Решение Кемеровского областного суда от 20 августа 2020 года №3а-259/2020

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 августа 2020 года Дело N 3а-259/2020
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,
при секретаре Сафоновой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"20" августа 2020 года
административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Прокопьевское транспортное управление" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Прокопьевское транспортное управление" (далее также АО "Прокопьевское транспортное управление", Общество) обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 64 456 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - полоса отвода железной дороги с входящими в нее зданиями и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 05 июля 2016 года и составляет 31 656 919,84 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка гораздо ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "НИИ РР" N ОН/22-31-01-2017-4 от 16 мая 2017 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 05 июля 2016 года составляет 7 828 000 руб.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст. 66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Представитель АО "Прокопьевское транспортное управление" Калачева Е.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Представитель заинтересованных лиц администрации Прокопьевского муниципального округа и Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации Прокопьевского муниципального округа Шенкарь Э.В., действующая на основании доверенностей, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.
Административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (ранее Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области) своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, АО "Прокопьевское транспортное управление" на основании договора аренды от 31 августа 2016 г. N 7.17 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 64 456 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - полоса отвода железной дороги с входящими в нее здания-ми и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 28-31). Расчет размера арендной платы по договору осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 марта 2020 года (т.1, л.д. 38-44), выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 марта 2020 года (т.1, л.д. 37) и кадастровому делу (т.2, л.д. 41-200) оспариваемая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учет 22 сентября 2015 года, определена актом от 05 июля 2016 года по состоянию на 05 июля 2016 года и составляет 31 656 919,84 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 05 июля 2016 года.
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
04 июля 2017 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Решением Комиссии от 02 августа 2017 г. N 17 заявление Общества удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 7 828 000 руб. на основании отчета оценщика ООО "НИИ РР" N ОН/22-31-01-2017-4 от 16 мая 2017 года (т.2, л.д. 149-153).
Решением Кемеровского областного суда от 30 ноября 2017 г. по делу N 3а-571/2017 решение Комиссии признано незаконным, на Комиссию возложена обязанность повторно рассмотреть поданное Обществом заявление в установленном законом порядке.
Решением Комиссии от 11 апреля 2018 г. N 7-37 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 7 828 000 руб. (т.2, л.д. 157-159).
Указанное решение Комиссии вновь признано незаконным решением Кемеровского областного суда от 23 августа 2018 г. по делу N 3а-426/2018.
Во исполнение указанного судебного акта решением Комиссии от 14 ноября 2018 г. N 21-69 заявление Общества, поданное 04 июля 2017 г., удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 7 828 000 руб. (т.2, л.д. 169-171).
Решением Кемеровского областного суда от 18 марта 2019 г. по делу N 3а-152/2019 указанное решение Комиссии признано незаконным.
Комиссия своим решением от 31 июля 2019 г. N 14-29 при повторном рассмотрении заявления Общества удовлетворила его, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 7 828 000 руб. (т.2, л.д. 189-191).
Кемеровский областной суд решением от 12 декабря 2019 г. по делу N 3а-471/2019 отменил решение Комиссии, повторно указав на несоответствие отчета ООО "НИИ РР" N ОН/22-31-01-2017-4 от 16 мая 2017 года действующему законодательству.
Исполняя судебный акт, Комиссия своим решением от 12 февраля 2020 г. N 3-7 отклонила заявление Общества от 04 июля 2017 г., поданное на основании установления рыночной стоимости земельного участка в размере 7 828 000 руб. (т.1, л.д. 24-27).
Указанное явилось основанием для обращения Общества в суд с настоящим исковым заявлением 24 апреля 2020 года. (т.1, л.д. 134).
Из представленного административным истцом отчета об определении рыночной стоимости земельного участка N ОН/22-31-01-2017-4 от 16 мая 2017 года, составленного оценщиком ООО "НИИ РР" ФИО9 следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 05 июля 2016 года составляет 7 828 000 руб. (т.1, л.д. 198-243).
Определением Кемеровского областного суда от 17 июня 2020 года удовлетворено ходатайство административного истца, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 05 июля 2016 года.
Согласно заключению судебной экспертизы N 200808э от 06 августа 2020 года, составленному экспертом ФИО5 (ООО "Независимая профессиональная оценка"), по состоянию на 05 июля 2016 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 7 718 000 руб. (т.2, л.д. 240-250, т.3 л.д. 1-44).
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена доходным подходом с применением метода капитализации земельной ренты, при котором рассчитывается доход, который получит собственник земельного участка от сдачи земельного участка в аренду. При расчете рыночной стоимости за основу экспертом взята арендная плата объектов-аналогов, соответствующих объекту оценки по основным характеристикам, применение корректировок обосновано, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки. Отказ от применения сравнительного и затратного подходов обоснован. Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая, что выводы оценщика в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества опровергаются заключением судебной экспертизы, которое соответствует требованиям относимости и допустимости, представленный административным истцом отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта, а рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы.
Участвующими в деле лицами возражений относительно выводов судебной экспертизы не представлено.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением судебной экспертизы и свидетельствует о нарушении права административного истца оплачивать арендную плату в экономически обоснованном размере, в связи с чем он вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования АО "Прокопьевское транспортное управление" подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Акционерного общества "Прокопьевское транспортное управление" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 64 456 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - полоса отвода железной дороги с входящими в нее зданиями и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 7 718 000 рублей, определенной по состоянию на 05 июля 2016 года.
Дата обращения Акционерного общества "Прокопьевское транспортное управление" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 04 июля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий Копылова Е.В.
Решение в окончательной форме принято 28 августа 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка