Решение Ленинградского областного суда от 30 сентября 2020 года №3а-246/2019, 3а-5/2020

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 сентября 2020 года Дело N 3а-5/2020
Санкт-Петербург 30 сентября 2020 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.,
при секретаре Кузнецове А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 150840 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив ее по состоянию на 05.01.2015 г. в размере равном <данные изъяты> рублей.
В порядке ст. 46 КАС РФ ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" уточнил требования административного иска, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 18.10.2013 года (л.д. 77, 78 т.2, 91 т. 3, 90 т. 4).
В обоснование требований указано, что административный истец является собственным земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога, исчисляемый на основании кадастровой стоимости.
Определением Ленинградского областного суда привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", в качестве заинтересованных лиц администрация МО Федоровское городское поселение Тосненского района Ленинградской области и администрация муниципального образования Тосненский муниципальный район Ленинградской области.
В письменных возражениях представитель Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. указала на имеющиеся замечания в представленном отчете об оценке. Вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда.
В письменном отзыве представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Насонов Д.И. указал, что согласно сведениям ЕГРН, спорный земельный участок, является "ранее учтенным". Вид разрешенного использования -для размещения и эксплуатации промышленных предприятий и складских организаций V классов опасности. Имеет кадастровую стоимость -<данные изъяты> руб. (исходя из площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости). Дата определения кадастровой стоимости - 18.10.2013 г. Удельный показатель кадастровой стоимости определен в рамках государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 для 9 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов деревни Федоровское, Тосненского района Ленинградской области.
В возражениях относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В., пояснила, что согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 05.11.2009 г. с категорией земель - земли сельскохозяйственного использования и видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. На основании заявления от 18.10.2013 г. категория земель указанного земельного участка изменена на "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования на "для размещения и эксплуатации промышленных предприятий и складских организаций V классов опасности". Для расчета кадастровой стоимости земельного участка применялся удельный показатель кадастровой стоимости для 9 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) земель населенных пунктов, расположенных в д. Федоровское Тосненского района Ленинградской области, в размере <данные изъяты> руб./кв.м., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Кадастровая стоимость земельного участка составляет - <данные изъяты> рублей. Дата внесения (определения) кадастровой стоимости - 05.01.2015 г. В связи с тем, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006-2007 годах, действие Федерального закона N 167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные названным постановлением. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и администрация муниципального образования Тосненский муниципальный район Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" Сухомлинов Д.А. просил удовлетворить требования административного искового заявления и установить кадастровую стоимость по состоянию на 18.10.2013 года в соответствии с заключением эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО9 - в размере <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель администрации Федоровского городского поселения Тосненского района Ленинградской области Трошкина Н.Г. возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы ООО "Евро Аудит Групп" ФИО9, заявив ходатайство о назначении повторной экспертизы. Полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад" ФИО11 в размере <данные изъяты> рублей.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.03.2019 г. следует, что ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" на праве собственности принадлежит земельный участок, вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации промышленных предприятий и складских организаций V классов опасности, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 150840 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый номер N.
В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости от 04.03.2019 г. отражено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27.02.2019 г. составляет <данные изъяты> руб.; дата определения кадастровой стоимости отсутствует, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 18.10.2013 г. без номера; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный кадастр недвижимости - 05.01.2015 г.
Из кадастрового дела усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N внесена в ГКН 05.01.2015 г. по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 05.10.2013 г. Акт определения кадастровой стоимости земельного участка утвержден ДД.ММ.ГГГГ.
Отчетом N от 10.06.2019 г., составленным оценщиком ФИО12, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 05.01.2015 г. определена в размере <данные изъяты> рублей.
При исследовании отчета об оценке N от 10.06.2019 г. установлено, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 2, приведенного на стр.55 Отчета, объект-аналог расположен в 1,5 км. от границы Санкт-Петербурга. Однако, как указано на стр. 36 Отчета, расстояние от объекта-аналога N 2 до КАД составляет 21 км. Кроме того, на стр. 56 Отчета в качестве скриншотов о предложении к продаже объекта-аналога N 3 и объекта-аналога N 4 приведен скриншот одного и того же объявления - о продаже объекта-аналога N 3. В этой связи отсутствовала возможность достоверно установить характеристики объекта-аналога N 4.
В связи с наличием в отчете недостатков, вызванных нарушением оценщиком требований ФСО, ненадлежащей датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, определением суда от 03.12.2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" ФИО13 N от 14.01.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 18.10.2013 г. составляет <данные изъяты> руб.
В письменных возражениях на заключение эксперта N от 14.01.2020 г. представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Федоровское городское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области Трошкина Н.Г. указала, что на стр. 11 заключения эксперта отсутствуют сведения об обременениях, ограничениях, сервитутах, однако согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном имеются ограничения (обременения), зарегистрированные в 2004 году. Кроме этого, на стр. 12 заключения эксперт описывает внешние характеристики земельного участка, однако осмотр участка с выездом на место не проводился. На стр. 16 заключения эксперта указано на преобладающий тип землепользования - участки ИЖС, однако спорный земельный участок расположен в промышленной зоне, занимающей половину территории Федоровского городского поселения. На стр. 20 заключения эксперта указано, что спрос зависит от местоположения земельного участка, однако объекты-аналоги N 2 и N 4 на стр. 22, не относятся к Федоровскому городскому поселению, различаются также категории земель. Населенные пункты Рябово и Ушаки - не имеют развитой промышленной зоны, как в Федоровском городском поселении, и удалены от Санкт-Петербурга и КАД. На стр. 23 Заключения диапазон цен установлен 262-900 руб./кв.м. В обоснование доводов администрацией муниципального образования Федоровское городское поселение представлен отчет об оценке N от 10.02.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2013 г. составляет <данные изъяты> рублей.
В связи с наличием в заключении эксперта N от 14.01.2020 г. недостатков, а также возражениями представителя администрации муниципального образования Федоровское сельское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области, определением суда от 12.03.2020 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Аврора Консалтинг Северо-Запад" ФИО11 N от 11.05.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2013 г. составляет <данные изъяты> руб.
В письменных возражениях представитель административного истца ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" обратил внимание на наличие в заключении эксперта N от 11.05.2020 г. противоречий, неточностей, ошибок, которые искажают рыночную стоимость земельного участка. В обоснование своих доводов относительно данного заключения эксперта представителем административного истца представлен отчет N от 15.06.2020, согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, а также заключение специалиста - оценщика ФИО14
С учетом замечаний представителя административного истца и наличием недостатков в заключении эксперта N от 11.05.2020 г., определением суда от 17.08.2020 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.
Из заключения эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО9 N от 05.09.2020 г. следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18.10.2013 г. составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта ФИО9 N от 05.09.2020 г. и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что заключение эксперта N от 05.09.2020 г. отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.
Экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, составлено точное описание объекта исследования. Проведен анализ рынка объекта оценки.
Как следует из заключения эксперта, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен методом процентных корректировок в рамках сравнительного подхода.
Экспертом отобрано шесть объектов-аналогов, проведены корректировки на торг, транспортную доступность, наличие ограничений, категорию земель, площадь участка, обеспеченность коммуникациями/местоположение.
Исходя из предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта, при согласовании стоимости использовались данные о количестве выполненных корректировок и размере корректировок по модулю.
Для каждого аналога экспертом определён показатель, обратный количеству выполненных поправок и суммарной корректировке по модулю. Доля в стоимости (весовой коэффициент) рассчитывалась, как отношение этого показателя к их сумме по всем аналогам. Расчет стоимости земельного участка методом процентных корректировок приведён в табл.7.20 на стр. 76 Заключения.
В заключение экспертом выполнена проверка влияния аналогов на результат оценки. Проверка выполнялась следующим образом: из таблицы аналогов последовательно удалялись объекты, и проверялось влияние на результат расчета. Таблица с результатами проверки представлена на стр. 79 Заключения.
По результатам проверки экспертом сделан вывод о том, что результаты изменения стоимости объекта при последовательном удалении аналогов не превышает +/16%, что соответствует величине полуинтервала согласно рекомендациям различных СРО относительно границ интервалов точности оценки. Изменение стоимости при удалении аналогов - разнонаправленное. В выборке присутствуют аналоги, оказывающие и повышающее, и понижающее воздействие на результат оценки.
Далее проведена проверка на "сходимость результатов". При правильно подобранных поправках коэффициент вариации выборки должен уменьшаться. Коэффициент вариации анализируемой выборки по мере выполнения корректировок снизился, что свидетельствует о последовательном приближении цен аналогов друг к другу и к объекту оценки.
Кроме того, экспертом проведена проверка путем индексации цены договора купли-продажи. В результате данной проверки экспертом сделан вывод о том, что по данным различных источников цены на земельные участки с середины 2008 г. по конец 2013 г. снизились от 30% до 44%, а цены промышленных земельных участков за период с 2008 г. по 2013 г. снизились на 30%.
Соотношение цен на участки земель населенных пунктов для промышленного использования и цен участков с промышленным потенциалом (промышленное использование по генплану), согласно листинга в журнале "Загородное обозрение" за сентябрь 2013 г. составляло 571/400 или 1,43 или 43% к цене сельскохозяйственного участка.
Таким образом, в результате расчета получена итоговая стоимость, находящаяся на верхней границе диапазона, полученного путем индексации стоимости.
По результатам проведенной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 18.10.2013 г. составляла с учетом округления - <данные изъяты> рублей.
Суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы N от 05.09.2020 г., выполненной экспертом ООО "Евро Аудит Групп" ФИО9
Доводы представителя администрации Федоровское городское поселение о допущенных экспертом ФИО9 нарушениях при проведении повторной судебной оценочной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
С учетом изложенного, заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 18 октября 2013 года.
Датой подачи заявления ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 02 августа 2019 года.
Взыскать с ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу ООО "ВЭНД КЭПИТАЛ" судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение в окончательной форме принято 6 октября 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка