Решение Калининградского областного суда от 10 ноября 2020 года №3а-245/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 ноября 2020 года Дело N 3а-245/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шубина Д.В.
при секретаре Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Киселевой Нелли Григорьевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Киселева Н.Г. 24 сентября 2020 года обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником единого комплекса недвижимости Форт N 4 "Гнейзенау", общей площадью 1999,2 кв.м., КН N по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке КН N площадью 60345 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Форт N 4 является объектом культурного наследия регионального значения. Земельный участок КН N находится в государственной собственности. В силу положений ст.ст. 39.4, 39.20 ЗК РФ административный истец обладает исключительным правом выкупа указанного земельного участка без проведения торгов. В соответствии с п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Кадастровая стоимость земельного участка КН N, установленная по состоянию на 1 января 2019 года, составляет 14779093,95 рубля. Административный истец, полагая установленную кадастровую стоимость чрезмерно завышенной, обратился в ООО "НЦ "Балтэкспертиза" за оценкой рыночной стоимости участка. Согласно отчету Н-1094-2020 от 26 августа 2020 года, рыночная стоимость земельного участка КН N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1413900 рублей. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает право Киселевой Н.Г. на выкуп земельного участка. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером КН N в размере его рыночной стоимости - 1413900 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Административный истец Киселева Н.Г., будучи надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении дела слушанием ходатайства не заявила. Ее представитель Макаров М.Ю. заявленные административные исковые требования поддержал по изложенным в административном иске основаниям и дополнительно пояснил, что форт N 4 является объектом культурного наследия, восстановление которого потребует значительного вложения средств, а также выкуп земельного участка для обеспечения его ограждения и охраны. Восстановление памятника культурного наследия отвечает государственным и общественным интересам.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", ФГБУ "ФКП" Управления Росреестра по Калининградской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
Согласно письменному отзыву Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Представитель Управления возражает относительно заявленных административных исковых требований, при этом подверг критике представленный административным истцом отчет об оценке, указав на то, что объекты-аналоги, подобранные в рамках сравнительного подхода, имеют иные вид разрешенного использования, площадь и местоположение, корректировка на вид разрешенного использования не применена; в заключении эксперта не содержится выводов относительно всех ценообразующих факторов.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Киселева Н.Г. является собственником единого комплекса недвижимости Форт N 4 "Гнейзенау", общей площадью 1999,2 кв.м., КН N, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 8 ноября 2019 года N 33РАЦ/2019. Указанный объект недвижимого имущества находится на земельном участке КН N площадью 60345 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок КН N находится в государственной собственности РФ.
Форт N 4 "Гнейзенау" является объектом культурного наследия регионального значения на основании Приказа об утверждении охранного обязательства N 83, выданного 10 апреля 2018 года Службой государственной охраны объектов культурного наследия. Калининградской области.
14 апреля 2020 года на основании Постановления Правительства Калининградской области от 24 марта 2020 года N 151 "О внесении изменений в результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года" кадастровая стоимость земельного участка КН N была установлена в размере 14779093,95 рубля.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей по состоянию на 1 января 2019 года), для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как разъяснено в п. 6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом для физических лиц досудебный порядок урегулирования спора путём обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Киселевой Н.Г. представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка КН N Н-1094-2020 от 26 августа 2020 года, изготовленный ООО "НЦ "Балтэкспертиза". Согласно отчету, рыночная стоимость данного земельного участка на 1 января 2019 года составляет 1413900 рублей.
Лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости земельного участка - Сергиенко Г.А., состоит в трудовых отношениях с ООО "НЦ "Балтэкспертиза", отвечающим требованиям ст. 16 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "оценка недвижимости", является членом СРО "Экспертный совет".
Рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж.
Для сравнения оценщиком отобраны 3 объекта-аналогов - земельные участки, которые, как и объект оценки, отнесены к категории земель - земли населенных пунктов, промышленного и строительного назначения. Данный выбор обусловлен отсутствием прямых аналогов объекта исследования. Применены корректировки на масштаб, ликвидность. В Отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации.
Аргументов, достаточных для признания отчета недостоверным и недопустимым доказательством, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено.
Следует также принять во внимание отчет об оценке рыночной стоимости этого же земельного участка N 020-3, изготовленный 10 сентября 2020 года АНО "Региональный центр оценки и экспертизы", согласно которому рыночная стоимость земельного участка КН N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1400000 рублей, то есть аналогична полученной оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза".
С учётом изложенного суд приходит к выводу, что представленный Отчёт Н-1094-2020 от 26 августа 2020 года содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка КН N его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца в связи с увеличением его выкупной стоимости.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка КН N, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка, равной рыночной.
Ввиду изложенного суд признает доказанным, что по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 60345 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1413900 рублей.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Киселевой Нелли Григорьевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка КН N площадью 60345 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 1413900 (один миллион четыреста тринадцать тысяч девятьсот) рублей.
Датой подачи Киселевой Нелли Григорьевной заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ее в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 24 сентября 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2020 года.
Судья Д.В. Шубин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка