Дата принятия: 22 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-257/2020, 3а-14/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
РЕШЕНИЕ
от 22 апреля 2021 года Дело N 3а-14/2021
Верховный Суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
при ведении протокола помощником судьи Макаршиной А.А.
с участием представителя административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и государственного бюджетного учреждения Республики Карелия "Центр государственной кадастровой оценки" Тойвонена Р.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-14/2021 по административному исковому заявлению гаражно-строительного потребительского кооператива "Квант" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
иск заявлен по тем основаниям, что гаражно-строительный потребительский кооператив "Квант" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью (...) кв.м., расположенного по адресу: (.....). Утвержденная уполномоченным государственным органом кадастровая стоимость земельного участка в размере 1053327,66 руб. по состоянию на 01.01.2018 существенно превышает размер его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, исчисляемых исходя из размера кадастровой стоимости спорного земельного участка. В соответствии с отчетом N от ХХ.ХХ.ХХ, выполненным независимым оценщиком ИП ФИО, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 100000 руб. Ссылаясь на положения ст.ст. 65,66 Земельного кодекса Российской Федерации, ГСПК "Квант" просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 100000 руб..
В судебное заседание административный истец представителя не направил, о времени и месте извещен надлежащим образом. Представитель административного истца Котрехова М.В., действующая на основании доверенности, представила суду заявление, в котором выразила согласие с выводами экспертного заключения, подготовленного ИП ФИО1., которым рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2018 в размере 473000 руб., в связи с чем просила установить его кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2018 в указанном размере, рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.
В судебном заседании представитель административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Государственного бюджетного учреждения Республики Карелия "Центр государственной кадастровой оценки" Тойвонен Р.Ю., действующий на основании доверенностей, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, высказал ряд замечаний к заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной ИП ФИО1., полагая его ненадлежащим доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости. Указал, что при осуществлении расчетов экспертом в качестве объектов - аналогов использованы объекты недвижимости, которые не сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам, в связи с чем содержание экспертного заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав представителя административных ответчиков, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Частью 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Судом установлено, что ГСПК "Квант" является арендатором объекта недвижимости - земельного участка площадью (...) кв.м. с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: (.....), категория земель - (...), вид разрешенного использования - (...). Договор аренды N заключен ХХ.ХХ.ХХ с администрацией Сортавальского муниципального района. Разделом 2 договора аренды предусмотрено определение ежегодной арендной платы за право пользования участком исходя его размера его кадастровой стоимости, в том числе, перерасчет арендной платы при изменении кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В статье 66 ЗК РФ закреплено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ установлена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Сведения о земельном участке с кадастровым номером N внесены в государственный реестр земель кадастрового района (ныне - ЕГРН) 24.10.2005. Государственный кадастровый учет изменений в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка осуществлен 21.10.2013
В настоящее время сведения ЕГРН содержат актуальную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 1053327,66 руб. Кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия N 221 от 22.11.2018 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов и земельных участков категории земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Карелия". Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 21.03.2019, дата определения - 01.01.2018, дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2019.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административный истец обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО за оценкой рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N отчетом N от ХХ.ХХ.ХХ индивидуального предпринимателя ФИО по состоянию на 01.01.2018 определена в размере 100000 руб.
Согласно экспертному заключению N от ХХ.ХХ.ХХ индивидуального предпринимателя ФИО3, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 834000 руб.
Заключением повторной оценочной экспертизы, проведенной индивидуальным предпринимателем ФИО1. (заключение N ВС/21 от ХХ.ХХ.ХХ) рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ в размере 473000 руб.
Статьей 12 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть первая); итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (часть вторая).
Установление величины рыночной стоимости, в соответствии со статьей 249 КАС РФ, является юридически значимым обстоятельством.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исследовав отчет об оценке ИП ФИО, экспертное заключение ИП ФИО3, экспертное заключение ИП Ким Е.Э., изучив отзывы сторон в их отношении, суд полагает принять в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка по стоянию на 01.01.2018 экспертное заключение N от ХХ.ХХ.ХХ ИП Ким Е.А.
При этом суд исходит из того, что указанное экспертное заключение содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке, ее выводы сделаны на основе двух подходов к оценке (сравнительного и доходного), применение которых является обоснованным, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих корректировок экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в исследуемый период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Вывод эксперта не носит вероятностный характер, сделан экспертом, имеющим необходимое образование, стаж экспертной работы в соответствующей области, необходимую квалификацию, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.
Административными ответчиками не представлены отвечающие требования относимости и допустимости доказательства запрета на использование информации о сделках, размещенных на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также запрета на использование информации о торгах, признанными несостоявшимися с единственным участником, при установлении начальной цены предмета аукциона исходя из кадастровой стоимости объекта.
Также надлежащие доказательства несопоставимости объектов-аналогов по ценообразующим факторам с оцениваемым объектом суду не представлены. Доказательств того, что приведенные представителем административных ответчиком замечания к отчету влияют на величину рыночной стоимости спорного объекта, а также недостоверности определенной ИП Ким Е.Э. величины рыночной его стоимости, либо подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из ЕГРН, его рыночной стоимости, не имеется.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об определении рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.01.2018 в размере 473000 руб., в связи с чем иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление гаражно-строительного потребительского кооператива "Квант" удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью (...) кв.м, категория земель - (...), вид разрешенного использования - (...), расположенного по адресу: (.....), в размере его рыночной стоимости, равной 473000 руб. на период с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 ноября 2020 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Е.Иванова
Мотивированное решение изготовлено 26.04.2021
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
