Решение Ярославского областного суда от 16 августа 2019 года №3а-253/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2019 года Дело N 3а-253/2019
Именем Российской Федерации
города Ярославль 16 августа 2019 года
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Карачиха" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Потребительское общество (ПО) "Карачиха" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 793 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 216 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 697 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 322 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 902 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина N 2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 417 000 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 171 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 1 004 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ПО "Карачиха" является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога. ПО "Карачиха" проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчеты), по состоянию на 1 января 2010 года
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 2 216 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 322 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 417 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 004 000 рублей.
Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, по состоянию на 1 января 2010 года
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 4 847 256, 76 рубля;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 605 337, 53 рубля;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 741 416, 94 рубля;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 812 242, 25 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Таненбаум Ю.В. административный иск и ходатайство о восстановлении срока поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо администрация Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, отзыва на административный иск в письменном виде не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что ходатайство ПО "Карачиха" о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости и его административное исковое заявление подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2012 года.
С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки ПО "Карачиха" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области 3 июля 2019 года.
Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, им пропущен.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Анализ тех обстоятельств, на которые ссылается административный истец в обоснование причин пропуска данного срока, свидетельствует об их уважительности.
Суд принимает во внимание, что кадастровая оценка земельных участков административного истца, проведенная по состоянию на 1 января 2010 года, продолжает быть актуальной, применяется для исчисления земельного налога. В связи с изменением налогового законодательства в 2019 году у административного истца возникло право на перерасчет земельного налога за предшествующие налоговые периоды. Исходя из финансового положения, сложившегося на настоящие время, административный истец имеет заинтересованность в снижении имеющегося у него налогового бремени. До 2019 года административный истец не рассматривал вопрос о снижении налоговой базы принадлежащего ему имущества.
Суд полагает, что приведенные обстоятельства могут быть оценены как уважительные причины пропуска срока оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.
В связи с этим срок оспаривания ПО "Карачиха" кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит восстановлению.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что ПО "Карачиха" на праве собственности принадлежат:
земельный участок площадью 4 793 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации торгового центра, расположенный по адресу: <адрес>
земельный участок площадью 697 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина, расположенный по адресу: <адрес>
земельный участок площадью 902 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина N 2, расположенный по адресу: <адрес>
земельный участок площадью 2 171 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации здания магазина, расположенный по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Решением Муниципального Совета Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области от 23.10.2018 года N 158 на территории Ивняковского сельского поселения установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
До принятия указанного акта действовало решение Муниципального Совета Ивняковского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области от 24 сентября 2010 года N 34 "Об установлении земельного налога на территории Ивняковского сельского поселения", содержавшее аналогичные положения.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ПО "Карачиха". в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Ярославской области" по состоянию на 1 января 2010 года
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 4 847 256, 76 рубля;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 605 337, 53 рубля;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 741 416, 94 рубля;
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 1 812 242, 25 рубля.
Административным истцом представлены Отчеты ООО "Ярэксперт" оценки рыночной стоимости, согласно которому по состоянию на 1 января 2010 года
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 2 216 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 322 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 417 000 рублей;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 1 004 000 рублей.
Из Отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
До выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и установлена информация обо всех предложениях или сделках с земельными участками на дату оценки, относящихся к одному сегменту рынка с объектами оценки.
Для сопоставления с объектами оценки оценщиком использованы сведения о шести объектах - аналогах, к ценам которых применены корректировки на уступку.
Из Отчетов следует, что аналогов, сопоставимых с объектами оценки, в границах Ярославского муниципального района оценщик не обнаружила, в связи с чем приняла решение об отборе аналогов, расположенных в городе Ярославле и в городе Тутаеве.
При этом оценщик отказалась от корректировки цен объектов - аналогов на местоположение, принимая во внимание схожие экономические характеристики тех районов, где расположены объекты оценки и объекты аналоги. Выводы оценщика подтверждены исследованием рынка аренды объектов торгово - офисного назначения в Ярославском районе, городе Ярославле и городе Тутаеве, по результатам которого не установлено существенных различий в величине арендных ставок.
Указанные выводы оценщика суд находит обоснованными.
В свою очередь, доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что по сведениям Отчетов рейтинг по итогам 2009 года Ярославского муниципального района и города Ярославля - муниципальных образований Ярославской области, существенно различается, что влечет корректировку расположенных в городе Ярославле цен объектов - аналогов на местоположение, имеющимися в деле доказательствами не подтверждены.
Отчеты, либо иные материалы дела не содержат оснований полагать, что стоимость земельных участков в городе Ярославль и приближенных к городу территориях Ярославского муниципального района зависит от показателей эффективности деятельности органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
Из Отчетов следует также, что оценщиком корректировка цен земельных участков, использованных в качестве аналогов, на вид разрешенного использования не применялась.
Отказываясь от применения данной корректировки, оценщик исходила из того, что как объекты оценки, так и объекты - аналоги в целом могут быть использованы для размещения торгово - офисной недвижимости, а потому по указанному критерию являются равнозначными.
Указанные выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
В частности, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, указывая на несопоставимость объектов оценки с объектами - аналогами N 2 и N 3, предназначенных для размещения досуговых учреждений, доказательств того, что данный вид разрешенного использования исключает возможность размещения на нем офисных помещений, не представляет.
Таким образом, отказ от корректировки цен объектов - аналогов по виду их разрешенного использования достаточно оценщиком обоснован и сомнений не вызывает.
При исследовании Отчетов Департамент ссылался также на то, что стоимость объектов - аналогов N 2 и N 3, использованная оценщиком для расчета, содержанием Отчета не подтверждена.
С обоснованностью данных возражений Департамента суд также не находит оснований согласиться.
Из Отчетов следует, что информация о ценах указанных объектов получена оценщиком из печатного издания Губернские вести, где публиковались объявления о проведении торгов и о результатах торгов по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Принятые оценщиком сведения являются ценами сделок с указанными объектами недвижимости. В Отчете присутствуют таблицы, содержащие сведения о результатах торгов, не содержащие ссылки на источник их получения. Из пояснений оценщика Григорьевой Л.А. следует, что данные таблицы были размещены в печатных изданиях, на которые имеется ссылка в Отчетах.
Суд полагает, что содержания Отчетов и дополнительных пояснений оценщика достаточно для определения источника полученной и использованной оценщиком информации - издание Губернские вести (официальное печатное издание органов власти Ярославской области на 2009 год).
При этом, достоверность указанной информации лицами, участвующими в деле, не опровергнута.
При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать, что при составлении Отчетов оценщиком использована непроверяемая информация, либо информация полученная не из общедоступных источников.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что при исследовании и анализе Отчетов не установлено нарушений федеральных стандартов оценки, или иных нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.
В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчетов у суда не имеется. Отчеты являются надлежащим и допустимым доказательством рыночной стоимости земельных участков административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость объектов недвижимости подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПО "Карачиха" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения ПО "Карачиха" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, то есть - 3 июля 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Восстановить Потребительскому обществу "Карачиха" срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>
Административное исковое заявление Потребительского общества "Карачиха" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 793 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 216 000 (два миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 216 000 (два миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 697 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 322 000 (триста двадцать две тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 322 000 (триста двадцать две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 902 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации магазина N 2, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 417 000 (четыреста семнадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 417 000 (четыреста семнадцать тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 171 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 004 000 (один миллион четыре тысячи) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1 004 000 (один миллион четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 3 июля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка