Решение суда Еврейской автономной области от 14 марта 2018 года №3а-25/2017, 3а-1/2018

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2018 года Дело N 3а-1/2018
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
с участием представителя административного истца ООО "МАК" Зубка М.Е.,
представителя административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО Щербина Н.Н.
при секретаре судебного заседания Сушковой А.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску администрации муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области, встречному административному иску общества с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости семнадцати земельных участков равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" Еврейской автономной области (далее - администрация) обратилась в суд с административным иском к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО) об установлении кадастровой стоимости семнадцати земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения равной рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что в муниципальной собственности Октябрьского муниципального района находятся семнадцать земельных участков, кадастровая стоимость которых, утверждённая постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп на 01.01.2012, занижена.
Согласно отчётам об оценке от <...> N N <...> и N N <...>, изготовленным ООО "<...>", рыночная стоимость земельных участков составляет:
N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО (далее - Комиссия) от <...> по заявлению администрации от <...> определена кадастровая стоимость спорных семнадцати земельных участков в размере равной рыночной, установленной в отчётах об оценке от <...> N N <...> и N N <...>.
Решением суда ЕАО от <...> данное решение от <...> признано незаконным, на Комиссию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление администрации района от <...>.
Решением Комиссии от <...> данное заявление от <...> оставлено без рассмотрения, в связи с имеющимся отчётом по установлению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ином размере, заявителю предложено обратиться в суд для разрешения данного спора.
Поскольку цена продажи или размер арендной платы за спорные земельные участки исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, следовательно, муниципальное образование "Октябрьский муниципальный район" ЕАО, как их собственник, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.
Определениями судьи от <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), общество с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" (далее - ООО "МАК", общество).
Определением суда от <...> к производству суда ЕАО принято встречное административное исковое заявление ООО "МАК" об установлении кадастровой стоимости спорных семнадцати земельных участков равной рыночной стоимости для рассмотрения его совместно с первоначальным административным исковым заявлением администрации.
Требования мотивированы тем, что на основании договоров аренды от <...> N <...> и N <...> общество является арендатором спорных семнадцати земельных участков, кадастровая стоимость которых, утверждённая постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп по состоянию на 01.01.2012, завышена.
Согласно отчётам об оценке от <...> N <...>, N <...> и от <...> N <...> и N <...>, составленным индивидуальным предпринимателем С.К.А., рыночная стоимость спорных земельных участков составляет:
N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - N <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
<...> общество обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре результатов кадастровой стоимости, которые решениями от <...> были отклонены в связи с несоответствием отчётов об оценке от <...> N <...> и N <...> требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"
<...> общество повторно обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков с приложением отчётов об оценке от <...> N <...> и N <...>.
Указанные заявления не были рассмотрены Комиссией, поскольку <...> было принято решение об установлении кадастровой стоимости земельных участков на основании документов, поданных <...> администрацией.
Поскольку общество является арендатором спорных земельных участков, арендная плата за пользование которыми исчисляется исходя из кадастровой стоимости, следовательно, оно имеет законный интерес в установлении их кадастровой стоимости в размере действительной рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "МАК" Зубок М.Е., действующий на основании доверенности от <...>, встречные требования общества поддержал, относительно заявленных требований администрации возражал. Пояснил, что согласно заключению судебной экспертизы от <...> отчёты об оценке от <...> N N <...> и N N <...>, представленные администрацией в подтверждение размера рыночной стоимости земельных участков, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Отчёты об оценке от <...>, представленные ООО "МАК", указанным требованиям соответствуют.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО Щербина Н.Н., действующий на основании доверенности от <...> N <...>, не возражал удовлетворить требования административного истца ООО "МАК", требования административного истца администрации Октябрьского муниципального района просил оставить без удовлетворения. Пояснил, что заключением судебной экспертизы от <...> отчёты об оценке земельных участков, представленные обществом, признаны соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности, а отчёты об оценке, представленные администрацией, - не соответствующими.
Представитель административного истца администрации Октябрьского муниципального района в судебное заседание не явился, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства, в связи с необходимостью изучить заключение эксперта от <...>. Судом данное ходатайство оставлено без удовлетворения, в связи с отсутствием уважительных причин для отложения судебного заседания. Копия заключения эксперта направлена в администрацию электронной почтой <...>, соответственно, до судебного заседания <...> для его изучения было три рабочих дня - 07, 12 и 13 марта. Учитывая небольшой объём заключения (126 листов), из которых большинство документов и информации известна административному истцу, как собственнику земельных участков, суд приходит к выводу, что у администрации было достаточно времени для изучения заключения эксперта. В связи с этим, заявленное ходатайство об отложении судебного заседания суд расценивает, как злоупотребление правом, направленное на затягивание рассмотрения административного дела.
Представители административного ответчика правительства ЕАО и заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. Правительство ЕАО ходатайств об отложении не заявило, ФГБУ "ФКП Росреестра" просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В связи с этим, руководствуясь ст. 150 КАС РФ, суд рассмотрел административное дело в отсутствие представителей административного истца администрации, административного правительства ЕАО и заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра".
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, прихожу к выводу об удовлетворении требований административного истца ООО "МАК" и об отказе в удовлетворении требований административного истца администрации Октябрьского муниципального района.
Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых п. 3 названной статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3).
В соответствии с ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (ч. 1).
Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования (ч. 2).
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3).
Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Еврейской автономной области по состоянию на 01.01.2012:
N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
Сведения об указанной оспариваемой административными истцами кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости <...>, следовательно, установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд, истекает <...>.
Администрация с административным иском обратилась в суд ЕАО <...>, встречное административное исковое заявление ООО "МАК" поступило в суд ЕАО <...>, то есть в установленный ч. 3 ст. 245 КАС РФ срок.
Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от <...> кадастровая стоимость данных земельных участков находится в размерах, утверждённых постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп.
В соответствии с Земельным кодексом РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11).
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подп. 2 и 3 п. 1 ст. 39.1).
В силу ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 8); земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (п. 9).
Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
В силу п. 3 ч. 2 и ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Согласно п. 1 и подп. 12 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 названной статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 1 Решения Собрания депутатов Октябрьского муниципального района ЕАО от 27.08.2015 N 108 цена земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, при его продаже без проведения торгов этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, установлена в процентном отношении от его кадастровой стоимости и в зависимости от истечения сроков аренды: от 03 до 10 лет - 100 процентов.
Из анализа приведённых норм права в их совокупности следует, что цена гражданско-правовых сделок с земельными участками между муниципальным образованием - собственником земельных участков и юридическими лицами - покупателями, арендаторами земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, определяется, исходя из их кадастровой стоимости.
Спорные семнадцать земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, являются собственностью муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" ЕАО с кадастровыми номерами:
N <...> - общая площадь <...> кв.м, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
находятся примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира. Адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>";
N <...> - общая площадь <...> кв.м, находится примерно в 9 090 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м, находится примерно в 9 010 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
адрес ориентира: <...>, в границах ОС "<...>" бывшего совхоза "<...>";
N <...> - общая площадь <...> кв.м, находится примерно в 5 370 м по направлению на северо-восток от ориентира село, расположенного за пределами участка; право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
N <...> - общая площадь <...> кв.м, находится примерно в 3 480 м по направлению на северо-восток от ориентира село, расположенного за пределами участка, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> под N <...>; сведения об участке в ГКН внесены <...>;
адрес ориентира: <...>, в границах ОС "<...>" бывшего совхоза "<...>".
Названные семнадцать земельных участков переданы собственником в аренду ООО "МАК":
по договору от <...> N <...> сроком с <...> по <...> с кадастровыми номерами N <...>;
по договору от <...> N <...> сроком с <...> по <...> с кадастровыми номерами N <...>.
Из указанных договоров аренды следует, что арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Из совокупности приведённых доказательств следует, что и администрация и ООО "МАК" вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков, поскольку затрагиваются их права и законные интересы.
Из разъяснений, данных в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что установленный ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Решением Комиссии от <...> N <...> заявления администрации Октябрьского муниципального района от <...> N <...> и N <...> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных семнадцати земельных участков оставлены без рассмотрения, в связи с поступлением в Комиссию заявлений ООО "МАК" от <...> с представлением отчётов об оценке данных объектов от <...> N <...> и N <...> с другим размером рыночной стоимости.
Решением Комиссии от <...> заявления ООО "МАК" от <...> N <...> и N <...> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных семнадцати земельных участков отклонено, в связи с несоответствием требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, представленного Обществом отчётов об оценке от <...> N <...> и N <...>.
Повторное заявление Общества от <...> N <...> и N <...> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных семнадцати земельных участков извещением Комиссии от <...> (исх. N <...>) не принято к рассмотрению в связи с установлением кадастровой стоимости данных объектов в размере рыночной стоимости по заявлению администрации Октябрьского муниципального района от <...>.
Из приведённых доказательств следует, что административными истцами администрацией и обществом соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абз. 5 ч. 16 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
Рыночная стоимость семнадцати земельных участков по состоянию на <...> определена индивидуальным предпринимателем оценщиком С.К.А., включен в реестр членов Российского общества оценщиков <...>, регистрационный N <...>, в отчётах от <...> N <...> и N <...>, от <...> N <...> и N <...> и составляет:
N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
На указанные отчёты об оценке от <...> N <...> и N <...> получены положительные экспертные заключения от <...> N <...> и N <...>, соответственно, составленные экспертом М.А.А. (зарегистрирован в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков под N <...>, распоряжением Росреестра от <...> N Р/111 выдан аттестат (рег. N <...>) о сдаче единого квалификационного экзамена), являющегося членом экспертного совета Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".
На основании определения суда от <...> автономной некоммерческой организацией "<...>" (эксперт Р.А.В. (зарегистрирован <...> в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков под N <...>)) по настоящему делу была проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от <...> N <...>, представленные обществом отчёты об оценке от <...> и от <...>, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, заданию на оценку.
Оценщиком, выполнившим данные отчёты от <...> и от <...> об оценке указанных семнадцати земельных участков, не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.
Оценивая данные отчёты об оценке от <...> и от <...> по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что они отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, мотивированы, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
В связи с этим могут быть признаны надлежащими доказательствами, подтверждающими установление рыночной стоимости семнадцати земельных участков с кадастровыми номерами по состоянию на 01.01.2012 в размере N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчётах выводы об определении рыночной стоимости данных земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.
Кроме этого, лица, участвующие в деле, не высказали возражений относительно указанных отчётов об оценке от <...> и от <...>.
Заключением эксперта от <...> N <...> на основании определения суда от <...> определена и рыночная стоимость спорных семнадцати земельных участков по состоянию на <...> в размере, которая несущественно отличается (в меньшую сторону) от рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке от <...> N <...> и N <...>, представленных обществом.
Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлениях Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П и от 11.07.2017 N 20-П, о том, что рыночная стоимость конкретного объекта оценки представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, учитывая баланс интересов органа местного самоуправления (собственника) и общества (арендатора), суд приходит к убеждению, что кадастровую стоимость необходимо установить в размере рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке от <...> N <...> и N <...>, а не в заключении эксперта от <...> N <...>.
Отчётами об оценке от <...> N <...> и N <...>, изготовленными ООО "<...>" (оценщик К.О.П. член некоммерческого партнёрства Южно-Сибирская организация профессиональных оценщиков и экспертов, регистрационный N <...>), рыночная стоимость земельных участков составляет:
N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
На основании определения суда от <...> автономной некоммерческой организацией "<...>" (эксперт Р.А.В.) по настоящему делу была проведена судебная экспертиза и названных отчётов от <...> N <...> и N <...>, изготовленными ООО "<...>".
Согласно заключению эксперта от <...> N <...>, представленные администрацией отчёты об оценке от <...>, не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, заданию на оценку.
Оценщиком, выполнившим данные отчёты от <...> об оценке семнадцати земельных участков, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.
В соответствии со ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (ч. 1).
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ч. 2).
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте (ч. 3).
В отчёте должны быть указаны, в том числе стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (ч. 4).
Отчёты от <...> вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование. В строке 2 (столбец 2) таблиц 54-78 указывается, что темп роста стоимости продукции составляет 10,3 % в год, вместе с тем на стр. 166 оценщик утверждает, что темп роста стоимости сои составляет 9,5 %.
Согласно п. 11в Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Проводя анализ сделок по земельным участкам сельскохозяйственного назначения в ЕАО, оценщик К.О.П. указывает 22 сделки, из которых 20 сделок оформлены одним договором о продаже 41 объекта за <...> руб., то есть это цена за 41 объект, а не за каждый объект из 41, участвующий в данной сделке. Соответственно удельная цена сделки (цена за 1 кв.м) определена неправильно, следовательно, вывод о средней стоимости продажи земель сельскохозяйственного назначения в ЕАО от <...> руб. до <...> руб. не может быть достоверной.
В соответствии п. 23б ФСО N 7 в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчётным моделям.
ФСО N 7 не предусматривает применение метода предполагаемого использования для определения рыночной стоимости земельных участков, применённый ООО "<...>" в отчётах от <...>.
Кроме этого, в рамках расчёта стоимости доходным подходом содержится ряд методологических ошибок, которые привели к уменьшению расходной части денежного потока и существенному завышению стоимости оцениваемого имущества.
Согласно п. 30 ФСО N 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчёте об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит своё суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
В задании ООО "<...>" на оценку стоимости земельных участков содержится указание на отсутствие приведения данного суждения о возможных границах интервала стоимости.
В соответствии п. 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке "ФСО N 3)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчёте об оценке должен быть проведён анализ данного значения на соответствие рыночным данным.
Оценщиком К.О.П. по тексту отчёта используется мнение "экспертов", вместе с тем анализ экспертного мнения на соответствие рыночным данным не приведён.
В нарушении п. 12 ФСО N 3 в приложении к отчёту ООО "<...>" представлены документы (кадастровые паспорта земельных участков) не подписанные уполномоченным на то лицом.
Оценивая данные отчёты об оценке от <...> по правилам, установленным в ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что они не отвечают требованиям относимости, допустимости и вызывают сомнение в достоверности, выводы оценщика не ясны, исследованные обстоятельства содержат противоречия.
В связи с этим отчёты, представленные администрацией, не могут быть признаны надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости семнадцати земельных участков с кадастровыми номерами по состоянию на 01.01.2012 в размере:
N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб., N <...> - <...> руб.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что требования общества подлежат удовлетворению, а требования администрации удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.
Выше установлено, что ООО "МАК" первоначально обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных семнадцати земельных участков <...>.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость спорных семнадцати земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <...>, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания и до даты внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст.ст. 174-180, 249, 298 КАС РФ суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков, равной рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01.01.2012, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость семнадцати земельным участкам по состоянию на 01.01.2012 в размере равном их рыночной стоимости:
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 10 500 м по направлению на северо-восток от ориентира (адрес ориентира: <...>, в границах бывшего ТОО "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 9 090 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: <...>, в границах ОС "<...>" бывшего совхоза "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 9 010 м по направлению на северо-восток от ориентира дом, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: <...>, в границах ОС "<...>" бывшего совхоза "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 5 370 м по направлению на северо-восток от ориентира село, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: <...>, в границах ОС "<...>" бывшего совхоза "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.;
-с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, местоположение: участок находится примерно в 3 480 м по направлению на северо-восток от ориентира село, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: <...>, в границах ОС "<...>" бывшего совхоза "<...>") - <...> (<...>) руб. <...> коп.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <...> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных семнадцати земельных участков считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "Международная агропромышленная компания" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО - <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.
Председательствующий Н.И. Токмачева
решение в окончательной форме изготовлено <...>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка