Дата принятия: 22 марта 2021г.
Номер документа: 3а-257/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 22 марта 2021 года Дело N 3а-257/2021
УИД 76OS0000-01-2020-000740-45
Дело N 3а-257\21
Принято в окончательной форме 29.03.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 марта 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений <адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
Установил:
В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 692 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 445 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
В обоснование административного иска указано, что ФИО2 на праве аренды принадлежит указанный земельный участок. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, превышающем его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимали, ходатайства об отложении рассмотрения дела не представили.
Судом определено о рассмотрении дела в отсутствии лиц, участвующих в деле.
Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованным лицом МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (МКУ "Агентство по АЗУПТ" г. Ярославля), представлены письменные объяснения, в которых указывается на непризнание административных исковых требований, изложены допущенные, по мнению департамента и агентства, нарушения при составлении отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представлены письменные объяснения, в которых изложены сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указано.
Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", ФИО4(бывший соарендатор) и ФИО5 (соарендатор) возражений не представили.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании договора N-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГг. административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1692 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Из материалов дела следует, что арендная плата по договору аренды, заключенного административным истцом, исчисляется из кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьи 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 169 535,96 рублей (Пункт N Приложения N).
В соответствии с положениями части 7 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Административным истцом представлен отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:011401:75, подготовленный оценщиком ООО "Ярэксперт", в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 445 000 рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по АЗУПТ" г. Ярославля, относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
В обоснование своих возражений административный ответчик и заинтересованное лицо указывают, что оценщик необоснованно использует в расчетах рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги N (<адрес>) и N (<адрес>), так как данные земельные участки были переданы в аренду органом местного самоуправления по результатам аукционов, на <адрес>, у <адрес>, располагается объект капитального строительства, что также не учтено оценщиком. Объект-аналог N (<адрес>) по состоянию на 01.01.2019г. разделен на два земельных участка.
Свидетель ФИО6 (оценщик) в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГг. выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля ФИО6, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Из показаний свидетеля ФИО6 и содержания отчета следует, что оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков, в том числе и объектов-аналогов N и N. При исследовании предложений были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость, определены основные ценообразующие факторы. Оценщик пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для их использования в расчетах, что подробно отражено в отчете.
Доводы департамента и агентства по аренде об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанных аналогов не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО N). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО N). В связи с этим оснований для критической оценки отчета и показаний свидетеля ФИО6 в этой части не имеется.
Оценщиком использовано объявление о предложении объекта-аналога N (<адрес>) от 21.01.2016г. Объект капитального строительства, о котором указывает департамент в своих возражениях, поставлен на кадастровый учет 08.09.2016г. В связи с этим доводы департамента о необходимости корректировки на наличие здания являются необоснованными.
Объявление о предложении объекта-аналога N (<адрес>) опубликовано ДД.ММ.ГГГГг., обновлено ДД.ММ.ГГГГ<адрес> участки, которые, как указывает департамент, были образованы в результате раздела, поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ<адрес> самым, оснований для вывода о необоснованности использования указанно аналога, не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 692 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 445 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30.12.2020г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
