Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 3а-25/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 3а-25/2020
Верховный Суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Раднаевой Т.Н., при секретаре Темниковой О.А., помощнике Антоновой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Леушина Е.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд, Леушин Е.В. с учетом уточнения административного иска, просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 66 296 кв.м., расположенного по адресу: <...> 2, кадастровый (условный) номер <...> в размере его рыночной стоимости 21 215 000 руб., определенной по состоянию на 01 января 2015 года.
Требования основаны на том, что Леушин Е.В. является собственником недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке. Земельный участок находится в муниципальной собственности. Леушин Е.В. обладает исключительным правом на приобретение его в собственность или заключение договора аренды земельного участка под объектами недвижимого имущества. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение арендной платы или выкупной цены земельного участка, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.
Определением суда от 10 марта 2020 года Правительство Республики Бурятия привлечено в качестве соответчика по делу.
В судебное заседание Леушин Е.В. не явился. Извещался надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель по доверенности Суров С.Б. доводы адмнистративного иска поддержал и дал аналогичные ему пояснения.
Представители Правительства РБ, Управления Росреестра по РБ, администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи надлежаще извещёнными о дате слушания дела, в судебной заседание не явились. Просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Администрация г. Улан-Удэ в лице своего представителя, будучи надлежаще извещенной в судебное заседание также не явилась.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Леушина Е.В. подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Леушин Е.В. является собственником части объекта незавершенного строительства, ... Ё, расположенных в г. <...>
Земельный участок с кадастровым номером ... под указанными объектами находится в муниципальной собственности.
В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Из ответа Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ от 25 июня 2020 года N 42244901 следует, что Леушин Е.В., являясь собственником объектов незавершенного строительства, имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... под указанными объектами без проведения торгов для завершения строительства. После завершения строительства, ввода в эксплуатацию построенного в соответствии с действующим законодательством объекта (здания) и регистрации права собственности на такой объект у собственника возникает право на приобретение земельного участка в собственность за плату, либо в аренду.
В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно п. 6 ст. 6 Закона Республики Бурятия от 30.12.2003 N 601-III "О земле" органы местного самоуправления в Республике Бурятия устанавливают порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов.
Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 24.02.2015 N 44 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ "Город Улан-Удэ", предоставленные в аренду без торгов, в п. 1, которого установлено, что ежегодная арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Из разъяснений в п. 6. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Исходя из имеющегося у Леушина Е.В. права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ...,арендная стоимость которого зависит от его кадастровой стоимости, Леушин Е.В. вправе обратиться в суд с настоящим административном иском. Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 12 февраля 2020 года с Леушина Е.В. в пользу Администрации г. Улан-Удэ взыскана сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком под объектами недвижимости, размер которого рассчитан исходя из кадастровой стоимости участка.
Изложенное свидетельствует о наличии у Леушина Е.В. права на обращение с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 03 февраля 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 66296 кв.м., расположенного по адресу: г. <...>по состоянию на 01 января 2015 года равна 36 151 208,8 руб.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, нарушаются его права, каклица, обладающего исключительным правом на приобретение земельного участка или заключение договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 5 этой же статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Вместе с тем, пунктом 3 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее Закон N 135-ФЗ) также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 этого же Закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 3 от 10 февраля 2020 года, выполненный ООО "ЭкспертЪ-Оценка" (оценщик Алексеева О.Ю.)
Оценщик Алексеева О.Ю. на дату проведения оценки состояла в СМАО, N в реестре СРО: N 1839 от 08 февраля 2008 года, имела полис страховой ответственности (от 21.01.2020 г. N 700-0002125-01255, выданный ООО СК "Гелиос"),квалификационный аттестат по направлению "Оценка недвижимости", а также сертификаты в области оценочной деятельности.
Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-экономическое положение Республики Бурятия, г. Улан-Удэ, произвел анализ рынка земельных участков республики и г. Улан-Удэ, а также цены предложения на продажу земельных участков предназначенных для размещения производственных зданий, расположенных на территории г. Улан-Удэ на территории с низкой деловой активностью, по состоянию на дату проведения оценки. Для сравнения использовались данные за 2014 г.
Оценщик использовал информацию республиканских газет: "Все для Вас", "Из рук в руки", "Бурятия": сайтов:https://www.avito.ru, http://uurielt.ru, http://ulanude.irr.ru/, http://www.domofond.ru/.
В соответствии с п. 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015г. оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку исходя из проведенного анализа рынка продажи земельных участков у оценщика имелась информация о ценах и предложениях по продаже земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого с учетом его специфики.
При этом в соответствии с приведенным ФСО N 1 (п. 11), отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован им в отчете.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в г. Улан-Удэ в районах с низкой деловой активностью, возможность использования которых соответствует виду использования объекта оценки, местоположение, площадь, имущественные права сопоставимы с объектом оценки.
При проведении оценочных работ по земельному участку с кадастровым номером ...,оценщиком произведена корректировка на цены предложений (скидка на торг), которая составила 15% (0,85) в отношении всех объектов-аналогов; поправка на расположение относительно крупных автомагистралей - - 22,5% (объект-аналог3); корректировка на масштаб -14% (объекты-аналоги 1,3), 11% (объект-аналог 2).
При расчете весового коэффициента оцениваемого земельного участка скорректированная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 320 руб.
По результатам оценки путем сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 1 января 2015г. составляет 21 214 720 руб.
Оснований не согласиться с указанным отчетом об оценке у суда нет, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998г. "Об оценочной деятельности в РФ".
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в указанном отчете, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.
Руководствуясь перечисленными выше правовыми нормами, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, позиции сторон, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Леушина Е.В. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2015 г. составляет 21 214 720руб.
В соответствии с п. 25 приведенного выше постановления Пленума в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела видно, что в суд административный истец обратился с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка 10 февраля 2020 г.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Леушина Е.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Правительству Республики Бурятия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в Верховный Суд Республики Бурятия 10 февраля 2020г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 66296 кв.м., расположенного по адресу: г<...>.,по состоянию на 01 января 2015 года в размере рыночной стоимости равной 21 214 720 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 7 июля 2020 года.
Председательствующий ПОДПИСЬ Т.Н. Раднаева
ВЕРНО: судья
секретарь
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
