Решение Ярославского областного суда от 27 августа 2019 года №3а-244/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 августа 2019 года Дело N 3а-244/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Пилон" к Правительству Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Пилон" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания с пристройкой под магазины и офисы с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административные исковые требования мотивированы тем, что административному истцу принадлежит <данные изъяты> доли в праве собственности на указанный земельный участок. Кадастровая стоимость земельного участка определена выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Рязанов А.В. административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованные лица Железнова М.Ю., Левитина И.А., мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
Выслушав представителя административного истца и представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Пилон" принадлежит <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания с пристройкой под магазины и офисы с инженерными коммуникациями, расположенный по адресу: <адрес>.
Тем самым, ООО "Пилон" в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена Постановлением Правительства ЯО от 22.06.2016 N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области" в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлен отчет от 18.05.2018 N 18106-ОЗ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный ЗАО "Ярославский центр недвижимости".
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО5 - оценщик ЗАО "Ярославский центр недвижимости" - в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО5, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В обоснование своих возражений департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что оценщиком не выполнено требование пункта 5 ФСО N 3 при использовании данных рынка земельных участков Подмосковья для обоснования корректировки на наличие инженерных коммуникаций; при применении корректировки на транспортную доступность, корректировки на местоположение, корректировки на имущественные права.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из отчета оценки рыночной стоимости объекта оценки и показаний свидетеля показаний свидетеля ФИО5 следует, что для расчетов использовались аналоги, расположенные в Ярославском регионе. Примененные корректировки были рассчитаны по учебному изданию Горемыкина, которое, по мнению оценщика, является более научным, чем справочник Лейфера. Соответствие тенденций, характерных рынку земельных участков г. Ярославля и Подмосковья обоснован оценщиком в разделе "Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиками при проведении оценки" отчета 18.05.2018 N 18106-ОЗ. Транспортная доступность оценивалась, исходя из наличия или отсутствия автомобильной дороги, поэтому описывалась соответственно как удовлетворительная и неудовлетворительная. Корректировка на местоположение применялась ко всем объектам-аналогам, критерием применения корректировки на местоположение является окружающая застройка.
Использование того или иного справочного материала является правом оценщика, так как нормативными правовыми актами вопрос о применении конкретных статистических или справочных материалов не урегулировано.
Свидетелем ФИО5 в судебном заседании приведены мотивы, которыми он руководствовался при выборе справочника, в связи с чем оснований для критической оценки отчета в этой части не имеется.
Свидетелем ФИО5 произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, исходя из коэффициентов, предложенных ДИЗО Ярославской области. Согласно указанному расчету, рыночная стоимость одного квадратного метра объекта оценки составляет <данные изъяты> руб., рыночная стоимость одного квадратного метра объекта оценки, рассчитанная в отчете, составляет <данные изъяты> руб. Таким образом, вывод ДИЗО Ярославской области о занижении рыночной стоимости объекта оценки не нашел своего подтверждения.
Тем самым, выводы отчета в указанной части носят экономически обоснованный характер, требованиям федеральных стандартов оценки не противоречат.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки, применение корректировок обосновано, доказательств занижения рыночной стоимости спорного земельного участка в материалах дела не содержится.
Иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не представлены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
В силу изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежит определению в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания с пристройкой под магазины и офисы с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 15.06.2018г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка