Решение Хабаровского краевого суда от 13 января 2020 года №3а-251/2019, 3а-6/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 3а-6/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре: Авраменко А.О.,
с участием представителя административного истца Рябцева С.Н. по доверенности Абрамовича К.Л.,
представителя администрации г. Хабаровска по доверенности Дю-Поповой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рябцева С. Н. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Рябцев С.Н. обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N площадью 3772 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2636628 руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является пользователем данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 16555700 руб. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке от 05.11.2019, выполненным оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 2636628 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Рябцева С.Н., представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. При этом административный истец, представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца Рябцева С.Н. по доверенности Абрамович К.Л. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Полагает, что возражения лиц, участвующих в деле, относительно исковых требований несостоятельны.
В судебном заседании представитель администрации г. Хабаровска Дю-Повова Ю.А. полагает, что представленный отчёт оценщика не соответствует требованиям законодательства России об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Указывает, что площадь объекта-аналога <адрес>) взята не по объявлению (10 000 кв.м.), а по кадастровому номеру исходя из сведений публичной кадастровой палаты (11705 кв.м.), соответственно вывод оценщика о стоимости 11705 кв.м. в размере 7000000 руб. как в объявлении, является предположительным. Считает, что не подтверждено расположение объекта-аналога N 6 вблизи крупных автодорог; корректировка на передаваемые права в размере 1,28 не отражает реального соотношения между ценой права аренды (объекты-аналоги NN 3-5) и ценой права собственности. Ходатайства о назначении судебной экспертизы для цели определения рыночной стоимости земельного участка не заявляла. Просит в удовлетворении иска отказать.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в отчете не обоснован.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании договора N 27 аренды земельного участка от 14.06.2018, заключенного между городским округом "Город Хабаровск" и ОАО "Торус", последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040912:28. Срок действия договора определен с 14.06.2018 по 13.06.2067. Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
На основании договора перевода (передачи/уступки) прав и обязанностей по договору N 27 аренды земельного участка, ОАО "Торус" передало право аренды вышеуказанного земельного участка Рябцеву С.Н.
Запись о государственной регистрации соглашения об уступке прав по договору аренды произведена 08.08.2019.
Согласно сведениям об основных характеристиках вышеуказанного объекта недвижимости, земельный участок относиться к категории земель населённых пунктов, разрешенное использование - под административно-производственное здание, здание склада.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018, составляет 16555700 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки составленный ООО "Бизнес аудит оценка", согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 2636628 руб.
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком Селивановым К.А., который является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Оценщик имеет высшее образование, подтверждённое дипломом Хабаровского государственной академии экономики и права по специальности "Антикризисное управление" (специализация - оценка стоимости предприятия (бизнеса)). Также он прошел повышение квалификации в ГОУ ВПО "Хабаровская государственная академия экономики и права" по программе "Оценочная деятельность". На основании решения ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности - 14 лет. Требования о независимости оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков г.Хабаровска.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы журнал "Вся недвижимость Хабаровска", научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик", Интернет-ресурс "Фарпост-барахолка", Авито - сайт объявлений, Барахла.нет - сайт объявлений, портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (раздел "Мониторинг рынка недвижимости").
Отобрано 6 объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 5.1.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: дата оценки/продажи (предложения); условия продажи (торг); передаваемые имущественные права; расположение относительно автомагистралей; местоположение; площадь; вид разрешенного использования.
Произведены корректировки стоимостей аналогов на дату продажи (предложения); на условия продажи (торг); на передаваемые имущественные права (для объектов-аналогов NN 3-5); на расположение относительно автомагистралей (для объекта-аналога N 6); на местоположение; на площадь.
Довод администрации г. Хабаровска о том, что по объекту - аналогу N 6 в расчётной таблице 5.1 необоснованно принято расположение объекта в непосредственной близости от автомагистралей (крупных автодорог), подлежит отклонению. Из материалов дела видно, что данный объект расположен вблизи автодороги по ул. Брестской г. Хабаровска, имеющей прямое дорожное сообщение с крупной автодорогой по ул. Джамбула. При этом, как обоснованно указал в своих письменных пояснениях оценщик Селиванов К.А., со ссылкой на справочник Лейфера, для промышленной недвижимости ценообразующим параметром является удобство подъездных путей. Из представленных материалов усматривается, что улица Брестская имеет асфальтированное покрытие и обозначена на картах г. Хабаровска. Таким образом, следует согласиться с письменными пояснениями оценщика Селиванова К.А., указывающего, что при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях также можно считать земельный участок расположенным в непосредственной близости от автомагистрали. При этом оценщик, обосновывая свои выводы, делает правильную ссылку на справочник Лейфера, где содержится уточнение, что понятие автомагистралей нельзя путать с данным понятием, содержащимся в Правилах дорожного движения.
Довод администрации г. Хабаровска о том, что корректировка на передаваемые права в размере 1,28 не отражает реального соотношения между ценой права аренды (объекты-аналоги NN 3-5) и ценой права собственности, по своей сути, является позицией заинтересованного лица, основанной на предположениях, и которая не нашла своего подтверждения материалами дела. В свою очередь оценщиком подтверждена информация о сроке аренды объектов - аналогов со ссылкой на объявления, выписки из ЕГРН, после чего объективно определена соответствующая корректировка на основании справочника оценщика.
Расчет и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения оценки, итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2636628 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (под промышленную застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Содержание отчета опровергает возражения участников процесса о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведены корректировки "на местоположение" и "на расположение относительно автомагистралей".
Довод административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования предложений в качестве аналогов на дату оценки 01.01.2016. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
Доводы администрации г. Хабаровска о том, что оценщиком неправильно определена цена объекта-аналога <адрес>), подлежат отклонению. Из представленного отчёта усматривается, что согласно объявлению о продаже, стоимость указанного объекта недвижимости составляет 7000000 рублей (л.д.113). Данное объявление не содержит иных сведений о расчёте цены объекта недвижимости, в том числе исходя из его площади. В таблице 5.1 отчёта оценщиком указана данная стоимость объекта-аналога без искажений. То обстоятельство, что согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок имеет площадь 11705 кв.м., что было принято во внимание оценщиком (л.д.75, 114), не свидетельствует о том, что продавцом данный земельный участок продавался по состоянию на 09.06.2015 по иной цене. Также такой вывод нельзя сделать исходя из представленного администрацией города Хабаровска объявления о продаже данного земельного участка, опубликованного ранее - в августе 2014 года.
В данном случае оценщик правомерно руководствовался сведениями о цене объекта-аналога N 1, являющимися актуальными по состоянию на июнь 2015 года.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях земельных участков на продажу, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. В случае отсутствия точной информации о предлагаемом к продаже земельном участке, информация уточнялась непосредственно у собственника недвижимости или его уполномоченных представителей путем телефонных переговоров. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на даты оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
При этом суд принимает во внимание тот факт, что администрация города Хабаровска ходатайства о назначении судебной экспертизы на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, о рыночной стоимости земельного участка не заявляла, на проведение экспертизы не настаивала, несмотря на то, что данный вопрос ставился на обсуждение сторон. Таким образом, администрация г. Хабаровска распорядилась своими процессуальными правами.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 14.11.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2018.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Рябцева С. Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 3772 кв.м., расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 2636628 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 14.11.2019.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Мотивированное решение суда составлено 14 января 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка