет о сервитуте.
Установленные оценщиком обстоятельства, связанные с затруднительным проездом к объекту оценки позволяли ему применить понижающую корректировку.
Довод Департамента о необоснованной корректировке к аналогу N нельзя признать обоснованным.
С учетом дополнительно представленных документов, суд находит, что местоположение объектов оценки удалено от автомагистрали более чем на 200 метров. Данный факт предоставлял возможность оценщику применить понижающую корректировку к аналогу N.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом выводов отчетов, пояснений оценщика, а также отсутствия обоснованных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчетах рыночной стоимости земельных участков административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Телегинского с/о, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере N.
2. Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, категория земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства многофункционального комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, на территории Телегинского с/о, в размере его рыночной стоимости N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере N
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
