Дата принятия: 22 октября 2020г.
Номер документа: 3а-246/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 22 октября 2020 года Дело N 3а-246/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Индустриальный парк" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Индустриальный парк" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 361 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 6 739 900 рублей;
установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 38 170 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 18 856 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО "Индустриальный парк" является арендатором указанных земельных участков и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчетам, выполненным ООО СБК "Партнер" (далее - Отчеты), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 739 900 рублей; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 18 856 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 11 168 328, 27 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 45 539 481, 90 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Катанская Ю.И. административный иск поддержала.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Бобушкину М.Е., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО "Индустриальный парк" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Индустриальный парк" является арендатором следующих земельных участков:
площадью 9 361 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>
площадью 38 170 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что ООО "Индустриальный парк" является арендатором находящихся в государственной собственности земельных участков.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 9 ноября 2012 года N 24400-и и дополнительным соглашением N 1 от 9 сентября 2013 года, договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 22 ноября 2012 года N 24400-и и дополнительным соглашением N 1 от 9 сентября 2013 года, по условиям которых (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО "Индустриальный парк" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 11 168 328, 27 рубля; земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 45 539 481, 90 рубля.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 6 739 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 18 856 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчетах величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Крайнюченко В.Г., представленные административным истцом Отчеты не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчетах рыночная стоимость данных земельных участков не является достоверной.
При исследовании Отчетов, помимо прочего, экспертом установлено следующее:
- в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, Отчет содержит выводы о наличии подъезда к объектам оценки по грунтовой дороге, тогда как подъезд осуществляется по асфальтовому покрытию. Таким образом, существенная для оценки информация в отчете изложена неверно;
- оценщиком применена скидка на торг к объектам - аналогам в соответствии с предложениями Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, для неактивного рынка. При этом, в нарушение пункта 3 ФСО N 5 выводы о том, что рынок недвижимости земельных участков города Ярославля относится к неактивному рынку, в Отчете не обоснованы;
- в нарушение пункта 5 ФСО N 3 отсутствует обоснование примененной оценщиком корректировки на инженерно - геологические условия;
- в нарушение пункта 5 ФСО N 3, пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик применяет корректировку на коммуникации, исходя из их фактического наличия не земельном участке, тогда как в рамках оценки рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривании их кадастровой стоимости учету подлежит возможность (или невозможность) подведения к участку инженерных сетей.
Указанные факты, по мнению эксперта, свидетельствует о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности при производстве обоих оценок и недостоверности результатов оценки.
Возражения административного истца относительно указанных выводов эксперта их обоснованности не опровергают. Данные возражения повторяют содержание Отчетов, которое проанализировано лицом, обладающим специальными познаниями. По результатам анализа сделаны вышеприведенные выводы, которые соответствуют содержанию Отчетов, законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.
Оснований не доверять приведенным выводам судебной экспертизы у суда не имеется.
Поскольку установленные экспертом нарушения независимо от степени их влияния на окончательный результат оценки, являются нарушением законодательства об оценочной деятельности, суд не находит оснований для определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчетов.
В связи с тем, что экспертом установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчетов и недостоверности определенной в них величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, в соответствии с поставленными перед экспертом вопросами им произведен собственный расчет рыночной стоимости данных объектов.
Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2019 года составила 8 996 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 26 604 000 рублей.
Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости определялась экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Экспертом к ценам объектов - аналогов применены следующие корректировки: на торг, на передаваемые права, на местоположение относительно районов города, на площадь, на близость к крупным автодорогам, на наличие подъездной автодороги с твердым покрытием, на наличие свободного подъезда к участку, на возможность подведения газоснабжения.
Определяя величину корректировки на торг, эксперт принял во внимание, что все объекты (объект оценки и аналоги) расположены в городе Ярославле - центре Ярославской области. Данную категорию населенных пунктов Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, предлагается относить к активному рынку при использовании предложенных данным Справочником корректировок.
Таким образом, экспертом применены корректировка в размере среднего значения 11, 9 %.
Указанные выводы эксперта вполне в заключении обоснованы. Оснований полагать, что при определении такой величины корректировки экспертом нарушены требования законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности. у суда не имеется. В связи с этим, суд не находит оснований полагать недостоверным заключение эксперта в связи с этими действиями эксперта.
Экспертом проанализированы такие характеристики объектов оценки и аналогов как качество подъездных путей. В заключении приведены подробные и убедительные доводы о том, что данная характеристика объекта является его ценообразующим фактором. Выводы эксперта об обеспеченности объектов оценки асфальтовым подъездом, а также о наличии такого подъезда у аналога N 2 (<адрес>) вполне в заключении обоснованы, оснований не согласиться с данными выводами и достоверностью тех доказательств, на которых они основаны, у суда нет. Величина характеристики обоснована экспертом данными справочной оценочной литературы.
Таким образом, суд соглашается с обоснованностью расчета эксперта и в указанной части.
В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 7 отбор аналогов осуществлялся экспертом на основании анализа рынка. Экспертное заключение содержит описание данного процесса, а также критерии отбора, заданные экспертом для определения аналогов для участия в окончательной выборке. Логика действий эксперта в указанной части достаточно в экспертном заключении описана, последовательна, а действия проверяемы. В связи с этим отбор аналогов в расчеты достаточно обоснован.
Как следует из возражений административного истца несопоставимость отдельных аналогов с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам привела к тому, что суммарная величина корректировок в отношении одного из аналогов составила 19 %.
Вместе с тем, указанные действия эксперта в рамках расчета требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 22 ФСО N 7, не противоречат. Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание, что по результатам корректировок экспертом проведено согласование полученных стоимостей объектов - аналогов с применением весовых коэффициентов, при котором аналоги имевшие наибольшее количество корректировок получили наименьший весовой коэффициент.
Таким образом, участие стоимости аналогов наименее сопоставимых с объектами оценки в меньшей степени повлияло на их стоимость.
Таким образом, судом не установлено нарушений законодательства при определении экспертом величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, которые могли бы поставить под сомнение достоверность его выводов.
В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением: объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 8 996 000 рублей, объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 26 604 000 рублей.
На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ООО "Индустриальный парк" подлежат удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО "Индустриальный парк" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 8 апреля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Индустриальный парк" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 9 361 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 996 000 (восемь миллионов девятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 38 170 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 26 604 000 (двадцать шесть миллионов шестьсот четыре тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 8 апреля 2020 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 6 ноября 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
