Решение Ярославского областного суда от 20 октября 2020 года №3а-259/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 октября 2020 года Дело N 3а-259/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Овсепян Любови Николаевны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Овсепян Л.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 8 841 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 15 669 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Овсепян Л.Н. является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 15 669 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и по состоянию на 1 января 2019 года составила 43 045 051,96 рубль.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Низомова М.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Мэрия г. Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Витвицкого Ю.В., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Овсепян Л.Н. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Овсепян Л.Н. является собственником земельного участка площадью 8 841 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Овсепян Л.Н. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 43 045 051,91 рубль.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 15 669 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Витвицким Ю.В., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а рыночная стоимость, установленная Отчетом, является достоверной.
Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд приходит к следующему:
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщиком для сравнения с объектом оценки отобраны объекты - аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Возражая против достоверности Отчета, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылался на неиспользование оценщиком в Отчете информации по сделкам земельных участков из Отчета ГКО N 01/2019 и ошибочное использование для расчета рыночной стоимости объекта оценки административного истца аналога N 4 <адрес>
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.
Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком проведен анализ рынка, по результатам которого выявлены все сведения о сделках и предложениях с земельными участками, относящимися к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - рынку земельных участков под торгово - офисную недвижимость.
При этом, оценщиком заданы критерии отбора аналогов для включения в окончательную выборку - совпадение с объектом оценки по виду разрешенного использования (торгово - офисное назначение), по площади и по нахождению в функциональной зоне, согласно Генеральному плану города Ярославля, в которой возможно размещение объектов, соответствующих виду разрешенного использования оцениваемого объекта.
По итогам такого ранжирования наиболее сопоставимыми с объектом оценки оказались пять земельных участков, расположенных в Кировском, Красноперекопском и Заволжском районах города Ярославля.
Суд полагает, что процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно в Отчете описана, что соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Обоснованность отбора не вызывает сомнений.
Оценщиком проводилось исследование Отчета ГКО N 01/2019 в полном объеме, представлены сведения обо всех сделках, выявленных по результатам такого исследования и установлено пять сделок по свободным земельным участкам, диапазон цен которых может выступать только как поверочный, поскольку отсутствует информация по основным ценообразующим факторам, а также об условиях сделок.
Кроме того, из пояснений оценщика Григорьевой Л.А., следует, что предлагаемые Департаментом сделки не могут быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, поскольку не понятен механизм их ценообразования.
Суд полагает приведенные доводы оценщика обоснованными, достаточно подтвержденными, последовательными, логичными и соответствующими вышеприведенным требованиям федеральных стандартов оценки.
Довод административного ответчика о том, что оценщиком ошибочно использован при расчете рыночной стоимости объекта оценки аналог N 4 (<адрес>), так как на нем расположен объект незавершенного строительства, опровергается текстом объявления о продаже земельного участка и панорамными снимками объекта недвижимости.
Так, из текста объявления следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> свободен от застройки. А поскольку на дату составления Отчета на нем имеется ОКС с датой постановки на учет 28.04.2018 г., то оценщиком вводится допущение о том, что на дату публикации объявления (03.03.2016 года) объект недвижимости был свободен от улучшений и не чем не обременен.
Таким образом, у суда не имеется оснований не доверять выводам оценщика о том, что на день размещения объявления на земельном участке на <адрес> отсутствовали строения.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертном Витвицким Ю.В. согласно выводам которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленные в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца являются достоверными.
Из заключения эксперта следует, что экспертом на основании анализа рынка определен ценовой диапазон земельный участков под торгово - офисную застройку, сопоставимых с объектом оценки по местоположению. Согласно выводам эксперта диапазон составил от 1 080 рублей за 1 кв.метр до 2 678 рублей за 1 кв.метр; среднее значение - 1 811 рублей за 1 кв.метр. В соответствии с результатами оценки рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца за 1 кв.метр составила 1 773 рубля. Таким образом, полученная величина из Отчета об оценке ниже среднего расчетного значения всего на 2 %, что подтверждает достоверность полученного оценщиком результата рыночной стоимости земельного участка административного истца.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости объекта оценки.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Овсепян Л.Н. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Овсепян Л.Н. с настоящим административным иском в суд - 14 июля 2020 года.
Разрешая заявление эксперта Витвицкого Ю.В. об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 63 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
В соответствии с ходатайством эксперта оплата за проведенную судебную экспертизу подлежит взысканию в пользу ЗАО "Ярославский центр недвижимости", работником которого является эксперт Витвицкий Ю.В.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Овсепян Любови Николаевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8 841 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 15 669 000 (пятнадцать миллионов шестьсот шестьдесят девять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 14 июля 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области" в пользу Закрытого акционерного общества "Ярославский центр недвижимости" оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка