Решение Вологодского областного суда от 22 октября 2018 года №3а-259/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2018 года Дело N 3а-259/2018

Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бородулиной О.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Бородулина О.В. является собственником объекта недвижимости - здания магазина, назначение - нежилое здание, площадь ..., количество этажей -1, в том числе подземных 0, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08 июня 2018 года (л.д. 7-8).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 2 019 197 руб. 39 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.6).
Бородулина О.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ...., являющейся членом саморегулируемой организации НП СРО "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 435 818 руб. 32 коп.
Просила суд восстановить пропущенный процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 435 818 руб. 32 коп.; взыскать с административного ответчика Правительства Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной объекта недвижимости в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Административный истец Бородулина О.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставил на усмотрение суда. Просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Бородулиной О.В., как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 2 019 197 руб. 39 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Бородулиной О.В. в суд 11 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления
Бородулиной О.В. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком ....
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 435 818 руб. 32 коп.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в части того, что методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя, отказ от расчёта прибыли предпринимателя противоречит методологии оценки. В рамках затратного подхода оценщик определяет размер функционального устаревания на уровне 39% на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области (стр. 69), при этом оценщиком не установлена взаимосвязь между темпами развития научно-технического прогресса в строительной области и факторами функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ. В рамках затратного подхода оценщик определяет величину экономического устаревания оцениваемого объекта на уровне 59% на основании соотношения в уровне доходов населения конкретной отрасли и региона по сравнению со среднестрановым показателем (стр. 71), при этом оценщиком не установлена взаимосвязь признаков экономического устаревания объектов оценки с уровнем доходов населения (поскольку экономическое (внешнее) устаревание, как правило, затрагивает всю отрасль сразу, а не каждый конкретный объект в отдельности. В таких условиях практически невозможно становится определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик ...., проводившая оценку указанного объекта недвижимости, представила пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что противоречия методологии оценки в отчёте при использовании затратного подхода отсутствуют, поскольку прибыль предпринимателя и внешний износ в оценке недвижимости являются взаимоисключающими понятиями согласно методике Яскевича Е.Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости". Оценщиком учтены влияющие факторы - снижение доходности рынка коммерческой недвижимости ввиду экономического кризиса, снижение темпов строительства нежилой недвижимости, промышленного производства и оборота торговли и услуг, рост инфляции, и наличие внешнего износа, в связи с чем применена прибыль предпринимателя в размере 0%.
В отношении второго замечания оценщик .... указала, что в ходе проведения оценки оценщик выявил и указал на стр. 69 отчёта признаки функционального износа, которые присутствуют у оцениваемого объекта. Объект оценки построен в 1986 году, здание имеет недостатки, требующие замены и модернизации основных элементов, чтобы выполнять свои функции и соответствовать современным эксплуатационным стандартам, а именно: здание должно быть оборудовано современными инженерными коммуникациями, в том числе водопроводом, канализацией, отоплением, системами вентиляции и кондиционирования, необходима замена дверных и оконных проемов на соответствующие современным эксплуатационным стандартам, установка системы пожарной сигнализации. Правила эксплуатации, условия охраны труда и техники безопасности, противопожарной безопасности должны обязательно выполняться. В целом теория и расчёт функционального износа последователен и обоснован, в отчёте указаны как причины функционального износа, так и его признаки, а также признаки в отношении объекта оценки, применена общепринятая в оценочной практике методология расчёта износа, все расчёты верные и воспроизводимые.
В отношении третьего замечания оценщик .... указала, что по состоянию на дату оценки оказывают влияние негативные последствия кризиса 2009 года, а также недостатки локального местоположения объекта. В расчётах внешнего износа учтена совокупность факторов, использованы показатели среднемесячной заработной платы работников по Российской Федерации, показатели среднемесячной заработной платы работников в отрасли: оптовая и розничная торговля, а также показатели среднемесячной заработной платы работников в Харовском районе, через отношение которых установлено влияние отрасли и локального местоположения объекта оценки. Выполнение расчёта внешнего износа в рамках отчёта последовательно и обоснованно. Вначале оценщиком установлены факторы внешнего износа, влияющие на стоимость объекта оценки, вторым этапом произведен расчёт влияния данных показателей через разницу в уровне доходов населения, использована общепринятая методика и приведены источники информации показателей.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> N 14/251-01, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА> N..., выполненного оценщиком ....
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Бородулина О.В. не обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Бородулиной О.В. в суд 11 сентября 2018 года.
Следовательно, датой обращения Бородулиной О.В. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... следует считать 11 сентября 2018 года.
Кроме того, Бородулина О.В. ставит вопрос о возмещении ей понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 20 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости Бородулина О.В. заключила договор с ИП .... на оказание возмездных консультационных услуг от <ДАТА> N... (л.д. 9-10).
Предметом договора являлось предоставление консультационных услуг по объекту недвижимого имущества - здания магазина, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>.
Общая стоимость работ по договору составила 20 000 руб. Согласно договору, оплата услуг производится заказчиком путём перечисления денежных средств в размере 10 000 руб. в течении 5 дней с даты подписания настоящего договора, оставшиеся 10 000 руб. в течении 3 банковских дней с момента получения заказчиком электронной версии отчета об оценке и получения заказчиком счёта на оплату путём безналичного расчёта (или наличный расчёт) с исполнителем.
<ДАТА> денежные средства в размере 20 000 руб. были оплачены Бородулиной О.В., что подтверждается платежным поручением N... (л.д.13).
<ДАТА> между ИП .... и Бородулиной О.В. подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору от <ДАТА> N...л.д. 12).
Кроме этого, при подаче иска в суд Бородулиной О.В. оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждено чеком о безналичной оплате услуг от <ДАТА> (л.д. 5).
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, находящихся на территории Вологодской области, утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года N 1125.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - Правительства Вологодской области.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Бородулиной О.В. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Бородулиной О.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина, назначение - нежилое здание, площадь ..., количество этажей -1, в том числе подземных 0, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 435 818 рублей 32 копейки по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Датой обращения Бородулиной О.В. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 11 сентября 2018 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Бородулиной О.В. судебные расходы по административному делу N 3а-259/2018 в размере 20 300 (двадцать тысяч триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка