Решение Красноярского краевого суда от 12 августа 2019 года №3а-244/2019

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 августа 2019 года Дело N 3а-244/2019
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя административного истца акционерного общества "ЦИНК АКТИВ" Молева А.Е., представителя администрации ЗАТО город Зеленогорск Красноярского края Полтавец И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-244/2019 по административному иску акционерного общества "ЦИНК АКТИВ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "ЦИНК АКТИВ" (далее - АО "ЦИНК АКТИВ") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что административный истец является собственником объекта недвижимости - сооружения (шламовые поля) с кадастровым номером 24:59:N:16918, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:59:N:1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск.
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 446 497 277 рублей 49 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "Независимая оценка" и представленной в отчете N 019012 от 18 февраля 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 68 990 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку АО "ЦИНК АКТИВ", как собственник сооружения (шламовые поля), имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, а арендная плата за пользование земельным участком определяется исходя из его кадастровой стоимости. В этой связи АО "ЦИНК АКТИВ" 20 февраля 2019 года обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако уведомлением Комиссии от 20 февраля 2019 года N 86 заявление было возвращено, по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 в размере его рыночной стоимости 68 990 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Представитель административного истца АО "ЦИНК АКТИВ" Молев А.Е., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.
Представитель администрации ЗАТО город Зеленогорск Красноярского края Полтавец И.В., действующая на основании доверенности, полагала административный иск необоснованным, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете оценщика Шестопаловой Н.Е. и в заключении дополнительной судебной экспертизы, проведенной оценщиком Зрюмовой Е.Г.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Чернова А.Г., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела, также указала на то, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой было возвращено административному истцу, поскольку в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" такое заявление может быть подано в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительство Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительства Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель АО "ЦИНК АКТИВ" Молев А.Е., представитель администрации ЗАТО города Зеленогорска Красноярского края Полтавец И.В. не возражали.
Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1).
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Судом установлено, что АО "ЦИНК АКТИВ" является собственником объекта недвижимости - сооружения "шламовые поля" (земляные котлованы и сети трубопроводов) с кадастровым номером 24:59:N:16918, что подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 января 2019 года (т. 1 л.д. 13-15).
Из материалов административного дела следует, что вышеуказанное сооружение (шламовые поля) с кадастровым номером 24:59:N:16918 расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:59:N:1.Согласно выписке ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 февраля 2019 года земельный участок с кадастровым номером 24:59:N:1, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, общей площадью 354 287 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для шламонакопителя (т. 1 л.д. 16-17)
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 января 2019 года, по состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 составляет 446 497 277 рублей 49 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 27 января 2012 года (т. 1 л.д. 18).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".
20 февраля 2019 года (вх. N 8218) АО "ЦИНК АКТИВ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 с приложением необходимых для этого документов.
Уведомлением Комиссии от 20 февраля 2019 года N 86 заявление АО "ЦИНК АКТИВ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, было возвращено в связи с истечением пятилетнего срока, предусмотренного ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (т. 1 л.д. 19-20).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 019012 от 18 февраля 2049 года, выполненный ООО "Независимая оценка" (оценщик Шестопалова Н.Е.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 68 990 000 рублей (т. 1 л.д. 24-98).
На основании определения Красноярского краевого суда от 18 апреля 2019 года по ходатайству представителя администрации ЗАТО города Зеленогорска Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Крецу Г.В. (ООО "Стандарт") (т. 1 л.д. 206-208).
Согласно заключению эксперта Креца Г.В. (ООО "Стандарт") N 0515/1-1 от 15 мая 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 171 953 847 рублей 79 копеек (т. 1 л.д. 214-251).
В данном заключении также указано, что при составлении отчета об оценке N 019012 от 18 февраля 2019 года, оценщиком Шестопаловой Н.Е., требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, не нарушались. Допущено несущественное нарушение требований оценочного законодательства при описании имущественных прав па земельный участок, не приводящее к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При выполнении математических действий ошибки не допускались. Допущено существенное нарушение принципа достаточности при расчете корректировки на местоположение, приводящее к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и существенное нарушение принципа достоверности при расчете корректировки на наличие инженерных коммуникаций, приводящее к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Ввиду возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта N 0515/1-1 от 15 мая 2019 года определением Красноярского краевого суда от 11 июня 2019 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Зрюмовой Е.Г. (т. 2 л.д. 22-25).
Согласно заключению эксперта Зрюмовой Е.Г. N 19-17 от 22 июля 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 54 011 000 рублей (т. 2 л.д. 28-84).
Кроме того, из заключения следует, что при составлении отчета об оценке N 019012 от 18 февраля 2019 года, оценщиком Шестопаловой Н.Е., не допущены нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также не допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком Шестопаловой Н.Е. правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. При выполнении математических действий не допущено ошибок. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемый.
Эксперт Зрюмова Е.Г. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж экспертной работы. Исследовательская часть заключения и выводы эксперта изложены ясно и последовательно. Каких-либо доказательств неправильности и недостоверности проведенной судебной экспертизы N 19-17 от 22 июля 2019 года, участвующими в деле лицами не представлено, как не представлено и каких-либо документов и доказательств, которые могли бы опровергнуть или поставить под сомнение заключение судебного эксперта.
Судом отклоняются доводы представителя администрации ЗАТО город Зеленогорск о необъективности заключения повторной судебной экспертизы, мотивированные ссылкой на то, что Зрюмова Е.Г. является председателем Красноярского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское Общество Оценщиков", в котором состоит оценщик Шестопалова Н.Е., поскольку названные обстоятельства, исходя из анализа положений статей 4, 15, 22-22.2, 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сами по себе не могут свидетельствовать о заинтересованности Зрюмовой Е.Г. в поддержке отчета об оценке, выполненного Шестопаловой Н.Е.
Суд не принимает в качестве доказательства заключение эксперта Креца Г.В. от 15 мая 2019 года N 0515/1-1, поскольку из его анализа следует, что при проведении экспертизы были неверно подобраны объекты-аналоги из иного сегмента рынка (земельный участок под гараж для автомобиля), из объектов аналогов без приведения мотивов выбраны наиболее дорогие варианты, допущены неправильные корректировки и ошибки в расчетах, существенным образом повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, для определения выкупной цены либо арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка земель, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, учитывая при этом, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 360-ФЗ приостановлено действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентирующих периодичность и порядок проведения очередной массовой государственной кадастровой оценки.
При изложенных обстоятельствах, суд полагает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере 68 990 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения АО "ЦИНК АКТИВ" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 20 февраля 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление акционерного общества "ЦИНК АКТИВ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, в размере его рыночной стоимости - 68 990 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.
Датой обращения акционерного общества "ЦИНК АКТИВ" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:59:N:1 считать 20 февраля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 13 августа 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка