Решение Ярославского областного суда от 27 октября 2020 года №3а-250/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 октября 2020 года Дело N 3а-250/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Консалт Плюс" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Консалт Плюс" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения) установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 400 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 4 328 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Консалт Плюс" является арендатором указанного земельного участка на основании договора N 2-6572 аренды земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, от 28 августа 2015 года. На указанном земельном участке им возведен объект капитального строительства, право собственности АО "Консалт Плюс" на указанный объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
3 июля 2020 года АО "Консалт Плюс" в Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск подано заявление о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Выкупная цена земельного участка будет определяться органом местного самоуправления, исходя из величины его кадастровой стоимости.
Согласно Отчету, выполненному индивидуальным предпринимателем Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 412 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 7 183 355, 52 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Коморкина А.А. административный иск поддержала, с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца в размере, определенном экспертным заключением, 4 328 000 рублей.
Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск в письменном отзыве на административный иск правовую позицию административного ответчика поддержала.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Консалт Плюс" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с пунктом 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 года N 180-п, цена земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяется, исходя из величины кадастровой стоимости данных участков.
Судом установлено, что АО "Консалт Плюс" является собственником нежилого здания (магазина смешанной торговли), расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.
3 июля 2020 года в Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск им подано заявление о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на основании статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с вышеприведенными положениями Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов размер платы будет определен органом местного самоуправления на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Консалт Плюс" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 7 183 355, 52 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 412 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Смолкиным В.В., представленный административным истцом Отчет не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете рыночная стоимость земельного участка не является достоверной.
При исследовании Отчета экспертом установлены следующие нарушения законодательства об оценочной деятельности, влияющие на результат оценки:
- в нарушение пункта 16 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, выводы оценщика о наилучшем использовании земельного участка - объекта оценки противоречат нормативным документам и не могут рассматриваться в дальнейшем для выбора подходов и методов оценки;
- в нарушение пункта 11 ФСО N 7 в Отчете отсутствуют рыночные сведения, на основании которых оценщик определилаинтервал значений цен рынка недвижимости, к которому отнесен оцениваемый объект, что не позволяет проверить итоговый результат на соответствие исследованным рыночным данным;
- в нарушение пункта 11 ФСО N 7 в Отчете отсутствует анализ рынка земельных участков торгово- офисного назначения города Рыбинска;
- в нарушение пунктов 23, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, отказ от выбора сравнительного подхода в рамках оценки оценщиком не обоснован, при этом обоснование использованного оценщиком доходного подхода также отсутствует;
- в нарушение пункта 10 ФСО N 1, пунктов 22. 23 ФСО N 7 для расчета рыночной стоимости оценщиком приняты аналоги, не сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, отсутствуют корректировки цен по тем различиям, которые имеет объект оценки и аналоги, отсутствует обоснование отдельных примененных корректировок, либо их величин. При расчете чистого операционного дохода оценщиком использованы данные заказчика о величине операционных расходов при наличии достаточных исследований в указанной части в справочной оценочной литературе. Определение таким образом чистого операционного дохода не является объективным.
Приведенные выводы эксперта полно и подробно в экспертном заключении изложены, подтверждаются содержанием Отчета и соответствуют законодательству об экспертной и об оценочной деятельности.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, определение величины рыночной стоимости данного объекта в соответствии с выводами представленного Отчета необоснованно.
Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверности установленной им величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, в соответствии с определением о назначении экспертизы им произведен собственный расчет рыночной стоимости указанного объекта.
Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2019 года составила 4 328 000 рублей.
Экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого эксперт подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Экспертное заключение содержит подробное описание процесса оценки, логичное, последовательное, проверяемое, в связи с чем сомнений в обоснованности действий эксперта при производстве расчета у суда нет.
Лицами, участвующими в деле, доводов о допущенных экспертом нарушениях при производстве экспертизы не заявлено.
Таким образом, исследование экспертного заключения в части произведенного экспертом расчета дает суду основания для вывода о том, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, полученная экспертом, вполне обоснована и является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, 4 328 000 рублей.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска АО "Консалт Плюс" подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Консалт Плюс" с настоящим административным иском в суд - 9 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Консалт Плюс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 400 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 328 000 (четыре миллиона триста двадцать восемь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 9 июля 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка