Решение Ярославского областного суда от 22 августа 2019 года №3а-250/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 августа 2019 года Дело N 3а-250/2019
гор. Ярославль 22 августа 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Верхневолжская химическая компания" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
Установил:
В административных исковых заявлениях, которые объединены в одно производство, ООО "Верхневолжская химическая компания" просит:
установить кадастровую стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ,
установить кадастровую стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат ООО "Верхневолжская химическая компания на праве собственности. Кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Грачев Е.С. административные исковые требования поддержал.
Представители заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенностей Николаева Т.Б. и Колобова Е.В. возражали против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости содержит неточности, в связи с чем рыночная стоимость земельных участков допустимыми доказательствами не подтверждена.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости не указано.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Верхневолжская химическая компания" является собственником земельных участков:
площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта,
площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта.
Тем самым, административный истец в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков определена филиалом ФГУП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии": земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлены отчеты от 15.04.2019г. N 0304-19 и N 0204-19 определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, подготовленный оценщиком ООО СБК "Партнер".
Согласно данным отчетам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из отчетов следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчетах приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчетах содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчетов оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.
В целом анализ отчетов позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленные административным истцом отчеты соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленных отчетов не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчетах выводов.
По мнению департамента к объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 необходимо применить повышающую корректировку на теплоснабжение и газоснабжение либо внести абсолютную поправку к цене предложения, так как из описания аналогов следует, что к аналогу N 1 теплоснабжение и газоснабжение необходимо подключать отдельно, у аналога N 2 отсутствует теплоснабжение, у аналога N 3 имеются вода, свет, газ, канализация.
Данные замечания не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
Из содержания отчетов следует, что оценщик проанализировал особенности всех объектов-аналогов, сравнивал их с объектами оценки. В том числе проанализировал ценообразующие факторы и пришел к выводу о том, что такой ценообразующий фактор как "теплоснабжение" не оказывает влияние на стоимость земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка. Данные выводы носят экономически обоснованный характер, в связи с чем оснований не согласиться с ними не имеется.
На территории объектов оценки отсутствует газоснабжение. У аналогов N 3 и N 5 газоснабжение имеется, у аналогов N 1, N 2 и N 4 газоснабжение отсутствует.
Между тем объекты оценки и все объекты-аналоги, как это следует из содержания отчета, расположены в промышленной зоне города Ярославля, а объекты-аналоги N 1, N 3 и N 5 располагаются также в непосредственной близости к объектам оценки. Таким образом, объекты оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимую доступность ко всем сетям инженерных коммуникаций, в том числе, к сетям газоснабжения.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что подобранные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки, в том числе, в части газоснабжения.
Тем самым, выводы оценщика об отсутствии оснований для применения корректировки на газоснабжения и теплоснабжения носят объективный характер, основаны на анализе основных характеристиках объектов оценки и объектов-аналогов.
Также департамент указывает, что оценщик не проанализировал иные объявления, предложения, согласно которым удельная стоимость земельных участков за 1 кв.м превышает стоимость аналогов, указанных в итоговой выборке.
Данные замечания не могут расцениваться как ставящие под сомнение выводы оценщика.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимости, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского округа город Рыбинск не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Кроме того, предлагаемые департаментом объекты-аналоги N 2 и N 3 относятся к иному сектору рынка, чем объекты оценки: предлагаемы аналог N 2 имеет вид разрешенного использования административно-офисное здание, культурно-досуговое, торговый комплекс, бытовое обслуживание, многоуровневая стоянка и автосервис, аналог N 3 - для строительства магазина, придорожный сервис, мойка автомобилей. В то время как объекты оценки имеют вид разрешенного использования, предполагающий их использования для технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта.
Согласно объявлению по предлагаемому аналогу N 1 от 23.04.2017г. земельный участок предлагался к продаже для использования для индивидуального жилищного строительства. Согласно публичной кадастровой карте разрешенное использование указано как "для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства. Также указано, что в сведения государственного кадастра недвижимости были внесены изменения 08.04.2019г.
Анализ представленной департаментом информации относительно данного аналога свидетельствует о том, что на дату оценки вид разрешенного использования предполагал возможность использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства, т.е относился к иному сегменту рынка.
Также следует отметить, что площадь предлагаемого объекта-аналога N 2 значительно превышает площади объектов оценки (в 40 раз), предлагаемый объект-аналог N 3 располагается в сельской местности (<адрес>), в то время как объекты оценки располагаются в городе Ярославля. То есть, данные объекты не сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам (площадь и месторасположение).
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового транспорта, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 19 июня 2019г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка