Решение Рязанского областного суда от 22 ноября 2019 года №3а-254/2019

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 ноября 2019 года Дело N 3а-254/2019
22 ноября 2019 года
Рязанский областной суд в составе:
судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску Шелихова Александра Михайловича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Шелихов А.М. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанного земельного участка.
В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 19.02.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 10 463 189,61 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, которая в соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года составляет 2 353 010 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, поскольку выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В процессе производства по делу административный истец уточнил заявленные административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной в рамках проведенной по делу судебной экспертизы в размере 2 773 202 рубля.
В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, судья находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.
На основании ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч.3 ст.66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что Шелихов А.М. по договору аренды, заключенному с администрацией г.Рязани, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, и собственником расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами N N, N, N, что подтверждается договором N выписками из ЕГРН от 13.03.2019 года и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
В силу п.9 ч.2 ст. 39.6, ч.1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ административный истец как собственник указанных объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором они расположены, в собственность без проведения торгов.
Решением Рязанской городской Думы N 307-1 от 21 августа 2013 года "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" цена земельных участков при заключении договоров купли-продажи поставлена в зависимость от их кадастровой стоимости.
Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N затрагивает права административного истца.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 19.02.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 10 463 189,61 рублей.
В соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 2 353 010 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка судом была назначена экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Из заключения судебной экспертизы N от 08.05.2019 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 706 436 рублей.
В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы N судом по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.
Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы N от 31.10.2019 года, проведенной <скрыто> по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N составляет 2 773 202 рубля.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО10 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержала в размере представленного ею расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года от 22.11.2019 года в сумме 2 998 485 рублей, исключив из расчета рыночной стоимости объекта оценки объект-аналог N 3, использованный в заключении дополнительной судебной экспертизы.
Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года N 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж)
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета от 22.11.2019 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года в сумме 2 998 485 рублей и пояснений судебного эксперта ФИО10 в суде следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N объекты сравнения NN 1, 2 им проверены, все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по сегменту рынка. Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.
Из заключения дополнительной судебной экспертизы, расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 22.11.2019 года, объяснений эксперта ФИО10 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны как предложения к продаже земельные участки, расположенные в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.
Эксперт ФИО10 в судебном заседании подтвердила, что указанные ответчиком в дополнительном отзыве на административный иск объекты ею исследованы при анализе рынка и, по ее мнению, не могут быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта оценки: объект, расположенный в Октябрьском районе г.Рязани, на ул. Загородной (Агропром), продается за 15 000 000 рублей, т.е. стоимость 1 кв.м. этого объекта приближена к минимальному значению; объект, расположенный в г.Рязани, на проезде Шабулина, 2, является застроенным (по данным Росререстра на нем расположено сооружение); земельный участок, расположенный на территории Карцево в черте г.Рязани, имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, указанные ответчиком объекты (расположенные по адресу: г.Рязань, ул. Промышленная, и г.Рязань, Северо-Западный промузел) представляют собой один и тот же объект - земельный участок, имеющий вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, в связи с чем указанные ответчиком объекты несопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки; объявление о продаже земельного участка, расположенного в г.Рязани, пр. Яблочкова, д. 5, площадью 5 900 кв.м., отсутствовало на момент оценки и отсутствует в настоящее время, проверить его не представляется возможным.
Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованный экспертом в расчете объект-аналог N 2 относится к иному сегменту (классу) земель, чем объект оценки, и несопоставим с ним без применения корректирующего коэффициента.
Согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы N 897-1 от 11.12.2008 года, градостроительные зоны П2 (зона предприятий IV-V класса опасности) и П3 (зона коммунально-складских организаций) относятся к производственным и коммунально-складским зонам, и в качестве основного вида разрешенного использования имеют: административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации локального, городского и внегородского значения.
Судебный эксперт подтвердил в суде, что объект-аналог N 2 (земельный участок с кадастровым номером N) в настоящее время имеет вид разрешенного использования - под строительство кемпинга, расположен в градостроительной зоне П3, сопоставим с объектом оценки, расположенным в зоне П2 и имеющим разрешенное использование: для обслуживания административно-производственных зданий, т.е. относится к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом (землям, предназначенным под индустриальную застройку), в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору.
Судебный эксперт подтвердил, что им проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Изучив карты-схемы "Эколого-градостроительные мероприятия", "План современного использования территории", размещенные на официальном сайте администрации г.Рязани, содержащие сведения об инженерной инфраструктуре г.Рязани, исходя из расположения объектов-аналогов в черте города в зоне развитой инженерной инфраструктуры и активной застройки, где расположено большое количество производственных объектов, им сделан вывод о возможности подключения их к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение).
Эксперт ФИО10 в судебном заседании также подтвердила, что ею верно определено местоположение объекта оценки и объектов-аналогов в пределах города как "окраины городов, промзоны". При этом, объект оценки исходя из окружающей застройки расположен в промзоне, но не на окраине города, как объекты-аналоги, в связи с чем ею согласно Справочнику оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А., Нижний Новгород, 2017 год, объект оценки и объекты-аналоги отнесены к 5 типовой зоне и применены территориальные коэффициенты в пределах расширенных интервалов: для объекта оценки - 0,81 (минимальное значение), для объектов-аналогов - 0,74 (среднее значение).
Согласно сообщениям администрации г.Рязани N от ДД.ММ.ГГГГ года земельные участки с кадастровыми номерами: N и N относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, их предоставление осуществляется органом местного самоуправления городского округа, однако, администрация г.Рязани информацию о продаже данных земельных участков в период с 27.08.2015 года по настоящее время на информационных интернет-сайтах не размещала, земельный участок с кадастровым номером: N администрацией г.Рязани в аренду не предоставлялся.
Таким образом, предложение о продаже прав на объект-аналог N 3, не нашло своего подтверждения в суде, в связи с чем суд соглашается с выводом эксперта о необходимости исключения из использования в расчете рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога N 3, состоящего из земельных участков с кадастровыми номерами: N и N.
Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Сообщение МП "Водоканал" г.Рязани N 07-06/4031 от 21.11.2019 года о том, что на земельных участках с кадастровыми номерами N и N (объекты-аналоги N 1 и N 2) сети центрального водоснабжения и канализации отсутствуют и к границам не подведены, заключение судебной экспертизы не опровергают. Судебный эксперт ФИО10 в суде подтвердила, что несмотря на указанные в сообщениях МП "Водоканал" г.Рязани обстоятельства, к объектам-аналогам может быть подведено водоснабжение и канализация.
Сообщения АО "Рязанская областная электросетевая компания (АО "РОЭК" N 1355 от 22.11.2019 года, МУП "Рязанские городские распределительные электрические сети" (МУП "РГРЭС") N 5382-08 от 15.10.2019 года и N 6232-08 от 20.11.2019 года об отсутствии возможности технологического присоединения объектов производственного назначения на земельных участках с кадастровыми номерами N и N к электрическим сетям, отсутствии электрических сетей на земельном участке с кадастровым номером N не опровергают заключение судебного эксперта, из пояснений которого следует, что указанные организации не являются единственными поставщиками услуг по передаче электроэнергии и технологическому присоединению к электросетям в Рязанской области, в частности, такие услуги по г.Рязани оказывает ОАО "Рязаньэнерго" (филиал ПАО "МРСК Центра и Поволжья"), у которого, согласно сведениям с официального сайта организации, имеется свободная для технологического присоединения трансформаторная мощность по центрам питания напряжением 35 кВ и выше.
Рецензии на заключение судебного эксперта ФИО10 специалиста ФИО18 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, выводы дополнительной судебной экспертизы не опровергают.
Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО10 сторонами не приведено.
Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.
Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы в размере представленного экспертом расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года в сумме 2 998 485 рублей, достоверным.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в размере 2 998 485 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Шелихова Александра Михайловича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 2 998 485 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 01 апреля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Милашова Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка