Решение Пензенского областного суда от 30 января 2020 года №3а-257/2019, 3а-5/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2020 года Дело N 3а-5/2020
Именем Российской Федерации
30 января 2020 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кострикиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экоток" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Экоток" (далее - ООО "Экоток", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение автостоянки, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права административного истца, поскольку величина арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка.
Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 1340000 рублей.
Представитель административного истца ООО "Экоток" - Илюшина О.В. (доверенность от 11 ноября 2019 г.) в судебном заседании заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 1169000 рублей.
Представитель административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), не согласившись с выводами судебной экспертизы, возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка существенно занижена.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", будучи надлежащим образом уведомленным о дате, времени и месте рассмотрения административного дела, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения, возражая относительно удовлетворения заявленных требований в виду несогласия с выводами эксперта.
Представители заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, в письменных отзывах на административное исковое заявление просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
Представители администрации г. Пензы, управления муниципального имущества города Пензы в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, возражений на административное исковое заявление не представили.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения представителя административного истца, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО "Экоток" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение автостоянки, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 19 мая 1999 г. N, а также уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) от 24 сентября 2015 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 22 ноября 2019 г. N (л.д. 161-163).
В соответствии с постановлением администрации г. Пензы от 31 мая 2016 г. N величина арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО "Экоток" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. - 2 702 821,8 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 22 октября 2019 г. (л.д. 7).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 23 октября 2019 г. N, подготовленный оценщиком ИП Безруковым А.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила - 1 340 000 руб. (л.д. 14-82).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" - ФИО15
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО15 от 9 января 2020 г. N, согласно которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 1169000 рублей (л.д. 201-252).
Проанализировав заключение эксперта Аксененко Р.И., заслушав его пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под производственного назначения.
После проведения анализа рынка было отобрано три аналога, наиболее сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых земельных участков.
Представитель административного ответчика, возражая против заключения эксперта, полагал, что спорный земельный участок относится к сегменту рынка "транспорт", в то время как объекты-аналоги N 1-3, использованные экспертом, относятся к сегменту рынка "производственная деятельность", что требует применения корректировок на функциональное назначение земельных участков согласно данным сайта https//statrielt.ru/ в информационно-коммуникационной сети "Интернет".
В судебном заседании экспертом Аксененко Р.И. указано, что при определении сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, имеющий вид разрешенного использования - размещение автостоянки, им была использована таблица N 5 из Справочника оценщика недвижимости - 2017. "Земельные участки" под редакцией Л.А. Лейфера, которая относит земельные участки с видом разрешенного использования для размещения гаражей и автостоянок вместе с земельными участками, предназначенными для размещения объектов производственно-складского назначения, к классу земельных участков под индустриальную застройку, в связи с чем применение каких-либо корректировок на вид разрешенного использования не требуется (л.д. 210).
В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В ходе судебного разбирательства не было представлено и добыто данных о том, что методика, использованная экспертом ФИО15 порочна или необоснованна, а данные сайта https//statrielt.ru/ в информационно-коммуникационной сети "Интернет", предложенные ответчиком, имеют большую юридическую силу или подлежат обязательному использованию при проведении оценки.
При таких обстоятельствах, ссылка представителя административного ответчика на необходимость применения экспертом иной методики не обоснована.
Также суд не может согласиться с доводом представителя административного ответчика о том, что экспертом нарушено требование пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, поскольку не указано конкретное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога N 2 (его расположение относительно красной линии, наличие или отсутствие крупных транспортных автомагистралей или железнодорожной ветки).
В соответствии с указанным пунктом ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Эксперт ФИО15 пояснил, что точное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога N 2, не имеет большого значения для расчета величины рыночной стоимости, поскольку из текста объявления о его продаже (л.д. 233) следует, что он располагается в промышленной зоне г. Пензы (район Бригадирского моста). Этого обстоятельства достаточно для сравнения его местоположения с объектом оценки, который расположен в спальном жилом районе г. Пензы. По мнению эксперта, расположение земельного участка под индустриальную застройку относительно красной линии, не является существенным фактором, влияющим на величину его рыночной стоимости.
Информация о наличии железнодорожной ветки на объектах аналогах приведена в заключении эксперта (л.д. 230), также экспертом применены и обоснованы корректировочные поправки на местоположение объектов-аналогов, сглаживающие отличие между ними и оцениваемым объектом (л.д. 229-230).
В судебном заседании представителями ответчиков не было представлено доказательств того, что отсутствие какой-либо информации, указанной в возражении на заключение эксперта в отношении объекта-аналога N 2, привело к искажению величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорного объекта недвижимости не допустимо.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 1169000 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 9 января 2020 г. N, т.е. в размере - 1169 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 15 ноября 2019 г.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено экспертам ООО "Центр Бизнес-планирования".
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 10000 рублей (л.д. 250-252).
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка, установлена департаментом государственного имущества Пензенской области и превышает определенную по результатам судебной экспертизы рыночную стоимость более чем в два раза, а именно на 56 %.
Данный факт свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика земельного налога.
Кроме того, представитель департамента государственного имущества Пензенской области возражал против удовлетворения административного иска, оспаривая величину рыночной стоимости земельного участка.
Установленные судом обстоятельства является основанием для взыскания с департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования".
Кроме того, в соответствии со статьями 103, 111 КАС РФ с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу в пользу ООО "Экоток" взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные последним при подаче административного искового заявления в суд, в сумме 2000 рублей (платежное поручение от 11 ноября 2019 г.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Экоток" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1085 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение автостоянки, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 1169000 (один миллион сто шестьдесят девять тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Экоток" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 15 ноября 2019 г.
Взыскать с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в сумме 10000 (десять тысяч) рублей.
Взыскать с департамента государственного имущества в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экоток" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 6 февраля 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка