Решение Хабаровского краевого суда от 20 декабря 2019 года №3а-247/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2019 года Дело N 3а-247/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Рыженкова С.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Комбинат детского питания "Молочный край" к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ОАО "Комбинат детского питания "Молочный край" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, равными их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 12 048 000 руб. и 1 325 000 руб. соответственно.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данных земельных участков, кадастровая стоимость которых определена в размере 35 111 138,77 руб. и 5 676 877,48 руб. соответственно по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018г. N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Отчетом об оценке от 16.08.2019г. N 1578-06-2019-Г/27-2, выполненным ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 12 048 000 руб. и 1 325 000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, ФГБУ "ФКП Росреестра", представителя заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Рыженков С.Б. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, возразил против доводов о несоответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что Министерство возражает против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в Отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельных участков. При расчете корректировки на дату продажи/предложения, вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в Отчете не обоснован.
Из письменного отзыва ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что Учреждение считает себя ненадлежащим ответчиком, поскольку органом регистрации прав является Управление Росреестра. В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2019г. N П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение качественных и (или) количественных характеристик, однако процедура носит лишь техническую составляющую по расчету кадастровой стоимости. Поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу Учреждение не имеет, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Не подтверждена информация о краткосрочной аренде объекта-аналога N 3. Оценщиком использована лишь часть доступных объектов-аналогов. Расчет корректировки на условия рынка (дату продажи) выполнен с использованием калькулятора инфляции, который не предназначен для анализа изменения цен на рынке недвижимости.
Заслушав представителя административного истца Рыженкова С.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности, ОАО "Комбинат детского питания "Молочный край" является собственником земельных участков:
- с кадастровым номером N (далее - земельный участок N 1), площадью 13621 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под земли, занимаемые промышленным предприятием, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации N от 26.06.2015г.);
- с кадастровым номером N (далее - земельный участок N 2), площадью 2196,9 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под существующие строения, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации N от 19.06.2015г.);
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка N 1, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г., составляет 35 111 138,77 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка N 2, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018г., составляет 5 676 877,48 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
ОАО "Комбинат детского питания "Молочный край", являясь собственником земельных участков, налоговой базой в отношении которых при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 сентября 2019 года N 2 отклонено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков NN 1, 2 по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Приведенные Комиссией основания аналогичны доводам администрации города Хабаровска.
В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, административным истцом представлен Отчет об определении рыночной стоимости земельных участков от 16.08.2019г. N 1578-06-2019-Г/27-2, составленный оценщиком Гринь Т.С., согласно которому по состоянию на 01.01.2016г. рыночная стоимость земельного участка N 1 составляет 12 048 000 руб., земельного участка N 2 - 1 325 000 руб.
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости земельных участков, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков.
В соответствии с требованиями подпункта "и" пункта 8 ФСО N 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска", архива объявлений Авито.
Отобрано 4 объекта-аналога, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. N 297, подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под производственно-складские объекты) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.
Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (для объекта-аналога N 3, который представлен на праве краткосрочной аренды); на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); на условия рынка (скидки ценам предложений); на местоположение; на расположение относительно крупной автомагистрали; на наличие ж/д ветки для объекта оценки - земельного участка N 1; на площадь - для земельного участка N 1 (объекты-аналоги NN 1, 3), для земельного участка N 2 (объекты-аналоги NN 2, 4); на другие характеристики, влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями) - для земельного участка N 1 - на наличие электроэнергии, наличие водоснабжения и канализации. Корректировки на местоположение и расположение относительно автомагистралей, учитывают такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.
Учитывая, что земельный участок N 3 находится в собственности публично-правовых образований, оценщик допустил, что аналог на дату продажи принадлежал продавцу на праве краткосрочной аренды, исходя из того, что данный вид права наиболее распространен для незастроенных земельных участков.
Доказательств того, что данный земельный участок предлагался на ином праве, суду не представлено.
Из Отчета следует, что корректировка на дату продажи (предложения) произведена в соответствии с размером инфляции на дату оценки объектов-аналогов и объекта оценки по статистическим данным, представленным на сайте "Уровень инфляции Российской Федерации", что опровергает доводы министерства имущества Хабаровского края о расчете данной корректировки иным способом. Обоснование примененного метода имеется в Отчете.
Рыночная стоимость земельного участка N 1 определена в размере 12 048 000 руб., земельного участка N 2 - 1 325 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Содержание Отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края и администрации г. Хабаровска о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска, без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельных участков не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. N 334-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности для остальных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, указанные сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 27 августа 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17 декабря 2018 года.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Административный иск открытого акционерного общества "Комбинат детского питания "Молочный край" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N1, площадью 13621 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 12 048 000 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2196,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 325 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 27 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Решение в окончательной форме принято 24 декабря 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка