Дата принятия: 28 мая 2020г.
Номер документа: 3а-248/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 мая 2020 года Дело N 3а-248/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Петровой И.А.,
с участием представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" Алхимова Р.В., действующего на основании доверенностей от 09 января 2020 года N 6б и от 14 января 2020 года N 2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лента" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лента" (далее - ООО "Лента") обратилось в суд с административным исковым заявлением, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 50 531 квадратный метр, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 123 498 000 рублей по состоянию на 22 июля 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является собственником данного земельного участка. Актом об определении кадастровой стоимости от 30 июля 2019 года N 139-2019 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 22 июля 2019 года в размере 238 755 943 рублей 14 копеек.
Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
01 января 2018 года, согласно отчёту об оценке ООО "Агентство Независимой Оценки "Альфа" N 03.1/11-19 РБ от 07 ноября 2019 года, определена в размере 123 498 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.
В судебном заседании представитель административного ответчика и заинтересованного лица в разрешении административного дела полагался на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, ООО "Лента" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 50 531 квадратный метр, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (листы дела N 10-12).
Министерством инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области в соответствии с Законом N 237-ФЗ и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года N 562-П "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области" принято распоряжение от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году".
Государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" поручено выполнить работы по определению кадастровой стоимости и составлению отчёта об итогах государственной кадастровой оценки указанных земельных участков в соответствии с действующим законодательством.
Актом об определении кадастровой стоимости от 30 июля 2019 года N 139-2019 утверждена кадастровая стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 22 июля 2019 года в размере 238 755 943 рублей 14 копеек (лист дела N 9).
Таким образом, в отношении указанного земельного участка проведена государственная кадастровая оценка, участок был включен в перечень объектов, подлежащих такой оценке.
Часть 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости следует считать 22 июля 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка N 03.1/11-19 РБ от 22 июля 2019 года, составленный ООО "Агентство Независимой Оценки "Альфа", в котором рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22 июля 2019 года, определена в размере 123 498 000 рублей (листы дела N 31-85).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона N 237-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В судебном заседании по ходатайству представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно экспертному заключению N 18/20 от 03 апреля 2020 года экспертов ФИО4 и ФИО5, осуществляющих свою деятельность в ООО "Оценка и консалтинг", в которое назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 50 531 квадратный метр, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, по состоянию на 22 июля 2019 года определена в размере 139 677 000 рублей (листы дела N 121-163).
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав заключение судебной экспертизы, суд находит заключение экспертизы в достаточной степени обоснованным и не имеющим противоречий.
Эксперты ООО "Оценка и консалтинг" ФИО4 и ФИО5, составившие отчёт, являются членами саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", что подтверждается свидетельствами от 13 декабря 2019 года, эксперты имеют квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", ответственность их застрахована в САО "ВСК".
В частности, экспертами проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, имущественные права, цена предложения, условия сделки, дата размещения информации, характеристика района местоположения объекта в городе, назначение, расположение относительно красной лини, подъезд, улучшение на участке, коммуникации, общая площадь, цена предложения.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперты выбрали пять объектов-аналогов, расположенные 3-й <адрес>, 1-й <адрес>, 23, <адрес>. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертами применены корректировки на имущественные права, цену, давность используемой информации, местоположение в городе, расположение относительно красной линии, площадь.
Отказ от применения корректировок по другим факторам ими обоснован с приведением соответствующей мотивировки.
Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составили таблицу корректировок и привели подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Заключение экспертов ООО "Оценка и консалтинг" ФИО4 и ФИО5 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертами последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов экспертов другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.
Заключение экспертов является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка, не вызывающие сомнений.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Оценка и консалтинг", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.
В силу положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Оценив представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, составленный ООО "Агентство Независимой Оценки "Альфа" суд приходит к выводу о наличии сомнений в его достоверности исходя из следующего.
Пунктом 10 ФСО N 1 установлено, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Однако, применяя сравнительный подход, оценщик не подобрал достаточное количество объектов-аналогов и использовал в расчётах только три аналога нижнего ценового сегмента, не обосновав должным образом отказ от использования других 11 аналогов. Данное обстоятельство, по мнению суда, могло привести к занижению итоговой стоимости оцениваемого земельного участка.
В этой связи суд приходит к выводу, что такой отчёт не может служить надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, при наличии судебной экспертизы.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования ООО "Лента" подлежат частичному удовлетворению исходя из результатов судебной экспертизы, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Лента" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 50 531 квадратный метр, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 139 677 000 рублей по состоянию на 22 июля 2019 года.
Датой подачи заявления считать 31 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
