Решение Ярославского областного суда от 13 августа 2020 года №3а-260/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 августа 2020 года Дело N 3а-260/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мухина Е.Д. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Мухин обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью N кв.метра с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации концертно-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Мухину Е.Д. на праве общей долевой собственности принадлежит указанный земельный участок - доля в праве N, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере N рублей.
Мухиным Е.Д. произведена оценка рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно отчету ООО "Ярэксперт" рыночная стоимость земельного участка на указанную дату установлена в размере N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание Мухин Е.Д. не явился, его представитель Васильева О.А. административный иск поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по <адрес> имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.
АО "Ярославский электромашиностроительный завод" представило отзыв на административный иск, в котором поддержало позицию Мухина Е.Д.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Из материалов дела следует, что Мухин Е.Д. является долевым собственником спорного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Мухин Е.Д. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве долевой собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету ООО "Ярэксперт" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Григорьевой Л.А., допрошенной в суде в качестве свидетеля.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.
В отчете оценщиком изложены обоснования выбора аналогов. Суждения оценщика в этой части соответствуют как положениям п\п "б" п. 22 ФСО N 7, так и п\п "б" п. 11 и п\п "в" п. 22 ФСО N 7.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В отчете изложен процесс отбора объектов аналогов. Оценщиком проанализировано достаточное количество объектов, из которых отобрано 3 аналога, выбор аналогов в отчете мотивирован.
Требования, предъявляемые к отчету об оценке, предусмотренные ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", оценщиком соблюдены.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
Возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> сводятся к использованию оценщиком объектов-аналогов, расположенных в районах <адрес> с более низким уровнем цен на коммерческую недвижимость, наличию оснований для исключения объекта-аналога N (<адрес>, в районе <адрес>) из расчетов рыночной стоимости объекта оценки.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В обоснование своих возражений о необоснованности использования оценщиком объектов-аналогов, расположенных в районах <адрес> с более низким уровнем цен на коммерческую недвижимость, административный ответчик ссылается на наличие информации о сделках с объектами, расположенными в Кировском и <адрес>х <адрес>.
Свидетелем Григорьевой Л.А. представлен анализ предложений, на который ссылается Департамент. Согласно этому анализу предлагаемые Департаментом аналоги не могут применяться при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как земельные участки исходя из их местоположения и характеристик не могут использоваться для строительства на них объектов капитального строительства (участок на <адрес> за домом 2а имеет вытянутую форму; объект-аналог на <адрес>, имеет небольшую площадь и продавался как дополнительный участок для обслуживания жилого дома; объект на <адрес> находится в тесно застроенном районе, территория пересечена коммуникациями, что не позволяет разместить капитальные здания.
В подтверждение данных обстоятельств оценщиком Григорьевой Л.А. представлены дополнительные материалы, подтверждающие месторасположение и характеристики указанных объектов.
Из содержания отчета следует, что оценщиком изучена доступная информация об объекте оценки и объектах-аналогах. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учитывалось его местоположение, проводился детальный анализ рынка по торгово-офисной недвижимости, вследствие чего оценщик пришел к обоснованному выводу об использовании корректировок, полученных расчетным путем. В результате примененных корректировок скорректированная стоимость объектов-аналогов была значительно увеличена.
Тем самым, оценщиком было учтено местоположение объекта оценки, оснований для вывода о том, что использованные объекты-аналоги привели к необоснованному занижения рыночной стоимости объекта оценки, не имеется.
В возражениях на отчет Департаментом приведены также доводы о том, что у оценщика отсутствовали основания для использования в качестве аналога объекта по адресу: <адрес>, в районе <адрес> (аналог N), так как в составе цены данного аналога имелось разрешение на строительство и объект незавершенного строительства.
Вместе с тем, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства на дату предложения опровергается как содержанием текста объявления о его продаже, из которого не следует, что в состав стоимости земельного участка входит объект незавершенного строительства, а также данными общедоступных карт, размещенных в сети Интернет, и фотографиями земельного участка на дату предложения, из которых следует, что земельный участок свободен от строений.
Доказательств того, что разрешение на строительство и проект оценены продавцом в составе предложения о продаже земельного участка, а также того, что наличие разрешения и проекта влияют на стоимость земельного участка, административным ответчиком не приведено.
При таких обстоятельствах, приведенные возражения Департамента обоснованности расчета оценщика не опровергают.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения лица с заявлением в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.метров с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации концертно-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, в размере его рыночной стоимости N рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья С.В. Нуждин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка