Дата принятия: 07 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-247/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 ноября 2019 года Дело N 3а-247/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сова" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Сова" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 562 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 169 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Сова" является арендатором данного земельного участка на основании договора N 25656-ис аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 мая 2016 года, заключенного с МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 9 770 716, 12 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Метро - Оценка", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 4 169 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Белянкина А.В. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области Лазоренко Л.А. разрешение административного иска оставила на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В., Николаева Т.Б. и представитель заинтересованного лица МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля" Шатилович Т.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в судебное заседание своих представителей не направило, в письменных пояснениях на административный иск оставило разрешение требований ООО "Сова" на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению ООО "Сова" не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Сова" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора N 25656-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24 мая 2016 года, заключенного с МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля", ООО "Сова" является арендатором земельного участка площадью 1 562 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Сова" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 9 770 716, 12 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату административным истцом представлен Отчет об оценке, выполненный ООО "Метро - Оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 4 169 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза по проверке достоверности указанного Отчета.
Согласно заключению эксперта Канцырева Р.А. указанный Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не является достоверной.
Из Отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано пять объектов - аналогов с известными ценами их предложений или сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги сопоставлялись с объектов оценки по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Вместе с тем, экспертом установлено, что один из объектов - аналогов - <адрес>. Данная территория подвержена риску катастрофического затопления. В свою очередь, объект оценки имеет ровный рельеф, его использование с подобными рисками не связано.
В связи с этим, объект оценки и объект - аналог N 4 различаются по такому ценообразующему фактору как рельеф местности, что в соответствии с пунктом 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, влекло обязанность оценщика корректировать цену данного аналога.
Кроме того, в нарушение пункта 22б ФСО N 7 оценщик в качестве аналога использовала объект, расположенный по адресу: <адрес> (объект - аналог N 5). При расчете оценщик исходила из стоимости данного объекта в 7 453 000 рублей, указав в Отчете, что это цена сделки.
Вместе с тем, из Отчета видно, что данный объект реализовывался мэрией города Ярославля путем проведения торгов. При этом, как следует из содержания извещения, а также протокола итогов торгов, 7 453 000 рублей составляют величину арендных платежей за три года.
Таким образом, указанная величина на является стоимостью данного земельного участка, либо стоимостью права его аренды.
По мнению эксперта, величину арендных платежей за определенный период использования объекта нельзя расценивать как стоимость данного земельного участка.
Суд полагает, что приведенные выводы эксперта являются обоснованными, лицами, участвующими в деле, данные выводы не опровергнуты.
В связи с этим, суд полагает, что основания для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, определенном в Отчете, - в 4 169 000 рублей, не имеется.
Поскольку экспертом установлено, что Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности и определенная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не является достоверной, экспертом произведен собственный расчет данной стоимости.
При данном расчете экспертом использованы те же аналоги, что и оценщиком при производстве расчета, за исключением объекта по адресу: <адрес>. Цена аналога по улице <адрес> откорректирована экспертом на наличие недостатков его рельефа.
В результате, проведенным экспертом расчетом рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца определена в 4 293 453, 78 рубля.
Суд полагает, что указанный расчет эксперта является обоснованным, доказательств недостоверности выводов судебной экспертизы материалы дела не содержат.
В возражение против обоснованности экспертного заключения Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывал на то, что экспертом не были приняты для расчетов сведения о продаже с торгов земельных участков <адрес>, право на аренду которых реализовывалось мэрией города Ярославля на дату продажи.
Вместе с тем, экспертом отказ от использования данных объектов объяснен тем, что извещения о проведении торгов не содержат сведений о стоимости права аренды данных объектов. Ценой аукциона являлся размер арендной платы за данные участки за три года. Указанную величину нельзя рассматривать как стоимость объекта недвижимости.
Обоснованность данных выводов эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнута.
По изложенным основаниям, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением - 4 293 453 рубля 78 копеек.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Сова" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Сова" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 5 июня 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сова" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 562 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 293 453 (четыре миллиона двести девяносто три тысячи четыреста пятьдесят три) рубля 78 копеек.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 293 453 (четыре миллиона двести девяносто три тысячи четыреста пятьдесят три) рубля 78 копеек.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 5 июня 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 19 ноября 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
