Решение Пензенского областного суда от 25 ноября 2020 года №3а-257/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2020 года Дело N 3а-257/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кротовой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИСК Лидер" к государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИСК Лидер" (далее - ООО "ИСК Лидер", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3070 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия III-V класса вредности, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает его права, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2018 г. - 2 861 000 рублей.
Представитель административного истца ООО "ИСК Лидер" Долматова А.А. (доверенность от 1 августа 2020 г.) изменила требования административного искового заявления и просила установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 3 002 000 рублей в соответствии с заключением эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" в судебное заседание не явился, в письменном заявлении полагал разрешение спора на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц - Департамента государственного имущества Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Пензы будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, письменных возражений относительно заявленного административного иска не представил.
Представитель заинтересованного лица - управления муниципального имущества г. Пензы будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил. В письменном отзыве на иск возражал против его удовлетворения, поскольку снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению доходов бюджета муниципального образования.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО "ИСК Лидер" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3070 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: промышленные предприятия III-V класса вредности, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах (далее - ЕГРН) от 25 августа 2020 г. N КУВИ-002/2020-15151580 (л.д.131-133). По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ г. N, заключенного с управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (в настоящее время управление муниципального имущества г. Пензы), размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.83-87).
Как арендатор спорного земельного участка административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была установлена актом ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" от 16 декабря 2019 г. в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в размере 4 426 786,5 рубля по состоянию на 20 октября 2018 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 июня 2020 г. N КУВИ-002/2020-3105332 (л.д.5, 108).
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 декабря 2019 г. и применяются с 1 января 2019 г. (л.д.5).
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 19 июня 2020 г. N 52/20, подготовленный оценщиком ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки - 20 октября 2018 г. составила 2 861 000 рублей (л.д.6-81).
В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 20 октября 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. N 49/20 от 2 октября 2020 г., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составила 3 002 000 рублей (л.д.188-235).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20 октября 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 3 002 000 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 2 октября 2020 г. N 49/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к региональному рынку земельных участков среднего размера, предназначенных для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки), в связи с чем анализ рынка производился в отношении участков из данных сегментов рынка.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для объекта-аналога N 2), на площадь земельного участка (для объекта-аналога N 1).
Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
Суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что указанное ранее заключение эксперта является недопустимым доказательством.
Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, одним из методов оценки является сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учесть, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (абзац 3 подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7).
Возражая против заключения эксперта, представитель административного ответчика сослался на то, что объект-аналог N 3 не может использоваться для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка без корректировок, поскольку в отличие от спорного земельного участка имеет затрудненный проезд через соседний земельный участок, в отношении которого сервитуты не установлены.
Однако данный довод является ошибочным. В судебном заседании эксперт А.Р. пояснил, что из объявления о продаже земельного участка, использованного в качестве объекта-аналога N 3 (л.д.224), следует, что какие-либо затруднения для проезда к нему отсутствуют. Сведения публичной кадастровой карты подтверждают, что земельный участок, через который осуществляется проезд к объекту-аналогу N 3, является собственностью публично-правового образования (муниципального образования "город Пенза"), а дорога, проходящая по нему, относится к дорогам общего пользования. Указанные обстоятельства исключают необходимость применения корректировок к этому объекту-аналогу в связи с затрудненным проездом.
Также нельзя согласиться с доводом представителя административного ответчика о наличии различий между спорным земельным участком и объектом-аналогом N 3 по такому ценообразующему фактору как расположение относительно крупных автомагистралей.
В судебном заседании эксперт А.Р. пояснил, что применительно к оценке земельных участков промышленного назначения (для индустриальной застройки) к крупным транспортным автомагистралям следует отнести крупные федеральные и межрегиональные автодороги, по которым можно беспрепятственно перевозить грузы крупногабаритные промышленного назначения. При этом для размещения промышленных предприятий в г.Пензе не имеет значения близость крупных городских автодорог, поскольку с учетом специфики организации дорожного движения проезд по ним большегрузного транспорта может быть затруднен или ограничен.
Расположение спорного земельного участка и объекта-аналога N 3 относительно крупной автодороги (ФАД "Урал" М5), проходящей в этом районе г.Пензы, идентично и не требует применения корректировок.
Административный ответчик, заинтересованные лица обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, не представили, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявили.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 2 октября 2020 г. N 49/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 20 октября 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 3 002 000 рублей.
Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено в суд в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требования ООО "ИСК Лидер" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 13 августа 2020 г. - дата направления в суд административного искового заявления посредством почтовой связи.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в целях исчисления арендной платы применяется с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Возражения представителя управления муниципального имущества г. Пензы о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно и к уменьшению поступлений в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд исходит из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя административного истца была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.
Согласно смете ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей (л.д.237).
Счет, выставленный за производство экспертизы, административным истцом не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскиваются с ответчика только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку ООО "ИСК Лидер", обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, постановленное по настоящему делу решение, по мнению суда, не может расцениваться как принятое против административного ответчика.
Определение рыночной стоимости земельного участка в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка (32%) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учётом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с ООО "ИСК Лидер", а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ИСК Лидер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3070 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия III-V класса вредности, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 октября 2018 г. в размере его рыночной стоимости - 3 002 000 (три миллиона две тысячи) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИСК Лидер" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы за производство судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "ИСК Лидер" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 13 августа 2020 г.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 27 ноября 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка