Дата принятия: 15 июля 2020г.
Номер документа: 3а-254/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 июля 2020 года Дело N 3а-254/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "Ростовский порт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником трёх земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.24.18-24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административного истца - Маликова Л.А., действующая по доверенности, в суд явилась, административный иск уточнила в соответствии с заключением эксперта, просила восстановить срок на подачу заявления в отношении оспаривания кадастровой стоимости земельного с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года.
Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, не возражал в письменном заявлении против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представители Администрации г.Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:
1) площадью 8986 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации первого грузового участка порта, кадастровая стоимость по состоянию на 18 июня 2018 года - 25 601 537,66 рублей;
2) площадью 56709 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации первого грузового участка порта, кадастровая стоимость по состоянию на 7 августа 2018 года - 99 852 198,57 рублей;
3) площадью 33952 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - для эксплуатации предприятия транспорта общего пользования, осуществляющего перевозку пассажиров автобусами на маршрутах г.Ростова-на-Дону, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года - 162 516 680,32 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Земельный участок N 3 (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Земельные участки N N1-2 не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, их кадастровая стоимость определена в соответствии со статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 с использованием средних удельных показателей кадастровой стоимости.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ФИО от 13 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на вышеуказанные даты оценки имеет отличия от кадастровой стоимости в диапазоне от 50,1% до 66,4% (л.д.120), против отчета представлены возражения административным ответчиком.
Заявление правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 21 апреля 2020 года, дата обращения в комиссию - 30 марта 2020 года, в отчете комиссией отмечено наличие нарушений ФСО 3,7 в отношении определения рыночной стоимости каждого земельного участка.
Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие ходатайства административного истца и возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" (заключение от 3 июля 2020 года N 0007/20).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков составляет:
1) с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 18 июня 2018 года -13 820 000 рублей,
2) с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 7 августа 2018 года - 61 019 000 рублей;
3) с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года - 80 772 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформированы выборки объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (участки под индустриальную застройку, таблицы 5-6), исходя из даты определения кадастровой стоимости.
В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости каждого исследуемого объекта экспертом использовано 3-5 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах N N9-11. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено в таблицах с приведением значений и математических действий, использованных методических источников информации.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.
Эксперт ФИО допрошена в судебном заседании, подтвердила свои выводы и суждения, разъяснив методику определения рыночной стоимости, подбор объектов-аналогов, специфику сегмента рынка, примененные корректировки.
Разница между двумя видами стоимости обусловлена разными методами их определения, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий. Сомнений в выводах заключения эксперта у суда не возникло.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против выводов которого сторонами, заинтересованными лицами не представлено.
Суд восстанавливает правообладателю срок подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 8986 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18 июня 2018 года в сумме 13 820 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 56709 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 7 августа 2018 года в сумме 61 019 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 33952 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 80 772 000 рублей.
Восстановить срок подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 30 марта 2020 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО "Ростовский порт" 135 000 рублей в пользу ООО "Региональный центр экспертизы и оценки" за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
