Решение Вологодского областного суда от 22 октября 2018 года №3а-258/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2018 года Дело N 3а-258/2018
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при секретаре Опрячиной Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нагибиной О.Л., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
29 июня 2011 года зарегистрировано право общей долевой собственности Нагибиной О.Л., Нагибина А.А. по ... доле в праве на объект недвижимости - здание - многофункциональные объекты, назначение - нежилое здание, площадь ..., количество этажей -3, в том числе подземных 1, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16 августа 2018 года (л.д. 10-11).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 10 326 345 руб. 96 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.9).
Нагибина О.Л., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены их права и законные интересы, как собственников недвижимого имущества и налогоплательщиков, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование исковых требований истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ...., являющейся членом саморегулируемой организации НП СРО "Деловой союз оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 5 966 693 руб. 99 коп.
Просила суд восстановить пропущенный процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 5 966 693 руб. 99 коп.
Административный истец Нагибина О.Л., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель административного истца Нагибиной О.Л. по доверенности Барашков Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Матросова И.С. разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставила на усмотрение суда. Просила принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Нагибиной О.Л., Нагибина А.А. как налогоплательщиков, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт им право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 10 326 345 руб. 96 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Нагибиной О.Л. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. в суд 06 сентября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления
Нагибиной О.Л., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от <ДАТА> N..., выполненный оценщиком ....
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 5 966 693 руб. 99 коп.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в части того, что методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя, отказ от расчёта прибыли предпринимателя противоречит методологии оценки. В рамках затратного подхода оценщик определяет размер функционального устаревания на уровне 25 % на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области (стр. 71), при этом оценщиком не установлена взаимосвязь между темпами развития научно-технического прогресса в строительной области и факторами функционального устаревания: недостатки, требующие добавления элементов, недостатки, требующие замены или модернизации элемента, сверхулучшения, неустранимый функциональный износ. В рамках затратного подхода оценщик определяет величину экономического устаревания оцениваемого объекта на уровне 12 % на основании соотношения в уровне доходов населения конкретной отрасли и региона по сравнению со среднестрановым показателем (стр. 73), при этом оценщиком не установлена взаимосвязь признаков экономического устаревания объектов оценки с уровнем доходов населения (поскольку экономическое (внешнее) устаревание, как правило, затрагивает всю отрасль сразу, а не каждый конкретный объект в отдельности. В таких условиях практически невозможно становится определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определённой в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщик ...., проводившая оценку указанных объектов недвижимости, представила пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что противоречия методологии оценки в отчёте при использовании затратного подхода отсутствуют, поскольку прибыль предпринимателя и внешний износ в оценке недвижимости являются взаимоисключающими понятиями согласно методике Яскевича Е.Е. "Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости". Оценщиком учтены влияющие факторы - снижение доходности рынка коммерческой недвижимости ввиду экономического кризиса, снижение темпов строительства нежилой недвижимости, промышленного производства и оборота торговли и услуг, рост инфляции, и наличие внешнего износа, в связи с чем применена прибыль предпринимателя в размере 0%.
В отношении второго замечания оценщик .... указала, что в ходе проведения оценки оценщик выявил и указал на стр. 70-71 отчёта признаки функционального износа, которые присутствуют у оцениваемого объекта. Объект оценки введён в эксплуатацию в 1952 году, здание имеет недостатки, требующие замены и модернизации основных элементов, чтобы выполнять свои функции и соответствовать современным эксплуатационным стандартам, а именно: здание должно быть оборудовано современными инженерными коммуникациями, в том числе водопроводом, канализацией, отоплением, системами вентиляции и кондиционирования, необходима замена дверных и оконных проёмов на соответствующие современным эксплуатационным стандартам, установка системы пожарной сигнализации. Правила эксплуатации, условия охраны труда и техники безопасности, противопожарной безопасности должны обязательно выполняться. В целом теория и расчёт функционального износа последователен и обоснован, в отчёте указаны как причины функционального износа, так и его признаки, а также признаки в отношении объекта оценки, применена общепринятая в оценочной практике методология расчёта износа, все расчёты верные и воспроизводимые.
В отношении третьего замечания оценщик .... указала, что по состоянию на дату оценки на стоимость объекта оказывают влияние негативные последствия кризиса 2009 года. В расчётах внешнего износа использованы показатели среднемесячной заработной платы работников по Российской Федерации и среднемесячной заработной платы работников по Российской Федерации в отрасли: оптовая и розничная торговля, поскольку объект оценки - нежилое здание относится к сегменту коммерческой низкоклассной недвижимости, что соответствует сфере оптовой и розничной торговли. По состоянию на дату оценки у оцениваемого объекта присутствовали преимущества локального местоположения объекта, отсутствуют негативные факторы, снижающие стоимость. Выполнение расчёта внешнего износа в рамках отчёта было последовательным и обоснованным. Вначале оценщиком установлены факторы внешнего износа, влияющие на стоимость объекта оценки, вторым этапом произведён расчёт влияния данных показателей через разницу в уровне доходов населения, использована общепринятая методика и приведены источники информации показателей.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от <ДАТА> N..., приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объекта недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчёта от <ДАТА> N..., выполненного оценщиком ....
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Нагибина О.Л. не обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Нагибиной О.Л. в суд 06 сентября 2018 года.
Следовательно, датой обращения Нагибиной О.Л. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... следует считать 06 сентября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Нагибиной О.Л., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Нагибиной О.Л., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания - многофункциональные объекты, назначение - нежилое здание, площадь ..., количество этажей - 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер N..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 5 966 693 рубля 99 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Датой обращения Нагибиной О.Л., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нагибина А.А. с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 06 сентября 2018 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка