Решение Ярославского областного суда от 26 февраля 2019 года №3а-248/2018, 3а-13/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2019 года Дело N 3а-13/2019
гор. Ярославль 26 февраля 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ярославский завод дизельной аппаратуры" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении с учетом уточнения административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 000 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей (прирельсовый склад), в размере рыночной стоимости равной 16 224 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.; внести изменения в единый государственный реестр недвижимости сведения в части размера кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Лисицына О.С. административные исковые требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка и заключения судебной оценочной экспертизы.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
Правительство Ярославской области представило письменные возражения относительно административных исковых требований, указывая на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
АО "Ярославский завод дизельной аппаратуры" является собственником вышеуказанного земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.11.2005 N 146 (ред. от 07.11.2016) на территории города установлен земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.05.2016г. N 704-п. по состоянию на 01.01.2015г. и составляет 32 918 700 руб.
Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО 1 рыночная стоимость земельного участка составляет 16 224 000 по состоянию на 01.01.2015г.
Суд полагает необходимым при разрешении административного спора исходить из заключения судебной оценочной экспертизы, так как судебная экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно обоснованно и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.
Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что эксперт проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В экспертном заключении приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В экспертном заключении содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы эксперта являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые судебным экспертом сведения. Кроме того, в экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных судебным экспертом.
Из экспертного заключения следует, что экспертом было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ заключения судебной оценочной экспертизы позволяет сделать однозначный вывод о том, что судебным экспертом определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно заключения судебной оценочной экспертизы не являются основанием для критической оценки, изложенных в экспертном заключении выводов.
В своих возражения департамент ссылается на то, что экспертом не учтено, что объект-аналог N 1 имеет улучшения в виде крана-балки. Этот же аналог располагается на территории Судостроительного завода, в связи с чем данный аналог следует отнести как располагающийся вдали от автодорог. Экспертом не использована вся доступная информация об объектах-аналогах.
В судебном заседании судебный эксперт ФИО 1 поддержала выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы, дала исчерпывающие аргументированные ответы на возникшие вопросы. Показания эксперта в судебном заседании в совокупности с материалами дела позволяют сделать выводы о достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в экспертном заключении.
Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, показаний эксперта ФИО 1 следует, что кран-балка является элементом, неотъемлемой частью, рельсовых путей, что свидетельствует о невозможности самостоятельного, в отрыве от рельсовых путей, использования крана-балки, в связи с чем кран-балка не может расцениваться как самостоятельное улучшение земельного участка, использованного в экспертном заключении в качестве объекта-аналога N 1.
В экспертном заключении корректировка на наличие железнодорожных путей рассмотрена.
Также судебным экспертом рассмотрена корректировка на близость к автомагистралям. Учтено, что объект-аналог N 1 располагается в непосредственной близости от Тормозного шоссе, что подтверждается представленными как в экспертном заключении, так и в судебном заседании материалами.
Утверждения департамента о том, что земельный участок располагается на закрытой территории Судостроительного завода, подъезд к нему возможен через другие земельные участки, не могут быть приняты во внимание, так как корректировка к близости к автомагистралям предполагает определение отношения удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог. Как указано выше, объект-аналог N 1 находится в непосредственной близости к автомагистрали, в то время как объект оценки располагается в отдалении от проспекта Авиаторов. При этом существующие подъездные пути не влияют на применение данной корректировки, поскольку значимым обстоятельством является факт местонахождения участка у автомагистралей.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна.
В заключении судебной оценочной экспертизы приведена доступная эксперту и проверенная им информация, описаны правила отбора объектов-аналогов. В связи с этим неиспользование экспертом информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Кроме того, являются обоснованными показания эксперта ФИО 1 о том, что предлагаемый департаментом объект не мог быть использован в качестве объекта-аналога.
Объявление от 31 октября 2014г. о продаже земельного участка, предлагаемого департаментом имущественных и земельных отношений для сравнения, не содержит информации о местоположении участка, имеется лишь общая информация о нахождении земельного участка на первой линии Промышленного шоссе, отсутствует информации о виде разрешенного использования. Тем самым, возможность идентифицировать данный земельный участок на публичной кадастровой карте не представляется возможным, и, как следствие этого, невозможно определить основные ценообразующие факторы применительно к этому объекту.
Между тем в заключении судебной оценочной экспертизы использована выборка земельных участков, объявления о реализации которых содержат однозначную и достаточную информацию, позволяющую их идентифицировать
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является - 29 декабря 2017 года, т.е дата обращения юридического лица в комиссию по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 000 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целей (прирельсовый склад), в размере рыночной стоимости равной 16 224 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 16 224 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 29 декабря 2017г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка