Решение Пензенского областного суда от 22 сентября 2020 года №3а-251/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 сентября 2020 года Дело N 3а-251/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кротовой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПАВА", Пономарева Александра Васильевича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ПАВА" (далее - ООО "ПАВА") и Пономарев А.В. обратились в Пензенский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 738 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: платная автостоянка с ПТО и мойкой автомобилей, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что затрагивает права административных истцов как плательщиков арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости.
Просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 4 416 000 рублей.
После проведения по делу судебной экспертизы представитель административных истцов ООО "ПАВА" и Пономарева А.В. - Кирилина Ю.И. (доверенности от 1 июля 2020 г. и от 3 августа 2020 г.) изменила предмет иска и просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 4 766 000 рублей.
В судебное заседание административный истец Пономарев А.В., будучи надлежаще и своевременно извещенным о времени и месте рассмотрения дела, не явился, доверив представление своих интересов представителю Кирилиной Ю.И.
Представитель административных истцов Кирилина Ю.И. в судебном заседании административные исковые требования поддержала с учетом представленных уточнений.
Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Тюрина Н.В. (доверенность от 23 марта 2020 г.) возражала против удовлетворения иска, полагая, заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. не допустимым доказательством.
Представитель административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что государственная кадастровая оценка спорных объектов недвижимости проведена в соответствии с требованиями закона.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Пензенской области будучи своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей данных заинтересованных лиц поступили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых они решение по делу оставили на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица - управления муниципального имущества г. Пензы будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил. В письменном отзыве на иск возражал против его удовлетворения, поскольку снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению доходов бюджета муниципального образования.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Пензы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ПАВА" и Пономарев А.В. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 738 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с видами разрешенного использования: платная автостоянка с ПТО и мойкой автомобилей, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах (далее - ЕГРН) от 12 августа 2020 г. N КУВИ-002/2020-12352227 (том 1, л.д.123-125). По условиям договора аренды от 22 мая 2017 г. N 120/17, заключенного с управлением муниципального имущества администрации г. Пензы (в настоящее время управление муниципального имущества г. Пензы), размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (том 1, л.д.9-10).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как арендаторы спорного земельного участка административные истцы несут обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, они вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 8 953 114,32 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 мая 2020 г. NКУВИ - 002/2020-1130321 (том 1, л.д.8).
Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г.(том 1, л.д.8)
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке от 26 мая 2020 г. N 48/20, подготовленный оценщиком ИП Б.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила 4 416 000 рублей (том 1, л.д.18-92).
В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя административных истцов Кирилиной Ю.И. и представителя административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. N 45/20 от 2 сентября 2020 г., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составила 4 766 000 рублей (том 1, л.д.180-230).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости - 4 766 000 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 2 сентября 2020 г. N 45/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к первичному региональному рынку земельных участков, предназначенных для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки), в связи с чем анализ рынка производился в отношении участков из данного сегмента рынка.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на торг (для всех объектов-аналогов), на местоположение (для всех объектов-аналогов), на площадь земельного участка (для объекта-аналога N 1),
Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
Выслушав объяснения эксперта, суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что спорный земельный участок располагается в районе крупных автомагистралей, что требует применения корректировок к объектам-аналогам, располагающимся на отдалении от крупных автодорог (том 2, л.д.1, 2).
В судебном заседании эксперт А.Р. указал, что спорный земельный участок примыкает к улицам с односторонним автомобильным движением, что затрудняет проезд к нему, поскольку существующая в этом районе г. Пензы организация дорожного движения не позволяет беспрепятственно подъехать транспортным средствам как со стороны путепровода, так и со стороны других улиц.
Данные объяснения эксперта соответствует существующей организации дорожного движения в г. Пензе и представителями ответчиков не опровергнуты.
Несмотря на то, что спорный земельный участок, предназначенный для размещения автостоянки и автосервиса (мойки), располагается между проезжими частями <адрес> и <адрес>, указанное обстоятельство в силу особенностей организации дорожного движения не дает ему преимуществ в расположении и транспортной доступности. Над оцениваемым земельным участком проходит путепровод для движения автомобильного транспорта, загрязняющий его осадками и осколками дорожного покрытия, на нем также располагаются опоры моста. Указанные обстоятельства затрудняют строительство объектов недвижимости и эксплуатацию земельного участка, снижая его привлекательность и рыночную стоимость.
В связи с чем, оцениваемый земельный участок обоснованно отнесен экспертом к району жилой среднеэтажной застройки.
Также нельзя согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что объект-аналог N 2 необоснованно отнесен экспертом к району крупных автомагистралей города.
Как следует из возражений представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" объект-аналог N 2 расположен на расстоянии около 1 км от автодороги по <адрес>, продолжением которой является автодорога межрегионального значения "Пенза-Тамбов", что является преимуществом в транспортной доступности в отличие от спорного земельного участка.
Оценивая возражения представителя ответчика в части выводов эксперта А.Р., суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, в связи с чем оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 2 сентября 2020 г. N 45/20 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 4 766 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административных истцов об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 4 августа 2020 г. - день обращения в суд с административным исковым заявлением.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в целях исчисления арендной платы применяется с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Возражения представителя управления муниципального имущества г.Пензы о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя административных истцов Кирилиной Ю.И. и представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО Центр Бизнес-планирования". Согласно счету и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей (том 1, л.д.232,233).
Счет, выставленный за производство экспертизы, сторонами не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В соответствии со статьей 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку ООО "ПАВА", Пономарев А.В., обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовали в судебном порядке имеющееся у них право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.
Определение рыночной стоимости земельного участка в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков (47%) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию в равных долях с ООО "ПАВА", Пономарева А.В. в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования", а понесенные административными истцами судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПАВА", Пономарева Александра Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: платная автостоянка с ПТО и мойкой автомобилей, расположенного относительно ориентира в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г., в размере равном его рыночной стоимости - 4 766 000 (четыре миллиона семьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПАВА", Пономарева Александра Васильевича в равных долях в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы за производство судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "ПАВА", Пономаревым Александром Васильевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 4 августа 2020 г.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка