Решение Ярославского областного суда от 29 октября 2019 года №3а-255/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 октября 2019 года Дело N 3а-255/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощниками судей Колюховой М.А. и Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "РАССВЕТ" к Правительству Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об спаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "РАССВЕТ" просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 667 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы) с прилегающей открытой автостоянкой для хранения автотранспорта с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 16 920 846 руб. по состоянию на 01 января 2015г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административному истцу указанный земельный участок принадлежит на праве аренды. Кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права общества как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "РАССВЕТ" по доверенности Тужилкина К.В. административные исковые требования поддержала.
Представители заинтересованных Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" по доверенности Шатилович Т.В. и департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражали против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, и заключения судебной оценочной экспертизы.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Выслушав представителя административного истца и представителей заинтересованных лиц, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
ООО "РАССВЕТ" арендует земельный участок с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы) с прилегающей открытой автостоянкой для хранения автотранспорта с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Данные обстоятельства подтверждают право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ярославской области 22.06.2016г. N 704-п по состоянию на 01.01.2015г. и составляет 34 794 872, 99 руб.
Административным истцом представлен отчет ООО "Яр-Оценка" от 31 мая 2019г. N 157\2-19 оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2015г. составляет 16 920 846 руб.
На основании определения суда проведена судебная оценочная экспертиза, согласно которой отчет, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; недостатки, имеющиеся в отчете, а именно не применение в расчетной части аналогов N 5 и N 6, не повлияло на рыночную стоимость объекта недвижимости; рыночная стоимость земельного участка в размере 16 920 846 руб., определенной в отчете, является достоверной.
Судебная экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно и экономически обоснованно, не содержит противоречий и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" не являются основанием для критической оценки отчета, так как согласно экспертному заключению в указанной департаментом и агентством части отчет не противоречит законодательству об оценочной деятельности.
В судебном заседании судебный эксперт Александрова О.О. поддержала выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Пояснения эксперта в судебном заседании не противоречат содержанию заключения судебной оценочной экспертизы и изложенных в нем выводам.
Как следует из пояснений эксперта, нарушений федеральных стандартом оценки при выборе объектов-аналогов оценщиком не допущено, так как объекты аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.
Отнесение оценщиком объекта-аналога N 1 (ул. Доронина) к "спальному микрорайону высотной застройки" эксперт расценил как обоснованное, исходя из месторасположения объекта, характера окружающей застройки.
Из объяснений эксперта, содержания отчета оценки рыночной стоимости земельного участка, информации о ближайшем окружении объекта-аналога N 1 (л.д.96-100) следует, что место расположение данного аналога характеризуется не только одноэтажной застройкой, но многоэтажной застройкой, аналог расположен именно в месте массовой многоэтажной застройки.
В связи с этим выводы оценщика об отнесении данного объекта-аналога к спальному микрорайону высотной застройки.
Основные ценообразующие фактора объекта оценки и объекта-аналога N 1, включая вид разрешенного использования, сопоставимы.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что использование данного объекта-аналога не противоречит федеральным стандартам оценки.
В целом возражения департамента и агентства сводятся к несогласию с выбором объектов-аналогов, приводятся свои доводы, которые, по мнению заинтересованных лиц, необходимо было учитывать при подборе аналогов. Данные суждения не могут быть приняты во внимание, поскольку, как указано выше, оценщиком произведен подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, экспертным заключением подтверждается правильность определения рыночной стоимости земельного участка.
В силу изложенного оснований для критической оценки отчета определения рыночной стоимости земельного участка и экспертного заключения не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 667 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объектов розничной и оптово-розничной торговли (гипермаркеты, супермаркеты, торговые комплексы) с прилегающей открытой автостоянкой для хранения автотранспорта с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>), в размере рыночной стоимости равной 16 920 846 руб. по состоянию на 01 января 2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 16 920 846 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 26 июня 2019г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка