Решение Пензенского областного суда от 28 января 2020 года №3а-261/2019, 3а-7/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2020 года Дело N 3а-7/2020
Именем Российской Федерации
28 января 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Вечканова Олега Викторовича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Вечканов О.В. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 1 675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 158 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание (склад с эстакадой), Литер К1, почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права административного истца, поскольку размер налога исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Вечканов О.В. просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером N - 1 767 000 руб., с кадастровым номером N - 2 277 000 руб.
Представитель административного истца Юмин К.С. (доверенность от 25 октября 2019 г.) после ознакомления с заключением эксперта в судебном заседании уточнил требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 809 000 руб., с кадастровым номером N - 2 330 640 руб.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление; не согласившись с выводами судебной экспертизы, полагали, что определенная рыночная стоимость спорных объектов существенно занижена.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы Шмегеровская Н.М. (доверенность от 7 октября 2019 г.) возражала против удовлетворения требований административного искового заявления, поскольку это приведет к уменьшению поступлений в бюджет.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеются отзывы представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области Бубнова Д.Б. (доверенность от 30 декабря 2017 г.), Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.) с просьбой о вынесении решения на усмотрение суда и в отсутствие представителей (л.д. 102-104, 106-108).
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1 675 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Пензенская область, г. Пенза, Совхозная, 12, принадлежит на праве собственности Вечканову О.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 ноября 2019 г. N N (л.д. 80-82); земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2 158 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административного здания и нежилых помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание (склад с эстакадой), Литер К1, почтовый адрес ориентира: Пензенская область, г. Пенза, Совхозная, д. 12, принадлежит на праве собственности Вечканову О.В., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 26 ноября 2019 г. N N (л.д. 83-86).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Поскольку Вечканов О.В. является плательщиком налога на землю, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных участков в размере, равном их рыночной стоимости. В связи с чем административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в следующих значениях: с кадастровым номером N - в размере 3 253 702,92 руб., с кадастровым номером N - в размере 2 526 854,75 руб., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 сентября 2019 г. - каждая, N N (л.д. 6), N N (л.д. 7).
Согласно данным выпискам датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчет от 20 октября 2019 г. N 108/19, подготовленный оценщиком ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.И., согласно которому рыночная стоимость земельных участков на дату оценки - 1 января 2018 г. составляет следующие значения: с кадастровым номером N - 2 277 000 руб., с кадастровым номером N - 1 767 000 руб.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" А.Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" от 11 января 2020 г. N ОКС-11/01/20-01, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. составила следующие значения: с кадастровым номером <адрес> - 2 330 640 руб., с кадастровым номером <адрес> - 1 809 000 руб. (л.д. 132-195).
Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Поскольку объекты оценки входят в сегмент земельных участков под производственно-складское использование, анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых земельных участков. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на площадь (для объекта-аналога N 2), на подъездные пути (для объекта-аналога N 3), на наличие асфальтового замощения на участке (для объектов-аналогов N 1, N 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых земельных участков.
Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение от 11 января 2020 г. N ОКС-11/01/20-01, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
При изучении довода представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о неправильном применении экспертом корректировки на торг для неактивного рынка (по мнению стороны следует применить корректировку для активного рынка), судом из заключения эксперта и его пояснений в судебном заседании установлено следующее.
В ходе проведения экспертного исследования экспертом был проанализирован рынок предложений к продаже земельных участков производственно-складского назначения (и схожих с ним) за один год, а также за три - пять лет предшествующего ему периода. Из проведенного сравнительного анализа предложений следует, что число предложений незначительное, объекты недвижимости данного сегмента рынка продаются редко, что следует из повторяемости объявлений о продаже на протяжении нескольких лет и со снижением цены не менее чем на 25-30% с возможностью дополнительного ее уменьшения при непосредственном заключении договора. Данное снижение цены значительно превышает размер корректировки на торг, используемой для активного рынка, среднее значение которой согласно Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки под редакцией Л.А. Лейфера составляет 11,5%. При этом согласно указанному Справочнику само по себе обстоятельство нахождения объектов оценки в г. Пенза, являющимся городом областного значения, не является достаточным и безусловном основанием для отнесения рынка недвижимости к активному. Эксперт в числе прочего учел обстоятельство нахождения г. Пенза лишь на 35 месте среди городов Российской Федерации по численности населения. В связи с изложенным суд соглашается с выводами эксперта о необходимости применения корректировки на торг для неактивного рынка.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя вышеуказанного административного ответчика о недостоверности заключения эксперта по причине необоснованного неприменения корректировки на местоположение ввиду расположения объектов оценки вблизи автодороги М-5 "Урал". Вопреки данному утверждению, ни объекты оценки, ни объекты аналоги не находятся в непосредственной близости с указанной автодорогой и не примыкают к ней; различия в удаленности находятся в границах разумного диапазона (от 1,5 до 6 км). При указанных обстоятельствах экспертом обоснованно не установлена зависимость цены объектов недвижимости от данного фактора, в связи с чем не применена корректировка, с чем суд соглашается.
Суд также отвергает довод ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о необходимости применения корректировки на наличие железнодорожной ветки для объектов-аналогов N 2 и N 3, поскольку ни объекты оценки, ни объекты аналоги не имеют прямого доступа к железнодорожным сетям. Само обстоятельство более близкого прохождения железнодорожной ветки к объектам оценки не свидетельствует о наличии преимущества (и как следствие необходимости применения корректировки), поскольку в силу указанных обстоятельств все объекты недвижимости имеют равные возможности пользования ею.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. составляет следующие значения: с кадастровым номером N - 2 330 640 руб., с кадастровым номером N - 1 809 000 руб.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В данном случае административный истец Вечканов О.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков 25 ноября 2019 г.
В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельных участков, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" А.Р.И.
Согласно счету и смете затрат ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" стоимость проведения экспертизы составила 20 000 рублей.
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Суд принимает во внимание, что административные ответчики оспаривали наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и размер их рыночной стоимости, определенный в заключении эксперта; при этом судебная экспертиза назначена по ходатайству административного ответчика, а выводы заключения эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимости близки по значению к представленному истцом отчету независимого оценщика.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой, подлежат взысканию с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки"".
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Вечканова Олега Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков, а именно:
- с кадастровым номером N, общей площадью 1 675 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в равном его рыночной стоимости размере по состоянию на 1 января 2018 г. - 1 809 000 (один миллион восемьсот девять тысяч) рублей.
- с кадастровым номером N, общей площадью 2 158 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения складских помещений, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (склад с эстакадой), Литер К1. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в равном его рыночной стоимости размере по состоянию на 1 января 2018 г. - 2 330 640 (два миллиона триста тридцать тысяч шестьсот сорок) рублей.
Датой подачи заявления Вечканова Олега Викторовича о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 25 ноября 2019 г.
Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы по проведению экспертизы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30 января 2020 г.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка