Решение Хабаровского краевого суда от 23 декабря 2019 года №3а-255/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2019 года Дело N 3а-255/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Авраменко А.О., с участием представителя административного истца Роя Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Али" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Али" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10 230 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 14 424 300 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 41 623 005,6 руб. по состоянию на 01.01.2016 года приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Отчетом об оценке от 28.05.2019 г. N З-176-19Х, выполненным оценщиком ООО "Профи оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 14 424 300 руб., что в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Рой Е.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. При расчете корректировки на дату продажи/предложения, вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован.
Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Информация по передаваемым правам объектов-аналогов NN 1, 2, 4, не подтверждена. Применение корректировки на вид права, исходя из долгосрочной аренды, не обосновано.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N от 30.11.2010г. собственником земельного участка с кадастровым номером N (кадастровый N равнозначен кадастровому номеру 27:23:0040950:8), площадью 10 230 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие складские помещения и административно-бытовой корпус, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации N от 30.10.2010 г.), является закрытое акционерное общество "Али".
29.03.2018 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица общества с ограниченной ответственностью "Али" (ИНН: 2724227666) путем реорганизации закрытого акционерного общества "Али" в форме преобразования.
На указанно земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Али" на праве собственности - назначение: нежилое, административно-бытовой корпус, количество этажей - 3, инф. N, условный N, площадью 802,9 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 11.02.2019г., составляет 41 623 005,6 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
ООО "Али", являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 октября 2019 года N 25 отклонено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040950:8 по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Приведенные Комиссией основания, аналогичны доводам администрации города Хабаровска.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 28.05.2019 г. N З-176-19Х, составленный оценщиком Остапец Ю.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 14 424 300 руб.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" (http://vnh27.ru/).
Отобрано 4 объекта-аналога, соответствующие определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Доводы о том, что информация по передаваемым правам объектов-аналогов NN 1, 2, 4, не подтверждена, а применение корректировки на вид права, исходя из долгосрочной аренды, не обоснован, суд считает не обоснованными.
В объявлении о продаже, размещенном в журнале "Вся недвижимость Хабаровска" указано, что объект-аналог N 1 продается на праве собственности, однако, согласно данным портала Публичная кадастровая карта, данный земельный участок находится в собственности публично-правового образования, т.е. не может находиться в собственности у частного лица, в связи с чем оценщиком сделан вывод, что земельный участок находится на праве аренды.
Исходя из того, что земельные участки, находящиеся в аренде, (аналоги NNN 1,2,4), предлагались под застройку (коммерческую), оценщиком обоснованно применен коэффициент по долгосрочной аренде, поскольку краткосрочная аренда застройку земельного участка не предполагает.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на дату предложения (продажи); на условия предложения (продажи); на местоположение; на площадь (для объекта-аналога N 2); на вид права (для объектов-аналогов NN 1, 2, 4); на расположение относительно автомагистралей (для объектов-аналогов NN 1, 3). Корректировки на местоположение и расположение относительно автомагистралей, учитывают такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы, содержащиеся в Аналитических обзорах ООО РСО "Кредо", значения стоимости земельных участков коммерческого назначения, что опровергает доводы о расчете данной корректировки иным способом.
При проверке вариации из расчета был исключен объект-аналог N 2 как не вошедший в доверительный интервал.
Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 14 424 300 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание Отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. N 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для остальных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанные сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 10 октября 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 11 февраля 2019 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 11 февраля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Али" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 10230 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 14 424 300 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 10 октября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 24 декабря 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка