Решение Пермского краевого суда от 26 марта 2019 года №3а-258/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2019 года Дело N 3а-258/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автотрейд-Нагорный" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Автотрейд-Нагорный" (далее - ООО "Автотрейд-Нагорный", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство общественной бани, общей площадью 3500 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 240 000 рублей по состоянию на 01.01.2013.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды пользуется указанным выше земельным участком, арендная плата за пользование которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 43149225 рублей, вместе с тем согласно отчету об оценке рыночная стоимость на эту же дату составила 9240000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату арендных платежей в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, Комиссия отказала в принятии заявления со ссылкой на истечение 5 лет с даты внесения сведений об оспариваемой кадастровой стоимости в реестр.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивал в полном объеме, просил восстановить срок для оспаривания кадастровой стоимости.
Административный ответчик Правительство Пермского края, заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, направили письменный отзыв, в котором изложили просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.
С учетом надлежащего извещения лиц, не явившихся в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Автотрейд-Нагорный" является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство общественной бани, общей площадью 3500 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлены выписка из ЕГРН о характеристиках объекта, договор аренды земельного участка ** от 09.10.2018. Пунктом 4.2 договора аренды и приложением N 2 к договору установлено, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Принимая во внимание изложенное, а также положения Закона Пермского края N 604-ПК от 07.04.2010 "Об установлении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края...", которым предусмотрено, что исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, суд приходит к выводу, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость участка.
Кадастровая стоимость указанного участка определена в ходе государственной кадастровой оценки земель Пермского края на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края", в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 43149 225 рублей.
Суд исходит из того, что Правительство Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объекта, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права Общества по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание постановления Правительства Пермского края N 1610-п. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП Ш., которым составлен отчет об оценке от 28.01.2019 N 121И/Н-18, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 спорного земельного участка определена оценщиком в размере 9 240000 рублей.
Общество 30.01.2019 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, однако уведомлением от 05.02.2019 N 108 ООО "Автотрейд-Нагорный" отказано в принятии заявления со ссылкой на истечение 5 лет с даты внесения оспариваемой кадастровой стоимости в реестр (01.01.2019).
После чего Общество вынуждено было обратиться в суд с требованиями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости 01.01.2014. После ее утверждения государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края не проводилась.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).
Принимая во внимание, что Обществу земельный участок перешел во владение 17.10.2018 (л.д. 11), при этом 11.12.2018 (л.д. 27) оно обратилось к оценщику за оценкой участка и определении его рыночной стоимости, после получения отчета об оценке от 28.01.2019 незамедлительно (30.01.2019) обратилось в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а также даты обращения административного истца в суд за оспариванием кадастровой стоимости спорного объекта (01.03.2019), а также учитывая, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Пермского края, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является действующей, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость утверждена Правительством Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п по результатам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, следовательно, рыночная стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.
Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 28.01.2019 N 121И/Н-18 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, в Пермском, Добрянском районах и других районах края. Оценщик произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. На основании проведенного анализа рынка земельных участков г. Перми в исследуемый период, оценщик определилсреднюю цену предложения земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов, установив темп роста или снижения средней цены предложения в период сентябрь - декабрь 2012 года.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории г. Перми оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земельные участки под строительство коммерческой недвижимости и сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: условия рынка (дата продажи), вид разрешенного использования. По всем имеющимся отличиям объекта оценки от выбранных участков в качестве аналогов, оценщиком проведена корректировка. Обоснование применения корректировок, как и отказ от их применения приведен в отчете со ссылкой на соответствующие нормы, которыми руководствовался оценщик, с приведением расчетов.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене сделок о продаже объектов, о цене предложения. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.
Судом отклоняется указание на то, что по аналогу N 3 не ясно из какого источника оценщик взял информацию о цене сделки и то, что объект является свободным (не застроенным), поскольку на портале Росреестра сведения о цене сделки не отображаются, а участок по ул. **** был предоставлен администрацией под жилой дом.
Как следует из приложенных в отношении аналога N 3 сведений с публичной кадастровой карты, сведений из Правил землепользования и застройки г. Перми, выписки сайта Росреестра о продаже участка (стр. 64-67 отчета об оценке) сведения об участке по ул. ****, использованном в качестве аналога N 3, оценщиком приведены в соответствии с имеющейся информацией, в связи с чем оснований утверждать, что участок не мог быть использован в качестве аналога, суд не усматривает.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО "Автотрейд-Нагорный" подлежат удовлетворению.
При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, собственником которого оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ООО "Автотрейд-Нагорный" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 30.01.2019, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Автотрейд-Нагорный" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство общественной бани, общей площадью 3500 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9240 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию - 30 января 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 27 марта 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка