Дата принятия: 05 сентября 2019г.
Номер документа: 3а-261/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 сентября 2019 года Дело N 3а-261/2019
Именем Российской Федерации
города Ярославль 5 сентября 2019 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дачного некоммерческого товарищества "Покров" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) "Покров" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 990 667 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 030 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ДНТ "Покров" является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. ДНТ "Покров" проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Отчетом, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), установлено, что на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка составила 17 030 000 рублей.
В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 24 февраля 2016 года N 170-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 47 769 962, 74 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании председатель ДНТ "Покров" Некипелова Л.Ю. административный иск поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", заинтересованное лицо администрация Ростовского муниципального района Ярославской области представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ДНТ "Покров" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора N 197/07 аренды земельного участка от 18 октября 2007 года, заключенного Организация 1 с администрацией Ростовского муниципального района, и договора передачи прав и обязанностей арендатора, заключенного Организация 1 с ДНТ "Покров" 8 октября 2013 года, последнее является арендатором земельного участка площадью 990 667 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ДНТ "Покров" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 24 февраля 2016 года N 170-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 47 769 962, 74 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 17 030 000 рублей.
В результате исследования Отчета, с учетом показаний оценщика Григорьевой Л.А., допрошенной судом в качестве свидетеля, суд приходит к выводу о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Оценщиком отобрано пять аналогов, к ценам которых применены корректировки на уступку, на местоположение, на площадь.
По результатам корректировок цен объектов - аналогов разброс данных цен составил от 3, 63 до 43, 96 рублей за 1 кв.метр, коэффициент вариации - 95 %.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает, что такой значительный разброс цен указывает на неоднородность подобранных оценщиком объектов - аналогов.
Проанализировав Отчет, с учетом показаний оценщика Григорьевой Л.А. и ее дополнительных письменных пояснений, суд не находит оснований согласиться с доводами заинтересованного лица о том, что приведенные результаты согласования цен объектов - аналогов указывают на недостоверность выводов Отчета.
Из показаний оценщика следует, что объект оценки существенно отличается от объектов - аналогов по площади, значительно больше их, что требовало введения соответствующей корректировки.
При этом, на дату оценки размер данной корректировки возможно было определить только с учетом коэффициентов, предлагаемых Справочником оценщика недвижимости, выпущенным Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2014 году под редакцией Лейфера Л.А.
Однако, данные коэффициенты не отражают в полной мере влияния масштаба земельного участка сельскохозяйственного назначения на его ценообразование.
Данный факт и привел к существенном разбросу цен объектов - аналогов, скорректированных на площадь с учетом значений вышеуказанных коэффициентов.
После даты оценки появились иные исследования, содержащие выводы о величине корректировок цен земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от их площади.
Применение результатов данных исследований позволило бы уменьшить коэффициент вариации. Однако, эти исследования проведены на основании анализа сделок, имевших место после даты оценки, в связи с чем не могут быть применены в настоящем Отчете.
Вместе с тем, доказательством недостоверности выводов Отчета коэффициент вариации, превышающий 33 %, не является.
Доказательств того, что использованные оценщиком аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, у суда не имеется.
Обязанность оценщика использовать в расчетах сведения об объектах - аналогах, цена которых не выбивается из какого - либо диапазона, Федеральные стандарты оценки не содержат.
Ссылка в возражениях Департамента на рекомендуемый коэффициент вариации в 33 % не подтверждена какими - либо статистическими или научными исследованиями, или утвержденными в рамках отдельных саморегулируемых организаций оценщиков методиками оценки.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит сведениях о четырех объектах, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сведения о предложениях к продаже которых имелись на дату оценки и были размещены в открытых источниках. Указанные объекты не были использованы оценщиком в расчетах, что является нарушением подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
В судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях оценщиком дан анализ приведенных объектов, из которых следует, что оснований для их использования в качестве объектов - аналогов объекту административного истца не имелось.
В частности предлагаемые Департаментом объекты в районе <адрес>, в <адрес>, в <адрес> предлагались к продаже в 2013 году, то есть за два года до даты оценки, в то время как оценщиком исследовался рынок продажи подобных объектов за 2014 год, то есть за один год до даты оценки. Применение указанных аналогов привело бы к необходимости исследования вопроса о введении корректировки на время продажи.
Предлагаемый Департаментом объект в <адрес> не сопоставим с объектом оценки, поскольку представляет из себя организованное дачное некоммерческое партнерство с размежеванными индивидуальными земельными участками, в то время как объект оценки представляет собой единый земельный массив.
Согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Оснований полагать, что использованных оценщиком сведений было недостаточно для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца с применением сравнительного подхода, материалы дела не содержат.
Исследование Отчета, с учетом замечаний, принесенных на него заинтересованным лицом, указывает на то, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что описанная выше процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 17 030 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ДНТ "Покров" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ДНТ "Покров" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 7 мая 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое Дачного некоммерческого товарищества "Покров" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 990 667 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 030 000 (семнадцать миллионов тридцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 17 030 000 (семнадцать миллионов тридцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 7 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
