Решение Ярославского областного суда от 24 августа 2020 года №3а-256/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 августа 2020 года Дело N 3а-256/2020
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Рыбинскэлектротранс" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Рыбинскэлектротранс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 33 632 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 394 496 рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Рыбинскэлектротранс" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания "Легион - Эксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 14 394 496 рублей.
Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 24 258 425, 28 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание представитель административного истца АО "Рыбинскэлектротранс" на основании доверенности Щеткин В.В. не явился, ходатайствовал о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, административный иск поддержал.
Административные ответчики, заинтересованные лица своих представителей в судебное заседание не направили.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и администрация городского округа город Рыбинск в письменных отзывах на административный иск в его удовлетворении возражали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Рыбинскэлектротранс" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что АО "Рыбинскэлектротранс" является собственником земельного участка площадью 33 632 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Рыбинскэлектротранс" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 24 258 425, 28 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 14 394 496 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика Чернышова И.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
К ценам объектов - аналогов оценщиком применялись следующие корректировки: на передаваемые права, на дату продажи, на торг, на площадь.
В качестве аналогов оценщик использует сведения о предложении к продаже земельных участков по адресу: город Рыбинск, перекресток Окружной дороги и улицы Софийская (аналог N 1) и город Рыбинск, берег реки Волги, район деревни Стерлядево (напротив поселка Волжский) (аналог N 3).
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на Отчет приводит доводы о том, что оценщик неверно определилместоположение указанных аналогов: оценщик исходил из того, что объекты находятся в городе Рыбинск, тогда как аналоги расположены в Рыбинском районе Ярославской области. В связи с этим, требовалась повышающая корректировка их цены.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных доводов заинтересованного лица.
В соответствии с требованиями пунктов 5 и 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в составе Отчета имеются скриншоты объявлений о продаже данных объектов с общедоступных Интернет - сайтов продажи недвижимости, из которых следует, что объекты расположены в городе Рыбинск.
Следовательно, формирование цены данных объектов осуществлено продавцом с учетом данного обстоятельства.
В связи с этим, выводы оценщика о нахождении указанных аналогов в городе Рыбинск, а также влияние данного фактора на их стоимость достаточно подтверждены. Нарушения федеральных стандартов оценки при такой характеристике аналогов оценщиком не допущено.
Оценщиком анализировалась необходимость корректировки цен аналогов по такому ценообразующему фактору как близость к автомагистралям. По результатам анализа оценщиком принято решение не корректировать цены аналогов в связи с тем, что объект оценки с аналогами по данному элементу сравнения сопоставим, все они находятся в непосредственной близость от автомагистрали.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает, что аналог N 2 (город Рыбинск, улица Труда) не находится в непосредственной близости от автомагистралей, в связи с чем его цена по данному фактору подлежала корректировке.
Суд не находит оснований согласиться с данными доводами.
В соответствии с пунктом 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 8и ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Суд полагает, что Отчет указанным требованиям ФСО вполне соответствует: анализ характеристик объекта оценки и объектов - аналогов в нем присутствует, сравнение их ценообразующих характеристик приведено, в том числе подробно изложены такие характеристики как близость к автомагистрали, выводы о сопоставимости объектов по данному элементу приведены и вполне обоснованы.
В свою очередь, доводы заинтересованного лица о том, что аналог N 2 отдален от автомагистрали, является субъективной оценкой анализировавшего Отчет лица и о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.
В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены также сведения о четырех предложениях по продаже аналогичных объектов, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и предложения о продаже которых имелись на дату оценки. Департамент полагает, что неиспользование данных объектов в расчетах свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 22в ФСО N 7.
Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений заинтересованного лица.
В соответствии с требованиями пункта 22в ФСО N 7 отбор аналогов оценщиком в Отчете вполне обоснован. В частности, приведены доводы о том, что оценщик не располагает всей необходимой информацией о характеристиках иных выявленных объектов и их цене для достоверного сопоставления с объектом оценки и определения их ценообразующих характеристик.
Таким образом, отказ от использования иных доступных объектов - аналогов оценщиком вполне обоснован.
В связи с этим, действия оценщика по определению аналогов для сопоставления с объектом оценки положениям федеральных стандартов оценки соответствуют.
Суд принимает во внимание также, что заинтересованным лицом не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые он указывает, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.
При таких обстоятельствах доводы Департамента в указанной части являются несостоятельными.
Судом установлено также, что в Отчете допущена описки в части характеристики аналога N 2 по виду передаваемых прав, которая к неверному расчету не привела.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Анализ Отчета в полном объеме и иные собранные по делу доказательства дают суду основания для установления рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в размере, определенном Отчетом, 14 394 496 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Рыбинскэлектротранс" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Рыбинскэлектротранс" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 25 декабря 2019 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату начала применения результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, - 1 января 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Рыбинскэлектротранс" удовлетворить.
Установить на период с 08 июля 2016 года по 1 января 2020 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 33 632 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 394 496 (четырнадцать миллионов триста девяносто четыре тысячи четыреста девяносто шесть) рублей.
Внести на период с 08 июля 2016 года по 1 января 2020 года изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 14 394 496 (четырнадцать миллионов триста девяносто четыре тысячи четыреста девяносто шесть) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 7 сентября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка