Решение Хабаровского краевого суда от 10 января 2020 года №3а-246/2019, 3а-4/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 января 2020 года Дело N 3а-4/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием: представителя административного истца Веденева С.В. по доверенности Овчаренко Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Веденева С.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Веденев С.В. обратился в суд с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости:
- объекта недвижимости с кадастровым номером N - котельная, гараж, назначение - нежилое, 1-этажный, общей площадью 822,6 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, в размере равном его рыночной стоимости (далее - котельная);
- объекта недвижимости с кадастровым номером N - мотодепо к железнодорожному подъездному пути N 26, назначение - нежилое, 1-этажный, общей площадью 96,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости (далее - мотодепо).
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данных объектов недвижимости. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 N 467-пр. определена кадастровая стоимость котельной в размере 19 520 168 рублей, мотодепо в размере 2 432 485 рублей. Отчетами об оценке от 10.08.2019, выполненными оценщиком ООО "Респект" рыночная стоимость котельной определена в размере 3 987 048 рублей, мотодепо - 480 877 рублей. В связи с пропуском предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока на обращение в суд по уважительной причине, просил его восстановить, поскольку до настоящего времени очередные результаты определения кадастровой стоимости в ЕГРН не внесены, о повышении суммы налога на объекты недвижимости узнал только в 2017 году.
Определением судьи от 14.11.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Веденева С.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Овчаренко Д.А. требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Администрация городского поселения "Рабочий поселок Октябрьский" Ванинского муниципального района Хабаровского края просила дело рассмотреть в отсутствие ее представителя, правовую оценку требований административного истца оставила на усмотрение суда.
Из письменного отзыва Правительства Хабаровского края следует, что административный ответчик заявленные требования не признает. Правительство края считает, что отсутствуют основания для восстановления пропущенного срока исковой давности, истёкшего 08.02.2018. Полагает, что отчеты об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости Веденев С.В. является собственником объектов недвижимости:
- с кадастровым номером N - котельная, гараж, назначение - нежилое, 1-этажный, общей площадью 822,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации N от 11.07.2012);
- с кадастровым номером N - мотодепо к железнодорожному подъездному пути N 26, назначение - нежилое, 1-этажный, общей площадью 96,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации N от 11.07.2012).
Кадастровая стоимость котельной, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013, утверждена по состоянию на 29.06.2012 на основании постановления Правительства Хабаровского края N 467-пр от 26.12.2012 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012" и составляет 19520168 рублей.
Кадастровая стоимость мотодепо, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013, утверждена по состоянию на 29.06.2012 на основании вышеуказанного постановления Правительства Хабаровского края N 467-пр от 26.12.2012 и составляет 2 432 485 рублей.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Физические лица в силу статьи 400 Налогового кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30 сентября 2015г. N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.
Из изложенного следует, что Веденев С.В., являясь собственником указанных объектов капитального строительства, налог на который исчисляется исходя из их кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Указанный в части 3 статьи 235 КАС РФ срок истек 08.02.2018, административный истец обратился в суд с иском 13.11.2019.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства кадастровых кварталов на территории Хабаровского края по состоянию на 29.06.2012 утверждены постановлением Правительства Хабаровского края N 467-пр от 26.12.2012.
До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.
Требование о пересмотре кадастровой стоимости может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Положениями пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность применения установленной судом кадастровой стоимости до утверждения новых результатов кадастровой оценки.
Таким образом, установленный для обращения в суд срок подлежит восстановлению.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость вышеуказанных объектов недвижимости, административным истцом представлены отчеты об определении рыночной стоимости объектов оценки от 10.08.2019 N 56/1-2019 и N 56/2-2019, составленные ООО "Респект", согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 29.06.2012 составляет:
- 3 987 048 рублей - котельная;
- 480 877 рублей - мотодепо.
Вышеуказанные отчёты подготовлены оценщиком Омельченко В.И., которая является членом ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет". Оценщик имеет высшее образование, окончила ХГТУ по специальности "Экономика и управление на предприятии", специализация "Операции с недвижимым имуществом"; прошла профессиональную переподготовку в Дальневосточном государственном университете путей и сообщения по программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" в 2010 г.; прошла повышение квалификации в НОУ ВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" по программе "Оценочная деятельность"; прошла повышение квалификации в ЧОУ ВО "Южный институт менеджмента по программе "Оценочная деятельность". Квалификационный аттестат в области деятельности "Оценка недвижимости" от 16.01.2018 действует до 16.01.2021. Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности - 7 лет. Требования о независимости оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из отчетов следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012, то есть на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости котельной (отчет N 56/1-2019) оценщиком использован затратный подход. При этом выбран метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. Отказ от сравнительного и доходного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в отчете обоснован (листы 75-79 отчёта).
Из отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое помещение (год постройки 1972) - котельная (литер Б), гараж (литер Б1), 1-этажное, общей площадью 822,6 кв.м., с кадастровым номером 27:04:0301004:582, литер Б с центральным отоплением от котельной, центральный водопровод, центральная канализация, электричество; литер Б1 - центральное отопление, центральный водопровод, центральная канализация, электричество и горячее водоснабжение. Фундаменты - железобетонные блоки; стены и перегородки - кирпичные, кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонные; крыша - совмещенная рулонная; полы - цементные; проемы оконные - 1-ые глухие; дверные - простые, металлические; побелка, окраска. Физический износ составляет 38,24 %, что соответствует техническому состоянию - удовлетворительное. Функциональное устаревание - не выявлено. Экономическое устаревание связано с локальным месторасположением объекта оценки в населенном пункте. Величина внешнего износа составила 72 %. Объект оценки рассматривается как единое здание; основное использование - котельная, помещение гаража используется по транспорт котельной.
В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ, "Жилые дома" в уровне цен на 01.01.2011. Аналог Ж4.17.0.265, раздел "Котельные" (лист 76 отчёта).
Произведены поправки: регионально-климатическая; регионально-экономическая; на разницу в объеме, расчет которых приведен в отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован (листы 77-78 отчёта).
Итоговая рыночная стоимость котельной определена в размере 3987048 руб. (лист 105 отчёта).
Для определения рыночной стоимости мотодепо (отчет N 56/2-2019) оценщиком использован затратный подход. При этом выбран метод сравнительной единицы, как наиболее сбалансированный по трудозатратам и точности расчетов. Отказ от сравнительного и доходного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в отчете обоснован (листы 9, 75, 101 отчёта).
Из отчета следует, что объект оценки представляет собой нежилое помещение (год постройки 1972) - мотодепо к железнодорожному подъездному пути N 26, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 96,6 кв.м., с кадастровым номером N, фундамент - железобетонные блоки; стены и их наружная отделка - кирпичные, кирпичные оштукатуренные; перекрытия - железобетонное; крыша - шиферная односкатная; полы - бетонные; проемы - оконные 2-ые глухие, дверные простые, ворота металлические; внутренняя отделка - штукатурка, побелка; центральное отопление; электроосвещение. Физический износ составляет 38,82 %, что соответствует техническому состоянию - удовлетворительное. Функциональное устаревание - не выявлено. Экономическое устаревание связано с локальным месторасположением объекта оценки в населенном пункте. Величина внешнего износа составила 72 % (листы 22, 23, 87 отчёта).
В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ, "Складские здания и сооружения" в уровне цен на 01.01.2011. Аналог С3.19.056 "Прирельсовые склады отапливаемые для хранения материально-технический ценностей, площадью до 1000 кв.м. (лист 76 отчёта).
Произведены поправки: регионально-климатическая; регионально-экономическая; на разницу в объеме, расчет которых приведен в отчете. Отказ от применения иных корректировок обоснован (листы 76-77 отчёта).
Итоговая рыночная стоимость мотодепо определена в размере 480 877руб. (лист 102 отчёта).
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.
В отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Доводы представителя Правительства Хабаровского края о том, что отчеты об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, со ссылкой непроведение осмотра, непринятие во внимание стоимости прав на земельный участок, суд находит несостоятельными.
Положения отчетов опровергают заявленные доводы о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства. При этом свои выводы оценщик подробно мотивировал в отчётах об оценке (разделы 1.6 "Допущения, на которых должна основываться оценка и ограничения, и пределы применения полученной итоговой стоимости"). В рамках реализации затратного подхода также приведено описание последовательности определения стоимости улучшений по затратному подходу без учёта стоимости земельного участка по указанным причинам.
Доводы административного ответчика о том, что осмотр объектов не производился, опровергаются представленными отчётами. Согласно разделам 1.9 проведение осмотра объектов оценки включено в подпункт 2 "Сбор и проверка всей необходимой информации (об объектах оценки, о рынке, к которому данные объекты относятся и др.)". Осмотр был произведён представителем ООО "Респект", что подтверждается представленными к отчёту фотографиями.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта оценки, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 13.11.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08.02.2013, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01.01.2019 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Восстановить Веденеву С.В. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административный иск Веденева С.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - котельная, гараж, назначение - нежилое, 1-этажный, общей площадью 822,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 3 987 048 руб.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - мотодепо к железнодорожному подъездному пути N 26, назначение - нежилое, 1-этажный, общей площадью 96,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 480 877 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 13 ноября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Мотивированное решение суда составлено 13 января 2020 года.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка