Решение Приморского краевого суда от 03 октября 2018 года №3а-251/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 октября 2018 года Дело N 3а-251/2018
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ровенко П.А.
при секретаре Шевченко М.В.
с участием представителя Шера А.Г. - Семеновой М.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шера А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
установил:
Шер А.Г. обратился в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира - нежилого здания-магазина, находящегося в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>).
В обоснование своих требований административный истец указал, что по результатам проведённой государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 февраля 2018 года в размере ... рублей ... копеек, что значительно превышает рыночную стоимость данного объекта недвижимости.
Так, согласно представленному Шером А.Г. отчёту об оценке от 16 июля 2018 года N 2859, составленному оценщиком Ассоциации по содействию оценочной и консультационной деятельности "Клуб Профессионал" (далее - Ассоциация "Клуб Профессионал"), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2018 года составляла ... рублей.
В связи с тем, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N исчисляется из его кадастровой стоимости, несоответствие такой стоимости указанного объекта недвижимости его рыночной стоимости, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку необоснованно увеличивает арендные платежи.
Со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) Шер А.Г. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N; площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешенного использования: под здания-магазины непродовольственных товаров; местоположение которого установлено относительно ориентира - нежилого здания-магазина, находящегося в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>); в размере его рыночной стоимости - ... рублей.
Определением судьи Приморского краевого суда от 20 сентября 2018 года к участию в настоящем административном деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация Хорольского муниципального района Приморского края.
Шер А.Г., представители Управления Росреестра по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрации Хорольского муниципального района Приморского края, Администрации Ярославского городского поселения Хорольского муниципального района Приморского края в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьёй 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц.
В судебном заседании представитель Шера А.Г. - Семенова М.Н. требования административного искового заявления поддержала в полном объёме, дополнительно пояснив, что расхождение величины кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, установленной кадастровым органом, и величины его рыночной стоимости свидетельствует о том, что при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка учитывались его индивидуальные характеристики и особенности, которые не должны учитываться при массовой государственной кадастровой оценке. Поскольку административный истец обратился в суд с настоящим административным иском 31 августа 2018 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N (... рублей) Шер А.Г. просит установить на период с 1 января 2018 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о его новой кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Со стороны Управления Росреестра по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрации Ярославского городского поселения Хорольского муниципального района Приморского края письменных отзывов на административное исковое заявление представлено не было.
Администрация Хорольского муниципального района Приморского края направила в суд письменное ходатайство, в котором просила возвратить административный иск заявителю, поскольку Шером А.Г., который является индивидуальным предпринимателем, не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора: административный истец предварительно не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Выслушав объяснения представителя Шера А.Г. - Семеновой М.Н., исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из содержания пунктов 4 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона.
Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края", опубликованным 16 декабря 2015 года в "Приморской газете" N 146(1164), были утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края.
Как следует из материалов дела, 19 февраля 2018 года между Администрацией Ярославского городского поселения Хорольского муниципального района Приморского края и индивидуальным предпринимателем Шером А.Г. заключен договор аренды N 1 сроком действия до 18 февраля 2067 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N; площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешенного использования: под здания-магазины непродовольственных товаров; местоположение которого установлено относительно ориентира - нежилого здания-магазина, находящегося в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>). Договор аренды прошёл государственную регистрацию 27 марта 2018 года.
Из содержания приложения N 1 к указанному договору аренды следует, что сумма арендных платежей определяется по формуле, учитывающей, в том числе, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.
Непосредственно сам земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учёт 26 января 2018 года, а его кадастровая стоимость определена кадастровым органом на основании средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов Приморского края по состоянию на 1 февраля 2018 года в размере ... рублей ... копеек, что подтверждается содержанием приложенной к административному исковому заявлению выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 6 августа 2018 года N 25/ИСХ/18-379669, составленной Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Приморскому краю.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), определено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, требования Шера А.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленные в рамках настоящего дела, подлежат рассмотрению по существу.
В силу положений части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости возлагается на административного истца.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Шером А.Г. к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости приложен отчёт об оценке от 16 июля 2018 года N 2859, составленный оценщиком Ассоциации "Клуб Профессионал" Нестеровой О.А. (далее - Отчёт), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2018 года составляла ... рублей.
У суда отсутствуют основания ставить под сомнение достоверность выводов, изложенных в Отчёте. Исследовав и оценив его по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о соответствии Отчёта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также о том, что он отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 60, 61 КАС РФ).
Оценщиком обоснованно выбран сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж; проанализированы все необходимые характеристики, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки; определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, и выполнены необходимые корректировки их стоимости. Содержащиеся в Отчёте документы дают необходимое представление о местонахождении объектов-аналогов и об иных сведениях, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Имеющиеся в нём ссылки на источники используемой информации, а также воспроизведённые оценщиком расчёты обеспечивают проверяемость Отчёта.
Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если административный ответчик или заинтересованное лицо возражают против удовлетворения заявления, они обязаны доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Между тем каких-либо возражений относительно выводов Отчёта со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц приведено не было, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка они не заявляли.
Согласно правовым позициям, изложенным Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П и в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки, поскольку при государственной кадастровой оценке используются методы массовой оценки, отличные от методов, применяемых при оценке рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что с учётом положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, именно указанный в Отчёте от 30 мая 2018 года N 2858 размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N (... рублей) должен быть установлен в качестве его кадастровой стоимости.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором заинтересованное лицо подало соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В связи с тем, что оспариваемая Шером А.Г. кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 1 февраля 2018 года, установленная судом рыночная стоимость земельного участка также подлежит применению в качестве его кадастровой стоимости с 1 февраля 2018 года.
В силу разъяснений, приведённых в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости будет являться дата обращения заинтересованного лица в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю.
Поскольку административный истец в указанную выше комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не обращался, датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N будет являться дата подачи Шером А.Г. заявления в Приморский краевой суд, то есть 31 августа 2018 года.
При этом, суд не может согласиться с доводами Администрации Хорольского муниципального района Приморского края о том, что административным истцом не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в силу положений главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель - это физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, следовательно, на него не распространяются требования статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, касающиеся обязательного соблюдения юридическими лицами досудебного порядка обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178, 179, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Шера А.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N; площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: под здания-магазины непродовольственных товаров; местоположение которого установлено относительно ориентира - нежилого здания-магазина, находящегося в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>); в размере его рыночной стоимости, равной по состоянию на 1 февраля 2018 года ... рублей.
Указанный размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N установить на период с 1 февраля 2018 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о его новой кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи Шером Александром Геннадьевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 31 августа 2018 года.
На решение суда могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Приморского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Приморского
краевого суда П.А. Ровенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка