Решение Костромского областного суда от 13 сентября 2018 года №3а-252/2018

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 сентября 2018 года Дело N 3а-252/2018
Костромской областной суд в составе
председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,
при секретаре Добряковой Д.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Носова А.В. к администрации Костромской области и Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Носов А.В., действуя через представителя Лапину А.А., обратился в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под центральный склад, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. N543-а кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 3 229 480,88 руб. Однако согласно Отчету N 7281, составленному ООО "Региональный центр оценки" (оценщик С.О.Н.), его действительная рыночная стоимость составляет 1 072 000 руб.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к нарушению прав административного истца, поскольку размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа г. Галич.
Административный истец Носов А.В. в судебное заседание не явился. Его представитель Лапина А.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержала.
Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа г. Галич в судебное заседание не явился, представил возражения против удовлетворения заявленных требований, в которых указал, что определённая в представленном административным истцом отчете рыночная стоимость не может быть признана достоверной, поскольку объекты-аналоги, использованные для оценки, не сопоставимы с объектом оценки по площади и по виду разрешенного использования.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под центральный склад, для производственных целей, на основании договора аренды N N от 28 января 2008 г., с учетом соглашения о продлении договора аренды земельного участка от 18 февраля 2011 года, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа - город Галич Костромской области передал в аренду Носову А.В. /л.д. 6-10, 11, 12, 13-15/. По условиям договора аренды (Приложение N 3 к договору, пункт 2 соглашения о продлении срока договора) размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 3 229 480,88 руб. /л.д. 16-17/.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N N, выполненный ООО "Региональный центр оценки" (оценщик С.О.Н.). В отчете рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 072 000 руб. /л.д. 18-167/.
В отчете оценщик описал объект оценки, определилсегмент рынка, к которому он относится (под индустриальную застройку), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определилосновные ценообразующие факторы.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО "Российское общество оценщиков", её ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
С возражениями заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации городского округа г. Галич относительно отчета об оценке суд не может согласиться, поскольку данные возражения не основаны на требованиях законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
При оценке объектов недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611).
При этом сопоставимость объекта-аналога и объекта оценки, на что указано в данной норме, не предполагает полной идентичности.
Из положений пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, следует, что объект-аналог должен быть сходен с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Имеющиеся различия между объектом оценки и объектами-аналогами корректируются путём введения соответствующих поправочных коэффициентов (подпункт "д" пункта 22 ФСО N 7).
Ввиду того, что размеры объекта оценки и объектов-аналогов различны, оценщиком введены соответствующие корректировки, чем различия объекта оценки и объектов-аналогов скорректированы.
Вид разрешенного использования у объекта оценки и объектов-аналогов, использовавшихся для расчета рыночной стоимости, идентичны (под индустриальную застройку) /л.д. 125/.
В выборку предлагавшихся к продаже земельных участков оценщик включил предложение о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, который на дату оценки, что прямо следует из текста объявления, имел вид разрешенного использования, аналогичный объекту оценки.
Таким образом, утверждение представителя заинтересованного лица о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов, безосновательно.
В связи с этим не имеется оснований считать недостоверной определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.
Административное исковое заявление поступило в суд 21 августа 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под центральный склад, для производственных целей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1 072 000 (один миллион семьдесят две тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 21 августа 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка