Решение Пермского краевого суда от 20 марта 2019 года №3а-243/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2019 года Дело N 3а-243/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.
при секретаре Силенок О.В.
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица ГБУ "ЦТИ ПК" Кобелева В.А., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Пермь-Монолит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Пермь-Монолит" (далее - ООО "Пермь-Монолит", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания административно-бытового корпуса, кадастровый номер **, количество этажей: 5, общей площадью 3993, 7 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 72851 741 рубль по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 151296212, 56 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 72851741 рубль (без учета НДС). Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 5293).
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее - ГБУ "ЦТИ ПК") возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Пермь-Монолит" является собственником нежилого здания административно-бытового корпуса, кадастровый номер **, количество этажей: 5, общей площадью 3993, 7 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 5293) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 151296212, 56 рублей и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку для спорного здания установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра на основании установления ее в размере определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 23.01.2019 N 1/О-19, составленный оценщиком ИП К.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировал рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений). На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на территории г. Перми составил от 8771, 18 до 42266, 95 руб./кв.м. С учетом местоположения объекта оценки, который расположен в 3 ценовой зоне, достаточно большой площади объекта, удовлетворительного состояния объекта, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться в указанном выше диапазоне цен. При этом в каждом конкретном случае стоимость объекта зависит от его локального местоположения, физических характеристик и других индивидуальных особенностей.
Утверждение административного ответчика о том, что оценщиком неверно определено среднее значение удельных показателей цен объектов (стр. 28 отчета об оценке) подлежит отклонению, поскольку оценщик определял среднее значение удельных показателей путем суммирования не крайних значений, а всех 15 объектов, в результате среднее значение определено оценщиком верно в размере 19968, 81 руб./кв.м.
При проведении оценки оценщиком использован при определении рыночной стоимости здания сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, и затратный подход методом сравнительной единицы. При определении рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отношении участка и доходного подхода в отношении здания в отчете полностью обоснован.
В разделе 9.2.2.2 отчета при определении рыночной стоимости здания оценщиком приведено обоснование выбора сравнительной единицы при применении справочника Ко-Инвест 03.03.000.0008, как наиболее сопоставимый по своим характеристикам с оцениваемым объектом.
В отчете приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли, без учета стоимости земельного участка. При расчете использовались поправки, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.
Ссылка Министерства на то, что оценщиком неверно подобрана сравнительная единица, судом отклоняется. Как следует из описания класса конструктивной системы объекта оценки, здание наиболее соответствует по классификатору Ко-Инвест классу конструктивной системы КС-1. Оснований для отнесения объекта оценки к классу конструктивных систем КС-3, следовательно, и использовать для сравнения объект под кодом 03.03.000.0074, принадлежащий к данной конструктивной системе, не допустимо.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и здания, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога как для сравнения участка, так и для сравнения здания. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Довод административного ответчика о том, что отобранные в качестве аналогов N 1 и 4 к земельному участку объекты не являются таковыми, так как на данных участках не предусмотрено размещение офисов, не свидетельствует о неверном выборе оценщиком данных объектов.
Земельный участок под объектом оценки имеет вид разрешенного использования: под административные, административно-хозяйственные и общественные организации. Отобранные в качестве аналогов участки предполагают строительство коммерческих объектов, расположены в коммерческих и жилых зонах. Поскольку участок под объектом оценки, как и все отобранные в качестве налогов участки относятся к подсегменту "земли под многоквартирное жилищное и коммерческое строительство", оценщиком правомерно не проведена корректировка по виду разрешенного использования.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО N 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В связи с чем, оценщик правомерно установил рыночную стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость.
Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21.02.2019, которая подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Пермь-Монолит" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания административно-бытового корпуса, кадастровый номер **, количество этажей: 5, общей площадью 3993, 7 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 72851741 рубль по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 февраля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 21 марта 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка