Дата принятия: 04 сентября 2019г.
Номер документа: 3а-258/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 сентября 2019 года Дело N 3а-258/2019
Именем Российской Федерации
города Ярославль 4 сентября 2019 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская химическая компания" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Верхневолжская химическая компания" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 373 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 279 200 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Верхневолжская химическая компания" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО СБК "Партнер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11 декабря 2018 года составляет 2 279 200 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 11 декабря 2018 года 7 092 876, 91 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Грачев Е.С. административный иск поддержал.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В., Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражали, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по заявленным требованиям в письменном виде не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Верхневолжская химическая компания" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что ООО "Верхневолжская химическая компания" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 373 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта, расположенный по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Верхневолжская химическая компания" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 11 декабря 2018 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 11 декабря 2018 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 11 декабря 2018 года составила 7 092 876, 81 рубля
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 11 декабря 2018 года установлена в размере 2 279 200 рублей.
В результате исследования Отчета, с учетом показаний оценщика Бобушкиной М.Е., допрошенной судом в качестве свидетеля, суд приходит к выводу о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Оценщиком отобрано пять аналогов, к ценам которых применены корректировки на имущественные права, на торг, на площадь, на расположение относительно автодорог.
Определяя размер корректировки цен объектов - аналогов на торг, оценщик применяла Справочник оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. в размере средней величины данного показателя для неактивного рынка. Корректировка составила 17, 1 %.
При этом Отчет содержит анализ рынка и обоснование оценщиком своего вывода о его неактивности. В частности в разделе Отчета "Анализ рынка объекта недвижимости" проведен анализ рынка предложений о продаже аналогичных объектов недвижимости на основании сведений Интернет - сайтов продажи недвижимости и сделан вывод о том, что количество предложений о продаже существенно превышает количество потенциальных покупателей такой недвижимости. Стоимость подобных объектов за 1 кв.метр составляет существенный диапазон значений. Тенденций к снижению или росту цен на подобные земельные участки не наблюдалось.
Приведенные факты являются признаками неактивного рынка.
Суд находит данные выводы оценщика обоснованными и, следовательно, объективной и достоверной определенную им величину корректировки цен объектов - аналогов на торг.
Факты, приведенные оценщиком в обоснование неактивности рынка подобных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
При этом выводы оценщика основаны на справочной и методической литературе.
Корректировка цен объектов - аналогов на наличие инженерных коммуникаций оценщиком не применялась. Отказываясь от введения указанной корректировки, оценщик исходила из того, что как объект оценки, так и объекты - аналоги расположены в черте города Ярославль, имеют доступ к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации.
Указанные выводы оценщика материалами дела не опровергнуты.
В своих возражениях в указанной части Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылается на то, что три из пяти объектов аналогов имеют удаленный доступ к сетям теплоснабжения; один из объектов удален от сетей газоснабжения, один из объектов удален от сетей водоснабжения.
Вместе с тем, данные доводы вышеприведенных выводов оценщика не опровергают, поскольку сведения об объектах - аналогах, имеющиеся в Отчете и приведенные Департаментом в возражениях, указывают на возможность подключения к данным сетям всех объектов аналогов. Следовательно, по такому ценообразующему фактору как наличие коммуникаций все объекты сопоставимы.
Доказательств того, что удаленность точки подключения к тем или иным коммуникациям при том, что возможность подключиться к ней имеется, существенно влияет на ценообразование, Департамент не приводит.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что вывод оценщика об отсутствии необходимости корректировки цен объектов - аналогов на наличие коммуникаций является обоснованным.
В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит сведениях о трех объектах - аналогах, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сведения о предложениях к продаже которых имелись на дату оценки и были размещены в открытых источниках. Указанные объекты не были использованы оценщиком в расчетах, что является нарушением подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
В судебном заседании и в дополнительных письменных пояснениях оценщиком дан анализ приведенных объектов, из которых следует, что оснований для их использования в качестве объектов - аналогов объекту административного истца не имелось.
В частности предлагаемый Департаментом объект <адрес> предлагался к продаже не ранее апреля 2017 года, то есть почти за два года до даты оценки. Применение данного аналога привело бы к введению корректировки на время продажи.
Объект в <адрес> также предлагался к продаже задолго до даты оценки (апрель 2017 года), а также имеет площадь, существенно превышающую площадь объекта оценки. Таким образом, применение данного аналога повлекло бы применение корректировок его цены на дату продажи и на площадь.
Третий предложенный Департаментом объект не сопоставим с объектом оценки по местоположению, поскольку находится в <адрес>
Кроме того, оценщиком для сопоставления с объектом оценки использованы сведения о пяти объектах - аналогах.
Согласно пункту 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Оснований полагать, что использованных оценщиком сведений было недостаточно для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца с применением сравнительного подхода, материалы дела не содержат.
Исследование Отчета, с учетом замечаний, принесенных на него заинтересованным лицом, указывает на то, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что описанная выше процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 2 279 200 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Верхневолжская химическая компания" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения ООО "Верхневолжская химическая компания" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 29 апреля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое Общества с ограниченной ответственностью "Верхневолжская химическая компания" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 373 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 279 200 (два миллиона двести семьдесят девять тысяч двести) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 279 200 (два миллиона двести семьдесят девять тысяч двести) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
