Дата принятия: 09 октября 2018г.
Номер документа: 3а-247/2018
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 октября 2018 года Дело N 3а-247/2018
Оренбургский областной суд в составе:
Председательствующего судьи Хакимовой О.В.,
при секретаре Плешивцевой К.Г.,
с участием представителя административных истцов Комарова С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Филиппова С.И., Логиновой В.В., Москаленко Д.А., Яковлева А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
Филиппов С.И., Логинова В.В., Москаленко Д.А., Яковлев А.А. обратились в суд с исковым заявлением, указав, что им по договору аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации торгового комплекса (код вида разрешенного использования земельных участков 5.0, группа видов разрешенного использования земельных участков 4.2), расположенный по адресу: (адрес).
Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 68 020 897,89 рублей, тогда как его рыночная стоимость определена в размере 12 816 000 рублей, согласно представленному отчету.
Поскольку арендная плата определена, исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка, то значительное ее превышение рыночной стоимости приводит к нарушению прав административных истцов, как арендаторов указанного объекта недвижимости.
Административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 12 816 000 рублей.
В судебное заседание не явились административные истцы Филиппов С.И., Логинова В.В., Москаленко Д.А., Яковлев А.А., в письменном заявлении просили рассмотреть дело без их участия, представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, правительства Оренбургской области, администрации МО г.Орск, извещенные о времени и месте судебного заседания.
Суд определилв соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Представитель административных истцов Комаров С.Н. уточнил исковые требования согласно результатам судебной экспертизы.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости регулируются главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в статье 24.18 предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Филиппов С.И., Логинова В.В., Москаленко Д.А., Яковлев А.А. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации торгового комплекса (код вида разрешенного использования земельных участков 5.0, группа видов разрешенного использования земельных участков 4.2), расположенный по адресу: (адрес), согласно договору аренды земельного участка N от (дата), заключенного с администрацией г.Орска. Доли в праве аренды распределены между административными истцами согласно п. 1.2 договора аренды.
Как следует из приложения к договору аренды, арендная плата рассчитывается согласно кадастровой стоимости земельного участка.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием, для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
28 декабря 2012 года вступило в силу постановление Правительства Оренбургской области N 1122-п от 24 декабря 2012 года, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, проводимых в рамках исполнения п.3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель.
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка были внесены в ЕГРН на основании приложения N 4 к постановлению N 1122-п.
4 мая 2018 года в ЕГРН было произведено преобразование земельного участка с кадастровым номером N в связи с регистрацией аренды на земельный участок с кадастровым номером N, образованный путем раздела с сохранением исходного земельного участка N в измененных границах, в результате чего его площадь составила *** кв.м
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от (дата) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на 8 мая 2018 года и составляет 68 020 897,89 рублей.
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет N от 5 июля 2018 года об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ФИО8, являющийся членом Саморегулируемой ассоциации оценщиков Общероссийской общественной организации "Российское Общество Оценщиков". Указанным отчетом по состоянию на 8 мая 2018 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 12 816 000 рублей.
Принимая во внимание отзывы административных ответчиков, ходатайство представителя истцов, определением суда от 10 августа 2018 года назначалась судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению N от 12 сентября 2018 года, выполненному экспертом ФИО9, отчет N от 5 июля 2018 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Поскольку в определении судом было поставлено два вопроса и в случае отрицательного ответа на первый вопрос необходимо было определить рыночную стоимость земельного участка, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 8 мая 2018 года составляет 15 554 000 рублей.
Представленное в суд заключение эксперта N от 12 сентября 2018 года соответствует требованиям, предъявленным законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает установленным Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации требованиям относимости, допустимости и достоверности представленного доказательства.
При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода, что предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в рыночную стоимость земельного участка. Применение данного метода осуществлялся в три этапа: формирование перечня объектов-аналогов по основному принципу - принадлежность к одному сегменту рынка; определение и применение корректировок к перечню аналогов и выведение приведенной стоимости права пользования; применение приведенной стоимости к определению искомой стоимости объекта исследования.
Заключение эксперта дано по поставленному судом вопросу, не содержит противоречий.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы, сделанные экспертом, назначенным определением суда, административным ответчиком и заинтересованными лицами суду не представлено.
Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда.
При таких обстоятельствах, учитывая уточнение требований, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 15 554 000 рублей.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Административные истцы Филиппов С.И., Логинова В.В., Москаленко Д.А., Яковлев А.А. обратились в суд 19 июля 2018 года, следовательно, рыночная стоимость будет применяться с 1 января 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Филиппова С.И., Логиновой В.В., Москаленко Д.А., Яковлева А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения и эксплуатации торгового комплекса (код вида разрешенного использования земельных участков 5.0, группа видов разрешенного использования земельных участков 4.2), расположенный по адресу: (адрес), в размере рыночной стоимости 15 554 000 рублей.
Датой подачи заявления считать дату обращения в суд - 19 июля 2018 года.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Оренбургский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда О.В. Хакимова
Полный текст решения изготовлен: (дата).
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
